谨呈：昆明市新河民房地产北市区有限公司北市区项目定位专题报告目录?项目简析?项目整体定位?项目物业定位?项目客户定位?项目形象定位?项目产品定位?项目商业定位?项目价格定位项目简析项目简析关于北仓片区北仓片区的功能定位为：以商业贸易、物流集散、文化娱乐、教育、休憩公园及配套居住为核心的城市综合区。全新合理的规划使本片区发展前景美好，片区内无改造项目；虽然市政配套及生活设施暂时滞后，缺乏生活气息，但片区西部规划大规模居住用地及配套商业、公共设施等，以及作为重要“城市副中心”的定位将使本片区在未来3－5年内成为北市区高品质楼盘的主要供应区域。项目简析区域规划分析?40米宽沿江绿化带?盘龙中学?生态湿地公园?本案地块约152亩?体育文化用地?公共绿化公园?红塔丽水雅苑项目?盘龙江项目简析地块规划指标项目位于北京路延伸段占地面积：208.5亩（净用地151.93亩）容积率2.5（净用地容积率3.43）建筑密度28％绿地率45％商业面积3万平方米沿盘龙江须布置多层建筑项目简析SWOT分析优势（S）劣势（W）?品牌：发展商品牌及实力优势；?地段：全新区域，居住气氛淡薄；?地段：新城区，全新生活空间；?配套：生活配套难及周边竞争片区；?文化：区内规划有学校、体育设施及公园；?价值：区域处于主城最北端，价值认可度不如其他新区；?规模：具有一定的规模优势。?规划容积率无特别优势。机遇（O）发挥优势，抢占机遇利用机遇，克服劣势?北区建设：北京路延长线；塑造全新区域功能（人文文化、绿化环境、居住概念）；寻求差异化定位，树立项目全新树立项目全新?城市改造：旧区重建速度加快形象；形象；强调品牌；发挥开阔的招示面，利用颜色冲?差异化：产品品质有极大提升差异化形象，吸引主城居民；击力发挥影响；空间。威胁（T）发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁?区域竞争：新区竞争力强劲；强化项目品牌优势，并结强调区域规划优势及未来交通合运动会及产品本身的优产品本身的优的便利；?规划建设变动。势势，截留竞争对手客户；截留竞争对手客户；大气、精致的现场包装大气、精致的现场包装，传递发挥北片区客户的口碑传口碑传项目品质；播播项目简析项目分析小结北市区居住价值随着新市政规划的确立而被强化，同时又为南市区和东片区的崛起而面临更广阔的竞争环境，故需要树立全新的居住理念，以提升北市区的居住价值；竞争区域来源于全昆明北市区，而客户来自于昆明整个老城区，因此竞争范围会比较广；竞争项目目前供应的产品（户均面积、户型比例及销售价格）相近，以至于客户层相当接近；北仓片区拥有比银河片区更有利的交通竞争优势，但全新的建设区域，需要强势的品牌号召力，包括政府公建、品牌开发商和品牌物业;北仓片区为昆明北市区全新推出的地产板块，而本项目是北仓片区全新推出的地产项目，可以从高起点打造全新形象、树立北市区新的地产标杆。项目简析项目发展战略产品差异化产品差异化生活理生活理想想化化形象形象诱导诱导化化（（风格风格、布、布局局、品牌）、品牌）（树立新的居住（树立新的居住观观））（理（理想想主主义义））（面积、户（面积、户型型、会、会所所））（区位、环境、人文）（区位、环境、人文）（（细节细节形象展形象展示示））在常规竞争层面上——区位、环境、前景，我们并不具有绝对优势；甚至品牌认同度，我们也须重金提升。故而我们需要建立差异化的竞争体系，树立全新的、理想的居住理念；就全昆明而言，我们的产品特色是第一的；在北市区，我们在全方位是第一的。项目整体定位项目整体定位精炼建筑适享空间整体定位释义精炼建筑——产品力将是本案最为重要的核心竞争力，而房地产项目的产品将综合体现在建筑上，“精炼”一词意为“提炼精华，去除杂质”，即本案将精细琢磨、推敲、打造我们的产品；适享空间——“适”有“适合”、“恰好”、“舒服”之意，即我们所精炼的建筑不是大而无当、华而不实的，适合的才是最好的，也是最舒适、最符合人的居住行为和习惯；“空间”不仅指建筑的实体空间，也指由室外公共空间、室内半公共空间和单位内私密空间所共同营造出的居家氛围。整体定位推论精精炼炼建筑建筑适享空间适享空间最具品质感、最适宜人居的楼盘环境配套产品设计商业配置环境配套：本案地处全新规划的北仓片区，居住品质全面超越过往北市区项目，生活配套更为完善，全新片区需要全新定位的项目来引导发展；盘龙江畔，草长莺飞，具备建设优美园林环境的基础条件；产品设计：就高层建筑产品设计和建筑材料的运用而言，昆明相对落后于深圳，更为先进的设计理念和材料应用有利于打造品质更高的产品商业配置：本案商业部分建议引入大型超市，并设计社区休闲商业中心，成为区域商业中心项目物业定位项目物业定位新中心新样板NEWCENTERNEWTYPE物业定位释义新中心——北市区具备昆明重要城市副中心的地位、北仓片区具备北市区配套服务设施中心的地位；同时，北仓片区作为新兴的大社区，将超越过往北市区、银河片区的整体居住品质，而本案则将成为北仓片区的商业中心、居住中心、健身休闲中心新样板——本案将定位为着眼于全昆明的中高端居住物业，从品质、形象、价格、配套等方面都将成为引领北仓片区房地产项目的主流开发模式，肩负着引导、确立、彰显北仓片区房地产整体形象的重大责任项目客户定位项目客户定位游离客户群核心客户群省外商业经营主、度假养在区域内工作的教师、医生老型客户区域内的商业经营者主要为投资，看重升值游离客户群拥有一定积蓄注重形象包装及产品品质重点客户群重视环境及生活配套对品牌非常敏感面积需求主要为三房面积需求中等以居家为主核心客户群核心客户群偶得客户群重点客户群周边居家型客户昆明市内私营企业主、高级白领、公务员认同片区价值；消费能力强关注配套，尤其是教育资源；偶得客户群重视环境及各项配套积蓄一般，收入稳定；注重产品细节及形象包装面积需求不大面积需求主要为三房或更大居家及投资兼而有之项目客户推论本案客户来源核心客户群来源：北仓片区新建市场、医院、学校等市政配套从业人员；北市区现有烟草等企事业单位员工重点客户群来源：北市区现有入住人口二次置业需求；北京路沿线及城区写字楼白领阶层；昆明城中村改造搬迁人口；看重片区发展前景和楼盘品质的投资客户游离客户群来源：城区商业人士及私营业主；云南省内地州客户；云南省外度假置业客户项目客户推论昆明习性分析昆明气候宜人，四季如春，昆明人，居于海拨近2000多米的高原，生活条件富足，易造成不温不火的性格；气候条件的优越性，使昆明人爱家、恋家。同时，也由于交通不十分便捷，大部分的昆明人较为缺少与外界的信息交流，乐于留恋于高原上自我陶醉、自我满足；品茗、休闲的云南地域色彩，容易形成小范围的圈子文化，昆明人成就越大圈子越大，视野越开阔。儒家正统文化依然是根基，在其他城市大量求新求变的时代中，昆明怀旧、恋旧，例如对老式房子、老昆明照片情有独钟，代表如石房子、老房子花园餐厅的火爆但这并不代表昆明人思想守旧，正是由于对生活的热爱，满足于家庭和美的理想，对美好事物的追崇和尊重，昆明更容易懂得时代的风骨和潮流。项目客户推论周边项目分析从荷塘月色的主要客户来看，主要是受毗邻大雁湖的优越自然环境、令人耳目一新的广告形象和发展商银海地产的口碑所吸引，客户多为昆明中高阶层人士，从业行业包括如传媒、金融、政府等效益较好的企事业单位及私营企业主。从实力郡城的主要客户来看，相当部分客户为70、80年代生人白领阶层，另有部分大户型单位客户与前述荷塘月色主力客户相重叠。荷塘月色和实力郡城项目客户中均有相当部分为投资客户。从荷塘月色和实力郡城两项目来看，其已经在相当程度上跳出了北市区工薪阶层客户的圈子；北市区项目虽然不具备与如市心豪宅、滇池别墅争夺顶级客户的客观条件，但随着项目品质的大幅提升，完全具备争夺昆明中高层客户的条件。项目客户推论市场客户分析1企事业职员?国有企事业职员?单位经济效益良好2政府公务员?大专以上学历5城区搬迁居民?居于早期单位分配住宅??单位经济效益一般收入一般，拆迁赔款??大专以上学历大专以下学历??居于早期单位住宅再置业讲求群居传统3教育、医疗系统客户6云南省内消费者?单位经济效益良好?一般为政府层次较高公务员?大专以上学历七种客户的分类?收入良好?单位附近的分配住宅研究?注重教育、投资前景4当地商业、旅游经营者7省外消费者?大专或以下学历?度假型?收入丰厚，但不稳定?注重安静环境?绝大部分为非昆明人?以小面积户型为宜项目形象定位项目形象定位适享雅致人生形象定位推论从地段而言，选择北市区的客户多作为纯生活居所，“适合”、“舒适”是他们的首要追求，即从自身家庭结构出发，寻求档次适中、面积适当、功能适合的单位。从产品而言，在“适”的基础上，更要满足客户生活享受的需求。从市场推广形象而言，在放弃大而无当的奢华下，我们选择“雅致”作为满足客户心理需求的形象。案名建议水榭花都水云间一品道项目产品定位产品定位推论项目规划指标占地面积：208.5亩（净用地151.93亩）容积率：2.5(净用地容积率3.43)建筑密度：28%绿地率:45%车位：≥0.5个/100平方米建筑面积商业面积:小于3万平方米。产品定位推论规划指标分析占地面积：208.5亩=13.8986万M2；净用地面积：151.93亩=10.1286万M2。容积率：2.5(净用地容积率3.43)，可售建筑面积34.7411万M2；中原认为：在充分满足容积率的前提条件下，并配合营销策略，户型的平均赠送面积预计会达到10%，取容积率为2.5计算，未来需要建设的建筑面积达到34.7411*(1+10%)=38.2152万平方米。建议以最佳规划方案可实现的最