文登同大刺绣厂地块提案上海浩普投资管理有限公司2011年3月17日壹文登市场贰项目肆规划分析建议叁项目定位壹﹡文登市场?市场环境?房地产市场?市场总结一＊市场环???????境市经城交人历文场济市通口史登环现建现现文概境况设况况化况小结文登概况?文登市位于山东半岛东部，隶属于山东省威海市，西邻昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。?文登市辖3个街道、14个镇，总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。?文登市区，距威海直线距离36公里，距省会济南450公里。历史文化?文登历史悠久，北齐天统四年（公元568年），初设文登县，属光州长广郡，因文登山而得名，沿袭至今。?声名远播的“文登学”：早在春秋战国时期文登这里即文人汇聚，讲学风起。及至东汉经学家郑玄来此开馆讲学后，学风日盛，文人辈出。在我国封建社会1300年多的科举制度下，文登进士及第且有史可查者高达102人，其中仅明清两朝就66人，为全国平均数的2.3倍，“文登学”由此海内闻名。?海上仙山昆嵛：昆嵛山系闻名全国的道教名山，方圆百里，峰峦绵延，多有清泉飞瀑，遍布文物古迹，古时秦皇汉武多游于此地，享有‘海上诸山之祖’。人口?截至2006年12月31日现，全市总人口64.05万人，人口密度为398人/平状方公里，人口密度县级排名全省倒数。?总户数为25.2万户，平均每户2.54人。市区总人口180858人。?文登市2009年人口出生率为5.26‰，自然增长率为-2.03‰，连续11年人口负增长。?公路：截止至2003年底县乡以上公路养护里程达607.6公里，公路密度达到44.3公里/百平方公里。境内有309国道、青威专线、初张公路、威交通石公路、上泽公路等多条干道；?航空：境内威海机场于1988年2月现状正式改为民用航空机场，2003年共保障各类飞行2650架次，其中运输飞行938架次，完成旅客吞吐量5.28万人次，获民航总局”蓝天振兴”计划评比优胜奖。?海航：仅2003年一年文登海运公司共完成运量35万吨，周转量4.9亿吨公里，总收入2855万元；另外其他海上社会运输企业拥有船舶33艘，总吨位10万吨，2003年创汇4000多万美元。?铁路：货运方面，2003年共完成货运量33.25万吨，连续实现1938天无责任事故；客运方面，03年总计完成客运量6.33万人次，运输行包2.13万件。城市建设?文登市城市规模增长十分迅速，政府积极指导作用明显，老城区、东城新区、南海开发区协调发展，城市规模增速十分明显。?2010年，文登市城乡建设在搞好城市新区重点工程建设的基础上，完成了老城区全长8.7公里的米山路、2.4公里的米山东路和2.3公里的文山西路，共改造路面30万平方米，改造路灯400多基，新老城区协调发展，城市功能和建设档次进一步提升。经济现状文登市GDP增长情况60020.00%18.00%50016.00%40014.00%12.00%30010.00%系列28.00%系列12006.00%1004.00%2.00%00.00%2003200420052006200720082009?依托有利交通区位，文登市经济发展一直处在稳定增长状态，GDP年增长率13%以上，2009年全国百强县评选，文登位列第14位，2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，文登市位列20位。?按照文登市人口64万计算，文登市人均GDP水平已超过5000美元，达到中等发达国家水平。?2010年，文登市城镇居民人均可支配收入16916.25元，比2009年同比增长9.13%。城镇居民去年人均消费性支出11174.04元。市场环境小结?经济发达：文登市依托优势区位及半岛经济带，大部分经济指标在全省县级城市排名位居前列，经济增长速度较快，未来经济发展潜力将日益突出。?居民消费能力较强：文登市城镇居民人均收入较高，人均消费性支出在全省县级排名也较靠前，并且城镇居民人均收入增长较快，2010年增速超过9%。?城市规模大：文登市分为老城、东城、开发区三个片区，属于较大规模的县级城市，城乡规划较好，城乡差距较小。?人口密度低：文登市人口密度为398人/平方公里，人口密度县级排名全省倒数。从实际观察来看，市内主要街道人流量也较少，居民居住分散。二＊房地产????市房市房土地场地地场产分产市市区市场场场小概结况土文登市住宅土地供应情况地8001.600市土地单位：公顷400场全市供200南海新区应02011年数据截分2009年度2010年度2011年度止至3月11日析全市131.76779.93166.52南海新区76.19636.0751.4?文登市2010年土地供应量急剧增长，新增土地主要集中在南海新区，城区土地供应量较09年也有大幅增加。?截止至3月11日，2011年文登市共计土地供应166余公顷，近1/3为南海新区新增用地，其余地块绝大部分位于文登市下属乡镇，市区土地仅有开发区及东城新区少量分布。?相较于09年，10年土地供应量的增长是惊人的，但随着南海新区及新城区储备土地的出让殆尽，预计2011年度土地供应量会有所下降。年度土地成交最高价格2.140120土100地单位：万元80价/亩6040格20分02007年2008年2009年2010年析中央龙湾上海国际花园龙港外滩银河世家?近三年来文登市住宅土地出让最高单价稳定在120万元/亩左右，但地块区位逐渐由城市中心向外围发展，银河世家地块位于文登市区中心，位置优势明显；上海国际花园位于南城区，地理位置较银河世家地块相差较大；龙港外滩地块新老城区结合部，周边配套齐全，位于抱龙河岸，河景资源丰富，地块潜力较大。?2011年新出让地块中，没有市区中心地块，具有代表性的一地块位于东城新区，环山路南侧，世纪大道以西，新汽车站南，临近义乌小商品批发市场，面积为4.68公顷，出让单价为70万/亩。房地产市场概况2010年是房地产调控政策“最严厉”的一年，虽然受到利率杠杆、外地人购房限制、多套房限制等一系列政策因素的影响，但是处在上升期的文登市房地产市场，仍取得了较大的发展，主要体现在以下几方面。?成交量：2010年，文登市全年成交商品房14440套，成交面积141.14万平方米，成交金额38.35亿元，同比分别增长29%、36%和42%，创下了历史新高。纳税过千万的房地产企业达到13家，房地产销售量列威海三市之首。450040003884商品房单3500价2939300028002500250020001500100050002009年初2009年底2010年1月2010年12月?销售价格：近两年文登市商品房成交价格稳步上升，2009年平均成交价格在2500元到2800元的范围内浮动，相比之下2010年上升幅度则较大，从1月份的2939元上升到12月份的3884元，基本呈现逐月上升的趋势。市场分区文登房地产市场呈现出三大板块：?市区板块：依托文登老城区为中心，随着政府东迁逐步发展完善。市区市区//开发区开发区?开发区板块：随着威板块板块海市东进，依托有利区位优势，建设工业园区及大型居住社区。?南海新区板块：依托南部沿海稀缺的海景资源和文登南部产业新城规划而形成的房地产发展板块。南海新区南海新区板块板块各板块分析?市区板块按照市场区别进一步细分可分为中心板块、新区板块以及城西板块。市区/开发区板块1.市区中心板块：?范围：市政府、中心商业区周边的区域，逐步外扩。?概况：该区域为文登的商业中心区，各类配套设施完善，主要大商场均集中在这一区域，且该区域靠近市政府、市政广场，人流量较大。?主要楼盘：银河世家、中央龙湾、上海国际花园。昆嵛酒店、商业步行街主要楼盘分析1.银河世家3.62.中央龙湾3.上海国际花园2.城西板块?范围：龙山路以西部分，柳林河附近?概况：该区域发展较早，配套设施相对较为齐全，政府单位较多，但缺乏较好的规划，环境比较杂乱，而且随着文登市城区向东拓展，诸多政府部门东迁，该区域的发展前景较差。此板块内工厂较多、环境一般。?主要楼盘：温州商厦西城区、温州商厦主要楼盘分析温州商厦3.东城新区板块?范围：文化路以东、峰山公园以南，抱龙河两侧。?概况：此区域为政府规划新的行政中心（文登学公园附近）、文教中心（新一中附近）、商贸中心（义务小商品市场、新汽车站附近），政府基础配套设施比较完善。区域内有四大景观资源文登学公园、抱龙河公园、抱龙河景观带、峰山公园，片区环境在文登首屈一指，且远离工业区，非常适合居住。?主要楼盘：恒瑞水岸新城、御林华府、龙都丽景、兴业茗居、人和国际花园、海泰庄园以及未进入销售阶段的龙港外滩。主要楼盘分析1.恒瑞水岸新城1.852.兴业茗居3.御林华府4.龙都丽景4.开发区板块?范围：香水路以北广大城北片区。?概况：规划面积30平方公里，有各类企业190多家。目前，基础配套设施相对较差，但正在逐步完善。?主要楼盘：韩国之窗、峰山国际城开发区房地产项目特点?市场存量巨大，竞争激烈，规划明显大于市区，但商业气氛较差，国际家居建材广场空无一人，基本成为死盘。?开发区板块主要以山景和价格为主要卖点，生活配套性差是制约销售的主要因素。?规模一般较大，在50万平方米以上项目极为常见，购房群体复杂，但以外地人和当地原住居民为主。?产品去化速度慢，街道人流量极低，居住氛围较差。5.南海新区板块?规模宏大的造城运动：大规模海景居住社区比比皆是，其中以卓达·香水海为典型代表，总规划2000万平米。?蓬勃发展的旅游地产：依托稀有海景资源，集中发展休闲、旅游地产。房地产市场小结1.住宅分析：目前文登市场主力户型为110-130平米，占总量的35%，其次