宁波中信泰富广场项目建议书致宁波信富置业有限公司宁波中信泰富——写字楼部分项目价格预估方案实施策略项目服务内容Page2写字楼市场分布注明：?左图仅列出宁波目前品质相对尚可的已投入使用的写字楼?圆圈的大小与该项目可使用办公面积的体量成正比?颜色代表相对品质，深蓝色最高，红色其次，浅蓝色最低宁波现已投入使用的写字楼分布较为分散，以海曙区写字楼数量最多，而东部新城的开发,使江东区成为目前宁波写字楼发展最快的区域。Page3市场分析---租金写字楼租金报价分布项目名称租金报价（元/平方米/6%天）12%波特曼中心4人民保险大厦3.2(含物业费)55%15%华联写字楼2.3天宁大厦1.9(含物业费)12%世贸中心1.53.01元/平方米/天以上2.51-3元平方米/天崇光大厦1.42.01-2.5元/平方米/天1.51-2.0元/平方米/天1-1.5元/平方米/天注明:由于绝大多数写字楼为销售型写字楼,不同业主报价会存在比较大的差异现有写字楼租金以1-1.5元/平方米/天为主，品质相对较高的写字楼租金多在2-3元/平方米/天，个别项目租金突破3元/平方米/天Page4市场分析---售价月湖国际金隆国际售价（元平方项目名称销报/约25,000平方米约34,000平方米）米中农信国际商务大厦9,000华联写字楼11,000都市仁和中心12,000华宏国际中心10,000上东国际万豪中心金隆国际16,000约70,000平方米约20,000平方米波特曼中心19,000奥丽赛大厦6,000麒鳞大厦8,000上东国际8,000月湖银座8,500恒隆中心12,000宁波市中心写字楼售价达10000元/平方米以上，随着2005年初政府宏观调控及大量写字楼陆续上市，售价基本保持稳定Page5参考项目-波特曼中心地址：彩虹北路52号东港大酒店股份有限公司/大榭宝业房产有开发商：限公司办公体量约30,000平方米写字楼：楼层数：地上26层（名义29层），地下2层楼层净高2.7米：单层面积约1,300平方米：单元面积91-292平方米：得房率：65%电梯系统5部富士通客梯，载重1.15吨，3米/秒：空调系统风机盘管中央空调，约克机组：Page6停车位：200销售均价约15,000元/平方米：参考项目-波特曼中心客户名称面积APL美集物流运输约1,300平方米伊藤忠商事约300平方米达升物流约1,300平方米志英（香港）投资咨询约300平方米长品油品约300平方米辽宁朝晖骏光国际货运约100平方米明敏投资咨询约140平方米伊松公司约100平方米唐宁街在线约100平方米宁波东梦制衣约100平方米宁波市现有最高端写字楼之一，聚集了大量的外资企业客户,现入住率80%左右Page7参考项目-金隆国际地址：镇明路、灵桥路交界处开发商：宁波金隆置业有限公司建筑面积总计52,000平方米，办公区34,000平方：米楼层数：地上26层，地下2层楼层净高2.7米：单层面积1,350平方米：单元面积120-160平方米：得房率：70%架空地板宁波在售最高端写字楼之一，从品质上基本超过现10有甲厘米级写字楼标准：Page8电梯系统5部奥的斯客梯：空调系统麦克维尔VRV：车位：422个竣工时间2007年：销售均价约15,000元/平方米：参考项目-万豪中心项目概况?该项目由宁波海城投资开发有限公司开发，是和义大道项目的一期项目，高159米，为海曙区在建最高建筑，包含酒店、写字楼及商务配套，写字楼为4-19层，总体量约2万平方米?项目预计2007年底交付使用，目前正在进行地上结构施工，尚未正式开盘，正在进行前期的客户积累工作?写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；11米挑高大堂；标准层净高2.65米，150毫米架空地板；VAV空调系统，提供24小时冷却水；5部迅达客梯，预计平均等待时间在30秒以内；六类布线系统；约400个车位竞争分析?地处三江口黄金地段，周边文化氛围浓厚，江景优势突出?和义大道为集酒店、办公、商业、休闲等功能为一体综合性项目，万豪品牌的引入显著提升了其整体档次?综合硬件配置在宁波已有及在建写字楼项目中是最高的?周边办公氛围略显不足，平面设计降低了其得房率和使用效率宁波市目前售价最高的写字楼之一，无论从地理位置还是产品包装上,都体现了顶级标准,但项目的平面上问题较大Page9参考项目分析-新天地国际地址：民安路1066号开发商：宁波新恒德置业物业管理：上海陆家嘴物业管理有限公司5幢写字楼，建筑面积120,000平方米建筑面积：，办公约100,000平方米地上层数：21-26层楼层高度：3.7米标准层面积主楼约2,200平方米，小楼约700平方：米最小面积：72平方米得房率：70%大堂：主楼13.7米挑高大堂电梯系统：主楼8部电梯停车位：总计3.3万平方米停车场竣工时间2006年销售均价：7,000-9,000元/平方米东部新城区域的第一个写字楼项目,在售的二期项目售价达到9800元/平方米,体现了区域写字楼市场近期的迅速增长Page10区域分析高新区东部新城中心城区鄞州新城Page11区域分析-租售方式租赁市场销售市场新天地国际万特商务上东国际雷迪森中心广场银城国际东城国际Page12区域分析-项目品质准甲级甲级国际甲级新天地国际上东国际万特商务中心９５商务雷迪森东城国际本项目Page13区域分析-销售价格400050006000700080009000100001100012000平方米新天地国际8000~98007700~9000上东国际6000~7000万特商务中心6000~6700９５商务理想价格11000~12000Page14区域分析-客户来源高新区东部新城中心城区新天地国际:30%万特商务中心:10%1.区域性强上东国９５商际:30%务:10%2.市中心迁移(原租赁客户)3.宁波本地客户为主4.外资客户缺少Page15区域分析-客户置业原因价格低品质高购买原因租房不如买房区域发展潜力目前宁波本地的客户心态乐观,认为区域未来规划,政府的迁入将有效带动写字楼价格上升,周边住宅价格达到7000-8000元/平方米Page16区域分析-置业面积5070100150200300400500600平方米新天地国际上东国际万特商务中心９５商务理想面积300~400区域写字楼分割主力面积为100-150平方米,但根据目前实际成交情况,300-400平方米的客户比例明显上升,考虑到市场发展趋势,建议以300-400为主力面积Page17项目分析-项目简介项目概况?该项目由中信泰富集团投资的宁波信富置业有限公司开发，包含写字楼、沃尔玛购物中心及休闲购物商场，写字楼部分包含一栋近4万平方米的总部写字楼和一栋2万平方米的分割较为灵活的销售型写字楼?项目预计2009年交付使用，目前正在进行基础工程施工?总部写字楼基本配置：Low-e中空玻璃幕墙；12米挑高大堂；标准层层高3.6米；风机盘管空调系统；5部客梯；整个项目总计约600个车位竞争分析?开发商为知名发展商，其开发的上海中信泰富广场成功塑造了高端物业的市场形象?总部写字楼暂定只租不售，在吸引高端写字楼客户方面具有吸引力?周边多为中低档住宅，商务氛围较差Page18项目分析-本项目机会点利用中信泰富品牌市场知名度所产生的公信价值，以及软件服务特色优势，促成高于宁波市场上所有写字楼项目市场形象。通过写字楼产品品质的塑造，建设宁波市场上顶级写字楼形象，形成与其他写字楼项目差异化的产品定位。产产品品品品质质品牌价品牌价值值通过对区域发展影响力的资源利用，突显本项目地段上的增值潜力，区区域域发发展展结合高端的产品定位,提升项目市场影响力。Page19项目分析-项目定位价格价格客客户户售价售价:12500-13000:12500-13000元元租租赁赁::外外资资企企业业//本地本地//平方米平方米知知名企名企业业租金租金:3.5-4.0:3.5-4.0元元//平平销销售售::区区域企域企业业客客户户//方米方米市中心市中心迁迁移移客客户户//其其他他区区域域迁迁移移客客户户//投投资资客客宁波市最宁波市最顶级顶级的的写写户户字字楼楼,,东东部新城商部新城商务务王王座座面面积积产产品品租租赁赁::半半层层//整整层层客客户户租租赁赁::国际国际甲甲级写级写字字楼楼为为主主,,部分分部分分割割客客户户销销售售::甲甲级产权写级产权写字字楼楼300300平方米平方米销销售售::半半层层//整整层层客客户户超超过过30%,30%,主主力力面面积积300-400300-400平方米平方米Page20东部新城商务王座借势东部新城规划发展动力东部新城将成为商务和市政中心，也是东部工业和生态开发区的商业和金融中心，主要承担商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商业服务、生活休闲等设施。新城将在提高宁波城市的形象与品质上扮演重要角色，是宁波面向二十一世纪的形象和标志。宁波中信泰富广场必将成为东部新城商务区的标杆高地。Page21东部新城商务王座中信置业的强大品牌资源中信泰富拥有一支对香港及中国中信大厦合诚汽车大厦大陆物业业务具备丰富知识及经验的专业队伍。队伍一直参与物业项目发展的每个环节──由物色投资机会到工程兴建、以至物业建成后的日常管理，均钜细无遗。专业而资深的团队完全具备打造宁波顶级写字楼的开发实力。陆家嘴新金融区项目上海中信泰富广场Page22东部新城商务王座卓越领先的硬件品质中信泰富广场的写字楼采用国际甲级写字楼标准设计,无柱式、超大空间的平面利于自由分割，同时满足了现代企业总部办公的需求，挑空大堂、VAV空调，高速电梯以