产品线景观产品标准与成本关系思考华润置地设计管理部二零一二年四月华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.1房地产智库www.fdc01.com景观成本景观成本分级与产品线关系？产品线下景观成本对应的产品标准分级？华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.2房地产智库www.fdc01.com景观成本？?景观在开发成本、项目售价中的关系?景观可售成本与景观的溢价体现华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.3房地产智库www.fdc01.com景观在开发成本、项目售价中的关系?园林景观成本明显低于其他主要成本构成项，景观成本占项目开发成本（含土地成本）的平均比重不大于3%。土地成本70%60%50%40%誉峰室内精装土建成本30%上海星河湾20%北京御园10%上海华府天地0%杭州公元沐桥园林景观杭州悦府金悦湾景观成本外立面成本二装成本*数据分析来源：成都大区增值服务部华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.4房地产智库www.fdc01.com景观在开发成本、项目售价中的关系?从置地各产品线项目分析，景观成本占建安成本的平均比重约为4%-5%左右，占售价比重平均值约为1%。华润置地住宅产品线景观成本-售价复核测算表产品线细分项目与分期分期开发成本景观可售成本占比平均售价景观售价占比（元/平米）（元/平米）合肥幸福里B2区26466.03%85001.88%合肥幸福里B3区26462.98%79500.99%居住改善城市改善（南）合肥紫云府2881.553.53%70001.45%…………………………唐山橡树湾1期*4980.022.31%10430.31.10%城郊品质（北）唐山橡树湾2期*4189.454.98%12796.61.63%…………………………品质追求福州橡树湾1期383815.47%266992.22%福州橡树湾2期*101752.15%130001.68%城郊品质（南）厦门橡树湾1期B标*30083.48%110000.95%…………………………合肥凯旋门1期*48002.34%95001.18%万象高端（北）…………………………高端置业深圳华润中心幸福里98981.42%400000.35%万象高端（南）南宁华润中心幸福里1期*78792.10%235000.70%华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.5房地产智库www.fdc01.com景观可售成本与景观的溢价体现?从景观单方造价占可售成本的比例看，景观能带来良好的溢价效果。景观单方造价指以景观实际建造的占地面积为单位（M2）的造价例：500元/平米景观造价折合可售建筑单方的比例景观可售成C景观单方造价X本占比系数=C景观单方可售成本例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，景观造价占可售成本比重为0.28，所带来的溢价比接近1：4。华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.6房地产智库www.fdc01.com景观成本分级与产品线关系？?景观成本敏感度主要影响因素?各产品线景观成本的分配依据华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.7房地产智库www.fdc01.com景观成本敏感度主要影响因素?由建安成本敏感性分析看，景观产品标准的提高对单方成本的影响也不大，成本敏感性斜率稍大部分也主要分布在800元/平米以上的景观成本标准。园林景观*数据分析来源：工程管理部华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.8房地产智库www.fdc01.com景观成本敏感度主要影响因素?容积率和建筑密度是影响景观成本敏感性的主要因素。容积率高、建筑密度较高的高层公寓项目（如居住改善类产品）景观可售成本占比较低；容积率不高，建筑密度也相对较低的多层或低层项目（如郊区高端、城郊品质）的景观可售成本占比则高企；景观可售成本转化景观可售成本产品线细分项目与分期容积率建筑密度景观单方成本景观单方可售成本分期开发成本平均售价景观售价占比（元/平米）系数（元/平米）（元/平米）占比（元/平米）合肥幸福里B2区1.9520.00%3890.4102564159.589743626466.03%85001.88%城市改善（南）合肥幸福里B3区4.2421.80%4270.18443478.7533018926462.98%79500.99%合肥紫云府4.2222.00%5500.1848341101.65876782881.553.53%70001.45%唐山橡树湾1期*3.6516.00%5000.230137115.06849324980.022.31%10430.31.10%城郊品质（北）唐山橡树湾2期*1.8522.84%5000.4170811208.54054054189.454.98%12796.61.63%福州橡树湾1期0.6222.74%476.41.246129593.655871383815.47%266992.22%城郊品质（南）福州橡树湾2期*2.5510.87%6250.3495294218.4558824101752.15%130001.68%厦门橡树湾1期B标*3.4731.50%5300.1974063104.625360230083.48%110000.95%万象高端（北）合肥凯旋门1期*4.2121.15%6000.1872922112.375296948002.34%95001.18%深圳华润中心幸福7.720.00%13490.1038961140.155844298981.42%400000.35%里万象高端（南）南宁华润中心幸福6.217.00%1234.480.133871165.261032378792.10%235000.70%里1期*华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.9房地产智库www.fdc01.com各产品线景观成本的分配依据?各产品线景观成本的分配依据的思考?不同产品线之间，因产品类型不同（容积率、建筑密度）景观的成本敏感度存在差异。?各产品线下景观的成本敏感度差异，是否会形成产品决策的差异，并作为景观成本分配及产品标准分级的依据。华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.10房地产智库www.fdc01.com各产品线景观成本的分配依据?通过分析景观造价对可售成本的影响程度，思考各产品线景观单方造价的分配，提供目标成本限额的决策依据。?产品售价成本、售价占比关系%?建安成本可售成本C景观单方造价X占比系数=C景观单方可售成本?产品策略?标准细分华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.11房地产智库www.fdc01.com产品线下景观成本对应的产品标准分级？?景观成本弹性与客户关注差异?不同成本对应下的产品标准分级华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.12房地产智库www.fdc01.com?各产品线下，景观产品标准需最终与成本限额对标，确定合理的对应关系。举例：如何成立400元/平米景观成本限额标准如何成立800元/平米景观成本限额标准？成本限额标准能否实现品质感的景观？需要的成本支撑底限？如何形成对应的产品标准分级华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.13房地产智库www.fdc01.com景观成本弹性与客户关注差异?关注景观成本的弹性差异，合理区分客户关注点，思考不同的应对策略。景观铺装土方与绿化地形水景绿化苗木泳池滤水层（地库顶板）关键景观节点（大门、构筑物）围墙基础沥青车道基本照明与水电费围墙装饰建设室外设施特色照明灯具变更与预留费雕塑小品非客户敏感部分客户敏感部分景观中非客户敏感部分的成本弹性较小，在同类产品中的景观成本份额具有趋同性；客户敏感部分的景观，其成本的幅动差异较大。华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.14房地产智库www.fdc01.com景观成本弹性与客户关注差异?景观中成本弹性较小、客户非敏感的部分，应通过设计标准化保证质量安全，合理控制造价。示例：滤水层（基层）m275000201504.47%地库顶板滤水层做法差异与标准化制定价格序单做法元备注号位/m21结构找坡m20仅局部大乔木附近排按大乔木所占比例为2水m2730%考虑陶粒约16元/m23100厚陶粒+无纺布m222无纺布约6元/m2碎石约14元/m24100厚碎石+无纺布m220无纺布约6元/m2排水板（1公分厚）厂家报价约26元/m25排水板+无纺布m232无纺布约6元/m2华润置地有限公司Copyright?byCRLANDAllrightsreserved.15房地产智库www.fdc01.com景观成本弹性与客户关注差异示例：人行路基层面层基础做法：100厚C15混凝土综合价格：35元/㎡垫层做法：80厚6%水泥石粉渣/级配砂石综合价格：8.5元/㎡素土夯实综合价格：此部分价格含在垫层价格之内说明：基层综合造价（含人工及管