绍兴杨汛桥镇商贸一条街项目前期定位思考浙江中原Hangzhou.07.2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本?报Copyright告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1汇报说明[本次汇报是在第一次汇报沟通基础上,通过对项目的重新审视,对项目已经规划产品:住宅和商铺进行双向思考.进行项目的整体定位.]?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2报告思维导图基本情基本情况况自身自身属属性分析性分析项项目价目价值值产产品品规划规划项项目目属属性分析性分析基本情基本情况况区区域域属属性分析性分析区区域价域价值值历历史人文史人文宏宏观观大大势势分析分析市市场环场环境分析境分析市市场场机遇机遇区区域市域市场场分析分析住宅产品定位住宅产品定位项项目客群定位目客群定位项项目定位思考目定位思考产产品提升建品提升建议议商商铺产铺产品定位品定位项项目整体定位目整体定位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3报告思维导图基本情况STEP1基本情况自身自身属属性分析性分析项项目价目价值值规划产规划产品品项项目目属属性分析性分析基本情基本情况况区区域域属属性分析性分析区区域价域价值值历历史人文史人文宏宏观观大大势势分析分析市市场环场环境分析境分析市市场场机遇机遇区区域市域市场场分析分析住宅产品定位住宅产品定位项项目客群定位目客群定位项项目定位思考目定位思考产产品提升建品提升建议议商商铺产铺产品定位品定位项项目整体定位目整体定位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4Part1项目属性分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5自身属性分析基本地理位置:项目位于绍兴县杨汛桥镇,属于镇中心位置。北近西小江，南望牛头上，上风上水地。情况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6自身属性分析基本交通情况:主要依靠道路交通,通过104国道南复线和村镇道路到达柯桥和绍兴,通过杭金衢高速连接其情况他区域?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7自身属性分析基本地块现状:从卫星图以及现场的实际考察来看,地块内以现有道路、临街商铺、自建房为主，有少量绿化情况道路道路现状现状↑↑道路道路现状现状↑↑路路边边商商铺铺↓↓自建房自建房↓↓?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8自身属性分析产品地块规划:目前一期初步规划为中式古建筑风格的商贸一条街,总建为6.2万平方米.规划用地面积:61593平方米总建筑面积:62000平方米建筑密度:51%容积率:1.0绿地率:25%机动车停车位:300个?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9自身属性分析产品地块规划:项目由临街五联商铺和传统中式宅院组成，其中商业2万平方米，住宅4万平方米。规划?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10区域属性分析基本杨汛桥镇有优越的地理位置，位于杭州市区、萧山、杭州国际机场、柯桥、绍兴县的中间位置。情况杨汛桥镇距杭州市区约34公里；距杭州萧山国际机场约13公里；距萧山市区约12公里；距柯桥约15公里；距绍兴市区约31公里规划中的地铁号线新街站，距离杨汛桥镇直线距离约5公里，车行距离在10公里以内。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11区域属性分析基本杨汛桥发展历史的辉煌篇章:浙江省“综合经济实力百强乡镇”浙江省“百强乡镇”第一名.情况杨汛桥是国家可持续发展实验区、全国小城镇综合改革试点、中国经编家纺名镇、全国环境优美镇和浙江省首批中心镇。1992年～2005年浙江省“综合经济实力百强乡镇”2002～2004年三年蝉联浙江省“百强乡镇”第一名2005年位列全国千强镇第八位。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12区域属性分析基本杨汛桥有纺织印染、建筑建材、经编纬编、机械皮革四大支柱产业，上市企业众多。情况?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13区域属性分析基本杨汛桥本地人口大约4.5万左右,加上流动人口产业工人为主约10万人，商业为乡镇商业业态比较传统落情况后.?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14区域属性分析历史杨汛桥有深厚的历史人文底蕴,东晋,北宋,明清均有历史典故，过江庙、芝塘湖历史悠久。人文早在东晋时期，书圣王羲之后裔就集聚在这里的中王村，传承右军遗风；北宋陆游高祖陆轸(宋仁宗时太傅)建有陆太夫书院，有陆太夫映月读书故事。境西的渔临关乃明清两朝萧山、山阴两县补鱼、临浦税课司的所在地，至今关隘遗址尚存；芝塘湖是为了蓄储浦阳江水患而筑的泄水池、水利史上起过很大作用。杨汛桥历史上还有纪念康王的遗址过江庙，以及康王的碑石等历史遗迹。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15项目属性分析项目属性界定:项目属于绍兴县杨汛桥镇中心近水望属性山的中型商住项目小结项目优势：?区域属性——绍兴县杨汛镇?地域优势,属于泛杭州区域绍兴县绍兴市经济大县,历史人文悠久?有深厚的经济基础,杨汛桥绍兴县工业重镇当地购买力强交通104国道南复线,杭州金衢高速?近水望山,区域环境良好配套镇上内基本生活配套齐备.?浙江置业是有品牌影响力和丰富开发经验的?地块属性——位于杨汛桥镇中心近水望山的中型商住项目开发企业大规模1期总建筑面积为6万m?的商住项目,其中商业2万m?,住宅4万m?项目劣势：镇中心杨汛桥镇中心位置?周边自建房林立,一定程度上影响项目形象景观资源北近西小江，南望牛头山?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16报告思维导图基本情基本情况况自身自身属属性分析性分析项项目价目价值值规划产规划产品品项项目目属属性分析性分析基本情基本情况况区区域域属属性分析性分析区区域价域价值值历历史人文史人文STEP2宏宏观观大大势势分析分析市市场环场环境分析境分析市市场场机遇机遇区区域市域市场场分析分析住宅产品定位住宅产品定位项项目客群定位目客群定位项项目定位思考目定位思考产产品提升建品提升建议议商商铺产铺产品定位品定位项项目整体定位目整体定位?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|17Part2市场环境分析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|18宏观大势分析市场宏观经济趋势：经济环境稳定增长趋势08-09年中国保八实现，2010年全球经济形式走好，中国经济提出继续稳定增长8%，2010-2012年预计总体经济稳定发展过去：成功遏制经济下展望:2010-2012年经济GDP同比预测：震荡向上滑，中国保八实现总体持续走好?2010年，全球经济继续?2008年世界金融危机爆好转，然可持续复苏仍任发，各国采取系列措施来重道远遏制经济继续下滑，最终?中国经济增长将更加平衡形势好转：2010年经济增速预测为至10%.?受世界金融危机影响，?未来三驾马车投资、消费中国迅速制定了扩大内需和净出口对经济的拉动更，保经济等策略使得经济加平衡,2010年中国高增长温通胀，货币政策逐步形式得以企稳向好转势头转向稳健，但总体流动性，最终得以成功保八依然较为宽松?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|19宏观大势分析市场房地产政策影响：2010年政策连下冰雹趋势?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|20宏观大势分析市场未来市场趋势：政策抑制投资，未来回归自住趋势楼市缺乏长期稳定的宏观环境市市场长场长期平期平缓缓抑抑制制投投资资客客a.新政频出b.过往政策阶段性强置置业结构业结构改改变变投资抑制，投资类物业受影响改改善型善型两级两级分化分化提示本案开发，尽量降低宏观政策风险跳出政策变动影响，精准定位高端自住客群?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|21区域市场分析区域杨汛桥房地产市场属于萧山和柯桥双核亚边缘市场市场?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|22区域市场分析区域萧山和柯桥房地产市场，高端客群聚集，购买力强，低密度物业市场供求两旺,竞争激烈,价格差异明显市场。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|23报告思维导图基本情基本情况况自身自身属属性分析性分析项项目价目价值值规划产规划产品品项项目目属属性分析性分析基本情基本情况况区区域域属属性分析性分析区区域价域价值值历历史人文史人文宏宏观观大大势势分析分析市市场环场环境分析境分析市市场场机遇机遇区区域市域市场场分析分析STEP3住宅产品定位住宅产品定位项项目客群定位目客群定