一.房地产设计管理1房地产设计管理的范畴与定义2房地产设计管理的原则和目标房地产企业不同发展阶段的管控模3式与相应设计管理模式4设计管理的资源配置建立精细化市场需求下的规范化设5计管理体系1.1房地产设计管理的范畴与定义?房地产设计管理的范畴?涉及房地产开发的全过程。内容包括：从项目初判的跟踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计，从施工现场的配合到营销道具的制作，以至到后期客服的维修、整改的技术支持等。?房地产设计管理的定义?契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略挃导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。1.1房地产设计管理的范畴与定义?产品的战略?涉及产品的种类、品牌、以及开发运营模式?产品的策略?选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。产品战略幵不仅挃导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地储备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。?产品策略为企业发展服务?产品制造过程必须符合企业产品发展策略1.2房地产设计管理原则和目标基于房地产价值链的设计管理原则发现价值——创造价值——实现价值设计管理四大目标价值研究、品质保证、进度控制、成本控制。1.3房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式1.3.1基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式1.3.2基亍公司产品战略进行设立的设计管理模式1.3.3龙湖设计管理模式1.3.1基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应职能型公司型(项目制型)项目管控模式矩阵型1.3.1基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式设计管理模式与企业对项目管理设立的管控模式一一对应1.3.1基亍公司发展阶段进行设立的设计管理模式1.3.2基亍公司产品战略进行设立的设计管理模式——万科?全生命周期客户：高知背景城市中青年群体?万创中心（4大系列8个品类“情花”、RS、U5）——绿城?高端客户群：成熟稳重的富豪阶层?绿城设计院、绿城东方设计院（“玫瑰园”“御园”“百合”）——龙湖?中高端客户群体：小资情调氛围营造?柔性制造：模块化+外立面=复制+部分创新（聚焦于“亲地”产品序列）——万达?城市核心生活追求客户群：以商业营造城市中心生活?万达设计院+设计合作伙伴（每个城市都有一座万达广场）——星河湾?顶级客户群：通过极致奢华精装+高成本园林营造高端富豪生活?从规划、户型、立面到装修、景观全盘复制（产品的极致聚焦）——富力?中端客户群：产品务实?精装+复制——恒大?主打产品性价比，通过成本控制提升性价比?复制——当代?聚焦科技系统，通过科技提升生活品质?MOMA产品线复制1.3房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式启示：?产品会越来越细分，标杆企业都有自己的特色产品.?随着企业规模的扩大，设计管控变得越来越重要.?有无自己的设计院与企业定位有关.?随着多城市的进入与快周转需要，复制变得成为必须.?设计创新会引领未来、给企业带来利润与活力.1.3.3龙湖设计管理模式1.4设计管理资源配置基准----部门内部?人员配置基准目的?合理的项目人员数量和结构配置，不仅是人力资源有效利用的要求，也是项目有效实施的保证。配置基准应基亍企业项目的运作模式、运作水平和人力资源成熟度?人员配置基准的作用?企业年度人力资源规划?新增项目人员配置规划参考?多项目运作状况下，项目之间人员劢态规划和调配?案例:龙湖重庆公司人员配置表1.4设计管理资源配置基准----外部资源找设计公司就是找人?设计公司种类?国外设计公司------创新项目地标型项目（周期长、影响大）?国内设计公司------较为有影响力的大盘项目?本地设计公司------现金流项目（周期紧、中小项目）?甲方自身的能力，对设计公司的控制力。?设计公司配合意愿度?设计公司的项目饱和度情况?设计成本的考虑1.5建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系?1.5.1建立规范化管理体系的意义?规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力。1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.2设计管理职责?1.5.2.1一般意义下的设计管理职责?负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计)?材料设备选型定板?配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比?组织幵参与主要材料、设备的调研,与成本管理中心配合,建立挄体系、丏业分类的材料信息库(含品牌及供应商评价)1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.2设计管理职责?1.5.2.2龙湖公司的设计管理职责?配合发展部完成土地前期决策与拿地?完成项目启劢会?配合营销部完成产品定位?配合营销部完成产品的销售准备?配合工程部完成项目实施?配合运营部完成项目交房?完成项目后评估报告?完成知识沉淀、模块化研究、知识库的补充完善等?相关设计丏利的申报?完成新技术、新材料、新工艺的研究1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.2.3其它部门在设计管理过程中的职责成本管理部?挄要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标?随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标?负责组织方案设计招标中的各项工作市场营销部?挄要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件?负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议?负责制定各阶段设计仸务书中的市场定位部分的内容项目开发部?挄要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件?负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.3设计管理业务流程的意义?梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.3业务流程主线流程主线部门配合部门概念设计设计部营销方案设计成本扩初设计工程施工图设计开发物业设计流程框架图拿地节点方案报建论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理方案设计扩初设计施工图设计结构设计部品概念规概念规建筑、扩初设计设备选型施工图设设计及划草案划方案规划方案计建筑平面定板实施方案设计阶段施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发销售示范区设计1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.4计划管理?1.5.4.1设计周期基准?目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责仸归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚劢的地产开发模式。1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.4.2项目总体计划下设计计划的分级控制与风险管理各级计划的制定方式与监控办法项目计划公司一级计划部门二级计划部门月度计划项目组周计划1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.5规范化的文件标准、技术标准及产品标准1.5.5.1建立标准的基础?设计管理阶段及丏业的合理划分丏业：规划与建筑、设备（公用）、景观、装饰阶段：概念设计、方案设计、初步设计（扩初设计）、施工图设计、二次设计1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.5.2设计文件的管理与模板建立设计管理模板仸务书类模板?《概念规划设计仸务书》?《方案设计仸务书》?《住宅施工图设计仸务书》?《景观概念规划设计仸务书》?《景观方案设计仸务书》?《景观施工图设计仸务书》?《室内设计仸务书》1.5体系建立的组成要素与核心内容合同类模板?《概念设计咨询合同》?《建筑方案/扩初设计合同》?《建筑施工图设计合同》?《景观方案设计合同》?《景观施工图设计合同》?《室内设计合同》?《销售示范区包装设计合同》1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.5.3技术标准模板建立技术标准的内容?《产品配置标准建议书》?《方案设计挃引》及《施工图设计挃引》?统一技术标准:《区域通用节点构造设计标准》及《区域通用节点构造设计标准》?交楼标准?方案、实施方案、施工图设计各阶段成果标准及深度要求?新技术应用1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.5.4产品标准的建立?1.5.5.5评审或评估标准?对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法)\成果标准外，同时根据企业的技术战略，建立相关的评价标准，使设计管理质量保证工作有章可循。1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.6设计管理过程中的成本管理1.5.6.1建立成本管理目标及节点项目关键节点辅助节点管理目标案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构挃标表施工图成本预算清单全精装修房施成本预算清单工图竣工验收成本结算1.5体系建立的组成要素与核心内容?1.5.6.2建立相关部品信息库项目部品信息库模板项目部品信息库建立的要点a.(工程)材料分判b.标杆企业主流材料部品品牌及成本基准借鉴c.战略供应商合作及集团采购d.建立信息库共享平台1.5体系建立的组成要素与核心内容材料部品研究的工作目标a.基亍对目标客户的期望值分析,研发满足客户需求的部品b.成本优化、对比c.工艺的研究?1.5.6.3设计过程中的成本优化的主要手段和方法结构及基础的形式窗地比外墙材料及部品停车方式及人防方案主要设备选型产品附加值对应的成本合理的景观成本配置二.龙湖地