万科集团有限公司企业标准GCS34000-2010?????委托管理项目操作大全（报批稿）?????????2011-XX-XX发布2011-XX-XX实施万科集团有限公司发布?房地产智库www.fdc01.com房地产智库www.fdc01.comGCS34000-2010?编制说明?万科集团有限公司（以下简称“公司”），作为一家专业从事房产开发管理的公司，理所当然地属于服务行业——以万科集团二十八年的开发经验和专业能力为委托方提供服务。因此，服务行业所要求的规范性、同质性、严谨性以及高度关注客户（委托方）感受的特性，也同样适用于我们。?编制一套《委托管理项目操作大全》，作为洽谈合同的基础、培训人员的教材、指导工作的依据、保障品质的工具、积累知识的载体，从而体现我们对顾客的尊重、对行业的思考，是我们提供优质、规范服务的基础。?本标准为首次发布，在编制过程中，总结传承了万科集团多年来的优秀经验，结合了对商业代建模式的探索的最新成果，力求做到内容全面、行文简洁、形式规范，既能为操作者解决实际问题，也能为监督者提供评判标准。?囿于编者的水平，本标准提供的管理的精细化程度还有很大的改进空间，且疏漏不足之处在所难免，还望各位领导同仁不吝指出，以促进其在实践中不断完善、改进。??I?房地产智库www.fdc01.comGCS34000-2010?目录?第一章项目公司组建?........................................................................................1?第一节项目公司的设立?..................................................................................................?1?第二节项目公司组织架构及人员编制?..........................................................................?3?第三节项目公司的日常工作要求?..................................................................................?5?第四节项目公司员工职务行为规范?............................................................................?10?第二章项目策划管理?.....................................................................................?14?第一节项目的计划管理?................................................................................................?14?第二节项目的产品定位?................................................................................................?16?第三章项目前期管理?.....................................................................................?18?第一节前期管理的一般要求?........................................................................................?18?第二节项目开工前期管理?............................................................................................?19?第三节项目工程前期管理?............................................................................................?23?第四节项目销售前期工作?............................................................................................?24?第五节项目交付前期手续办理?....................................................................................?25?第四章项目设计管理?......................................................................................?27?第一节项目设计管理概述?............................................................................................?27?第二节设计评审会操作规程?........................................................................................?30?第三节项目规划设计管理?............................................................................................?32?第四节项目建筑设计管理?............................................................................................?34?第五节项目景观设计管理?............................................................................................?40?第六节项目室内硬装设计管理?....................................................................................?41?第七节项目室内软装设计管理?....................................................................................?43?第八节项目精装修产品定位评审细则?........................................................................?45?第九节项目专业设计、样板房/区设计管理...............................................................?47?第十节项目工程勘察管理?............................................................................................?48?第五章项目成本管理?......................................................................................50?第一节工程招标管理?....................................................................................................?50?第二节工程施工合同签订及履行管理?........................................................................?55?II?房地产智库www.fdc01.comGCS34000-2010?第三节项目成本预算控制?............................................................................................?57?第四节施工阶段成本控制?............................................................................................?59?第五节项目的竣工决算?................................................................................................?65?第六节房屋销售面积复核?............................................................................................?68?第七节工程成本类资料管理?..................................................