居于山。隐于宅。乐于天下。重于整。贵于细。享于成就。——圣·莫丽斯项目营销执行报告目标叫座叫座树立片区价格标杆良好的销售速度叫好叫好在项目的推广中造就非凡的影响力项目品牌的打造到公司品牌营销阶段安排工程进度±0.0售楼处/会所开放TOHO样板房主体封顶多层样板房园林完工入伙05年5月6月7月8月9月10月11月12月06年2月4-6月6月后销售节点春交会春交会外展场咨询内部认购秋交会开盘春交会销售节奏尾盘期安导入期内部认购期公开发售期持续销售期排营销策略各营销通路共媒体集中运加大促销广告牌+“世界500强”媒体广告逐渐减重同出击，巩固用，营造热力度、老点居住地发布会+网络少，以现场氛围市场形象，社销势态；突客户营销营销+春交会，提前营造为主导，以团营销和现场出卖点促销渗透，迅速建立知事件营销及老客准备是本阶段信息，现场名度户营销做为重点的工作重点充分展示。【圣·莫丽斯】项目增值服务建议A）社区智能化设施增值B）国际化学校入驻增值C）品牌商家招商引进增值D）国际管家服务增值E）开展风情活动增值F）住户专车等生活配套服务增值A）智能化极致之参考楼盘－－百仕达·红树西岸宣传空间：网络炒作、现场演示空间展示、新闻媒体炒作价格空间：高层平面单位（含6000元/平米装修）折后25000元/平米B）竞争对手智能化的可能性考虑－－星河丹堤－－香蜜湖一号目前状态：除香蜜湖一号外，其他基本以中式居家社区概念为主，具体智能化设施进一步跟进。－－万科第五园事件营销名人效应李连杰、利智夫妇同亮相大山代表外籍人士心声（500强外籍人士延续）张艺谋为项目拍摄宣传片杨兰、冯小刚、陈凯歌、姜文、刘欢事件营销?名车效应名车捆绑销售-----身份象征，购楼7折买奔驰事件营销?名牌效应活动冠名------与世界之窗联动，举办圣莫丽斯瑞士长号表演冠名活动报告核心内容一、产品分析——市场背景与竞争层面二、市场概况与竞争——项目在市场中的解读三、策略推导及分解——SWOT战略形成与销售组织项目位置地铁11号线新区大道地铁4号线位于深圳二线拓展区南端，路龙塘朗山脚下，牛咀水库西南白玉侧，自然资源良好；与新兴龙豪宅区香蜜湖直线距离4.5福路公里，4分钟车程。龙南坪快速项目未来交通道路四通八达，进入性良好。路对自然资源的占有程度决定价值的高低地块价值分布?地形：深处山谷，三面环山，坡地叠落。?高差：地块内高差达10米，为坡地建筑，具有最优价值区独立的私家登山径。?植被：原始生态保留的高价值区域十分完好。?水体：利用天然泉眼形次成可循环的湖面。高价值本项目沿湖面二侧分布，亲水程度高的地块价值最区高，离水越远价值相对越低。低价值区较低价值区本体分析产品产品特色特色————??香蜜湖北香蜜湖北区区第第一一个真正意义上个真正意义上的的高高端大盘端大盘（总（总建建筑筑面面积近积近3333万平米万平米，，首首期期TohoToho与与洋洋房产品房产品高高端端））??社区社区规划规划??后山后山私家私家公园；公园；??建建筑筑布布局高差叠落局高差叠落，层，层次感次感强强??大面大面积积活活水湖水湖景景??沿湖栈道沿湖栈道??1000010000平米平米大大型双型双会所会所??超高绿化率超高绿化率??综合综合容容积率低积率低??建建筑筑的的舒适性舒适性（（大楼大楼间距间距，户，户型尺型尺度度））??外外观设计（观设计（现现代欧式代欧式建建筑风筑风格，线格，线条优美）条优美）??沿沿入入口口处大处大型风情商业走廊型风情商业走廊，，直接直接山景山景经济指标项目总指标：一期户型统计：2总用地面积276,165.2平方户型类型户型编号面积区间（m）套数小计米A0611351A296361总建筑面积331,398平方米独立别墅A3084015A31其住宅313,808平方米8461A32中6351商业设施5000平方米H314～36045幼儿园3200平方米K271～27847M3886townhouse218建筑容积率1.2J358～38961建筑覆盖率25.8%L325～36957N5002总户数1427户A239～27632总人数4998人B233～25332C269～29756绿化率42%叠拼洋房D285～29066222停车位2,565个E239～2568F272～31412G269310项目具有一定的规模优势～16小高层U&V166～2066060，据市场反映户均面积偏505大项目项目六六大价大价值值点点1三面三面群群山围山围合合，，自自成世外成世外桃源桃源2地形地形高差较高差较大，布大，布局局立体立体感感强强3低密低密度建度建筑筑，，资源占有最资源占有最大大4大面大面积湖水积湖水，，自由泛舟游自由泛舟游乐乐5规模规模布布局合理局合理，，尺尺度度空间合理空间合理6原始生原始生态完态完美美，景，景观自然观自然天成天成结论：优势：项目具有一定的区域与自然资源方面的优势；劣势：区域一定时期内交通不便，较荒凉；产品线长；面积大，总价高。项目面项目面临临的的问题问题11：：片区的认知片区的认知性（性（价格惯性）价格惯性）如何打破片区内由南向北递减/由东片区价格片区价格惯性惯性如何打破片区内由南向北递减/由东向西递向西递减的价格减的价格惯性？惯性？区区域域形象形象干扰干扰第三极如何如何在在香蜜湖香蜜湖一号一号//水榭花都中独树一帜香蜜山水榭花都中独树一帜水榭？？万地花都联泰熙园第二极国际公馆香榭里我们如何加入一线豪宅第一极我们如何加入一线豪宅东海的竞争的竞争圈圈??项目面临的问题2：营销推广如何聚人气11、、新新区区启启动动如何如何营销营销项目作为项目作为该该区区域第域第一一个个面市的楼盘，面市的楼盘，我们我们的营销推广应的营销推广应如何如何做做才能把才能把客户客户拉进来拉进来，，聚聚集集人气人气，，扩扩大客户认大客户认识从识从而留而留住客户。住客户。22、区、区域供域供应应量较量较大，推售大，推售时间较时间较为集中，为集中，如何如何打竞争打竞争万科城万科城后期、后期、万科第五万科第五园、园、星河丹堤星河丹堤、、香蜜湖香蜜湖一号、一号、尖尖岗岗山项目山项目等将陆等将陆续入市续入市??区域利好：南坪快速干道、玉龙路等交通路网的改造二、市场概况与竞争1、市场概况2、未来竞争3、竞争比较深圳高档别墅分布特点观澜高万科城尔夫尖岗山中信高振业城第五园尔夫星河丹堤银湖别墅区华侨城仙湖山庄东海岸三洲田盐田沙别墅区城市山谷天琴湾17英里华侨城沙河别墅区纯水岸香蜜湖一号瑞河椰纳蛇口别墅区在售项目未售项目区域性明显：蛇口、华侨城沙河、银湖、盐田等地呈片状集中分布，其它区域则零星分布深圳别墅市场总结（1）?建筑风格：目前市场以北美、意大利、法国等欧陆风格为主；?户均面积：联排别墅170-270m2，独立别墅240-800m2?价格区间：别墅均价集中在￥1-3万/m2；?客户：本地人、潮汕人、国内大城市来客、港人、台湾，韩国、新加坡等外籍人；职业主要有：私营企业主、外资/跨国企业高管、国企副总以上人士、政府官员、文化演艺界成功人士、持外国护照在大陆做生意的华人等。?别墅产品主要竞争点：资源（山、海、湖）、景观（包括自然景观及人造景观）、价格（赠送面积）、产品风格及品质；?普通别墅（经济型别墅、亚别墅）面临着来自城市平面豪宅的挑战。深圳别墅市场总结（２）?深圳目前尚较缺乏顶级豪宅?深圳别墅市场二极分化将更趋严重未来几年必将有一些顶级产品陆续面市，在品质和售价方面将会有较大的提升；另外随着TOWNHOUSER、情景洋房的热销，亚别墅产品供应量还将继续上升。?深圳的城市竞争力持续提升香港、澳门与内地经贸合作更紧密，珠三角经济圈实力的提升，将会吸引更多国内外实力派人士栖居。?客户层面和物业选址的外扩——走向东部、走出关外?单纯价格的竞争将逐渐退出主流，市场特征表现为产品核心力与整体品质的竞争，别墅产品的升级与创新、附加价值、整体性价比、营销推广将成为能否被市场认可的关键未来供应量一览单位：万/平米项目位置土地面积容积率总量面积区间卖点香蜜湖一号香蜜湖9.31.413.1240-350区位、湖景、开发商品牌城市山谷3期沙河西路12.21.3110.6230-330区位东方花园M3区华侨城0.5288—355区位、环境、开发商品牌波托菲诺别墅华侨城欢乐113.7521150-400区位、环境、开2期谷发商品牌仙湖山庄2期仙湖植物园6.442.3243-367区位、植物园东海岸3期大梅沙80.86.4180-230海景、环境、开发商品牌联泰大梅沙大梅沙13.90.233.2海景、环境、开发商品牌天琴湾3期大梅沙25.20.0992.5350-1000海景、低容积率华侨城三洲田盐坝高速与6.9平方公3海景、环境、开盐梅路之间里发商品牌未来供应量一览单位：万/平米项目位置土地面积容积率总量面积区间卖点星河.丹堤梅林关水库14区位、自然资源、品牌圣莫丽斯二线拓展区27.61.233.2270-1100区位、自然资源龙一号二线拓展区6.81.28.2区位、自然资源、品牌信托项目二线拓展区140.68区位、自然资源、品牌万科第五园坂田11.21.314.2180-240中式、规模、品牌万科城2期坂雪岗39.71.132.5137-229中式、规模、品牌振业城横岗育马场41.61.354159-252规模尖岗山宝安尖岗山60万0.530.3山景、开发商品牌溪之谷宝安石岩15.90.34.7300以上自然资源观澜大宅观澜镇150.386.5330--868高尔夫景观中信高尔夫龙岗植物园70.4约3210-400高尔夫景观、品牌未来几年别墅市场供应量约为150—200万平方米，是