步骤1：项目所在地初步市场情况调查阶段A、宏观经济环境分析结合项目个性特点，有侧重地对经济环境、政策环境、人口环境作出分析。宏观经济环境分析第一个案例《南京某项目的宏观环境分析文本》（一）宏观环境研究南京是中国经济发达省份，江苏省省会，长江流域四大中心城市之一，在全国经济格局中处于重要地位。本案就房地产宏观环境而言，分别从“经济环境、政策环境、行业环境、人口环境、文化环境”等几个方面来分析研究。1、经济环境①经济发展状况：国民经济继续保持良好发展势头，经济进一步优化，全市经济增长继续保持10%以上的速度；工业生产速度明显加快；第三产业继续保持快速增长。重点项目建设投资力度加大，社会需求稳步回升，城市建设全年完成投资超过80亿。②经济发展指数：南京市经济发展指数指标名称单位1999年实绩2000年完成情况2001年计划?????愷??嵂晙???????899.4210001150??????%10.610??11?????????????????128.49??????%14.51011???????扈盪??????敎????373.36410454??????%-0.91010?????扈睹?????飜?????378.61416466??????%10.21011?蝪??篥????????????11.5412.520.2??????%15.1813???????﨧??籏??????8.727.5??????10??????%4.41?????????????7693.882328892??????%2778??????????????38624055??????%3.755????????????%98.6102102??50③经济发展任务增加投资规模、改善投资环境，高起点、高标准的加快城市建设步伐，加快城市新区建设，进一步提高郊区城市化。在扩大消费方面，促进消费升级，要实施更加有利于扩大住房、汽车、教育、电信和旅游等热点消费政策措施。全面城镇住房货币分配改革，提高居民购房支付能力。经济环境综述随着改革的深入，经济的发展，房地产业已成为国民经济新的增长点，住宅产业化的发展也越来越受到政府的重视并得到进一步的实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极利好的经济政策。经济增长速度加快、投资力度加强、投资环境进一步改善、促进消费的进一步升级、银行对按揭成数和年限空间的放宽，使整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。2、政策环境①房改政策“货币分房和福利分房”政策直接导致了集团购房的猛增，住房货币分配方案的实施成了不少家庭购房的主要原因，90%的人表示此项政策对自己购房有直接影响。②金融政策金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场，自1999年6月10日，市住房基金管理中心调整降低了职工政策性住房贷款利率；南京各开发项目都实行了7成，时间可达15—30年按揭贷款，购房者只需首付30%，即可入住；建行还将按揭提高到了8成。许多夫妇双方购房补贴款就足够支付首期，大大刺激了市民举债购房的提前消费行为。3、文化环境南京是一个古老而文明的城市，早在35万年前就有了“南京猿人”的足迹，至此之前共有十个朝代在南京建都；故有“十朝古都”之称。①人文环境南京人文荟萃、人才济济，是我国重要的科研和教育基地，拥有以高校、科研院所为依托，代表51国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，南京地区现有各类大专院校48所，中等专科学校54所，其中南京大学、东南大学、南京航天航空大学、南京理工大学、河海大学、南京气象学院、南京农业大学等都是国内重点院校，在国际上具有一定影响。南京已成为我国文、理、工、农、林、医、药、艺术、师范等学科门类较全的高等教育基地。②地理环境南京境内山地、河流、平原交错，城中有钟山屏障，城南有秦淮，城东有紫金山，山水城林相映成趣，景色壮丽秀美，是中国著名的风景旅游城市。南京地理优越，风景佳丽，赢得历代政治家、军事家和文化名人的赞誉，蕴含着深刻的文化内涵。白下区历来是金融、商贸发达的地区，同时在东部依托高等院校、科研院所、大型企业和新闻机构，以御道街为主轴，以高新技术产业为主导；建成了瑞金科技信息产业带。东南部依托交通枢纽，和城乡结合部的优势，发展商贸工业的同时大力发展房地产和旅游业。(二）宏观环境综述1、宏观经济形势对项目发展的影响“十五规划“的制定和实施为整个房地产市场带来了一个利好的政策因素。今年以来，因国民经济体现了良好的增长势头，持续一年多的通货紧缩得以缓解，物价指数开始出现正增长，宏观经济的复苏为房地产业的发展奠定了基础，同时南京房地产业步入了稳定增长的景气空间。这大大扩充了项目的生存和发展空间，使项目能在一个大的经济环境下健康发展。2、投资环境对项目发展的影响2001年住房消费信贷在南京得到迅猛发展，主要公积金管理使用模式将进行重大调整，公积金放贷将由过去的一家归集使用改由一家归集多家使用，多家银行的参与，充分调动市民住房消费的积极性，促进有效需求的释放。无形之中，扩充了项目的需求市场，增添了部分买家群体。523、住宅需求对项目的影响2001年房地产市场有效需求会比去年减弱，商品房销售量将与去年持平，大多数项目的商品房价格总体应是稳中有升，整体市场平均价格可望与去年持平，价格在各区域之间升幅不一。房地产品牌，规模建设更加重要，市场消费需求的多样化迫使房地产开发企业走向市场细分。证明本项目的品牌化、市场细分，刻不容缓。公司品牌的树立，除能显示其开发实力，使新开放项目获得市场信任，使产品成为明星楼盘，还能为今后的项目铺路。消费不再仅仅是对一间房一张床的住宅需求了，也不仅是将住宅当成人类的栖息之所，而是有更高愿望的满足，对人生价值的更高追求。所以针对不同的人群，有不同的需求和愿望，这就要求发展商在对待市场需求上要个性化、细分化，从而促使了市场的细分。53宏观经济环境分析第二个案例《广州某项目宏观环境分析文本》宏观环境因素研究时机、地段和质量是决定房地产开发成败的三大要素。本项目占地××万平方米，总建筑面积××万平方米，是目前广州市内江景楼盘中最具规模的高尚住宅小区。开发时机对本项目开发至关重要，系统地分析宏观因素，有助于我们得出正确的结论。1、经济发展因素从宏观经济环境看，全国的国民经济形势经过长达七八年的调整，终于开始走出低谷，经济增长的速度有所回升，物价也开始止跌上扬，国民经济呈现较好的发展态势。具体表现在以下几方面：今年我国的经济增长速度将接近8%。今年以来，受国际国内因素共同影响，中国的外贸出口强劲反弹，中国全年出口将增长25%左右，进口将增长35%左右，全社会消费品零售总额将增长9%以上，比去年高出2.2个百分点，恢复到1997年亚洲金融危机前的正常水平。预计今年广州市国内生产总值（GDP）将达到2355亿元，与“八五”结束的1243亿元相比，接近翻一番。人均国内生产总值有望达到3.35万元，按现实汇率人均国内生产总值将首次突破4000美广州确定2000年国民经济和社会发展主要目标国内生产总值??13%全社会固定资产投资??10%社会消费品零售总额??12%出品总额??3%外商直接投资????????城镇居民人均纯收入??4%城镇登记失业率??????2.6%??居民消费价格总指数???%人口自然增长率??????0.72%????55元大关，成为继上海之后第二个跨越这一高度的大城市。中国加入WTO已成定局，广阔的大市场必定会吸引更多的来华投资者。作为南中国经济、文化中心的广州市，是国外大型机构设立分公司和办事处的首选之地，其高级管理人员所需的办公和居住用房，将为广州市高档物业的租售带来机遇。上述情况表明，我国的经济发展正处于一个新经济周期启动的阶段，再加上中国即将加入WTO将会对经济带来新的刺激。2000年广东、广州的宏观经济持续向好，政策因素和社会文化因素均对房地产开发有利，此大型江景住宅小区的开发面临发展的良好机遇，因此，应当把握有利时机，尽快启动项目。2、人口因素2000年广州市人口普查登记估计总人口将超过1000万人，其中常住人口高达700万人。广州市人口状况一览表地区面积（平方公里）人口（万人）人口密度东山区17.259.2134423荔湾区11.851.6643783越秀区8.943.8449260海珠区90.478.558689天河区108.350.614673芳村区42.617.514111白云区1042.784.12807黄埔区121.720.001644番禺区1313.891.09693花都区961.159.48619增城市1741.478.53451从化市1974.550.41255合计7434.4685.0092156海珠区位于广州市区南部，四面环水，总面积约90.45平方公里，人口78.55万人，人口密度为近年海珠区主要市政工程简表工程名称主要技术参数开工时间完工时间????26.7???????12??????7?内环路1999???2000?????蕚?????????豌???????????????23.21???????0?????????地铁二号线??????????????????????揵1998???2003???????犧????????袗???????滨江路扩建工程?昉?????440??????0???????貶??1999???2000??0????????貊03?????????葷??袞鍗广州会展博览中心?????70???????????????貊?50???????????????????貊0??盖?