【沂华名都】营销策略提案2011年6月——青岛合生行地产咨询有限公司——俱一唐惜江须山大望千北沁往代宗秦山晴舞河长里国天宋皇如日银上城冰风园矣春骄祖汉此蛇下内封光看武多外数成娇红原雪风吉稍略装驰顿惟万流思逊输引素蜡失余里汗风文无裹象滔莽雪人骚采数滔莽飘物只分欲识英外与还弯雄妖天弓竞娆公看射折试腰今大比朝雕高2010，一切荣耀，已成过去。2011，属于我们的时代来临。数风流人物，还看今朝！开门见山市场分析项目定位产品建议营销策略广告表现市场分析从一个看客、旁观者，到成为“战役”的参与者。不打无准备之仗，方能立于不败之地。宏观市场宏观市场?一、经济1、经济呈稳定增长态势，一季度GDP增幅同比环比均有所放缓今年以来，面对复杂多变的国际形势和国内经济运行出现的新情况新问题，国家坚持实施积极财政政策和稳健的货币政策，加强和改善宏观调控，国民经济保持平稳较快增长，开局良好。一季度国内生产总值（GDP）9.63万亿元，同比增长9.7%，环比增长2.1%。尽管增速较去年第四季度的9.8%继续小幅回落，但已经连续三个季度保持在9.5%-10%之间，表明经济已经基本处于稳定增长态势。其中第二产业增加值约4.68万亿元，增长11.1%，依然保持主导地位。2、CPI和PPI继续上行，双双创下新高4月份全国居民消费价格（CPI）同比上涨5.4%，较3月份加快0.5个百分点，继去年11月份后再次突破5%，创32个月来新高。3月CPI继续居高不下，主要推动因素是翘尾因素和食品类价格上涨过快。?一、经济3、一季度进口创新高，6年来首现季度逆差3月份，我国进出口总值为3042.6亿美元，同比增长31.4%，环比增51.4%。其中出口1522亿美元，同比增长35.8%，环比增长57.3%，超出市场预期。同时进口增势不减，3月进口1520.6亿美元，再次刷新今年1月创下的1443.2亿美元的历史纪录，同比增长27.3%，环比增长46%。一季度我国进出口总值8003亿美元，其中出口3996.4亿美元，进口4006.6亿美元，进口的强劲增长，导致一季度出现10.2亿美元的贸易逆差，这是继2003年和2004年一季度之后再次出现贸易逆差。进口总额创新高主要是由于春节后企业、项目陆续开工，导致国内上游能源、原材料等大宗商品进口需求迅速上升，呈现“量价齐升”态势。此外，国际原油等大宗商品持续上行也扩大了进口额上升的势头。4、新增信贷超预期，紧缩政策还将持续4月份，新增人民币贷款6794亿元，同比多增长1727亿元，同比增幅34.08%，环比增幅26.85%；贷款增速明显提升，远高于市场普遍预期。4月份新增贷款的增长主要是由居民贷款推动，企业贷款额较上月继续下降。与此同时，外汇储备增速不减，海外资金流入中国的步伐未见放缓，本已十分宽裕的资金面或将更加泛滥。在此情况下，温家宝在《关于当前经济工作的几个问题》一文中提出要切实实施好稳健的货币政策，可见未来紧缩的信贷政策还将持续。?二、政策1、存贷款基准利率继续上调，货币政策进一步收紧4月份，货币政策进一步收紧。4月6日中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。至此，一年期存款利率达3.25%，一年期贷款利息达6.31%，五年期贷款利率达6.80%，五年期以上个人住房公积金贷款利率达4.70%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率达4.20%。5月12日，中国中国人民银行宣布2011年5月13日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21%的历史高位，以3月末金融机构人民币存款余额75.28万亿元计算，本次上调大约冻结银行资金3750亿元。小结：我们认为，在加息和提高准备金率的相继紧缩措施下，短期内信贷增速得到一定控制，但包括外汇占款和公开市场到期资金等带来的新增流动性依然会给物价上涨造成一定的压力，短期内我国资金流动性充裕局面不会改变。但长远来看，宽松的货币政策正式宣告结束，从严的货币政策给开发商获得现金流及购房者贷款带来了阻碍，产生市场下行的压力。?二、政策2、规范商品房交易秩序，“一房一价”执行全面铺开4月26日，发改委重申《商品房销售明码标价规定》，并明确了相关细则。随后，上海、北京、深圳、广州、海南、湖南相继出台相关细则，开展商品房销售明码标价专项检查，规范商品房交易秩序。我们认为，“一房一价”政策使房地产项目价格一天一变的局面受到强有力的监管，但政策效力发挥关键在于地方政府实际操作时的执行力，政策若真能落实，明码标价会让房价逐步透明起来。地方政策的陆续出台将有利于政策的操作执行，但政策要真正落到操作层面上尚存在较大阻力。?二、政策3、中央财经再拨款，保障房建设持续加速4月20日，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁房和廉租房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助。4月29日，财政部下拨2011年第二批中央补助专项资金337亿元用于支持保障性安居工程建设。而全国各地的保障房建设计划也纷纷出炉，如：南宁2011年年内实施廉租住房保障2.5万户。成都“十一五”期间保障性住房开工量为1.59万套。2011年辽宁省保障性安居工程任务为33.79万套。我们认为，中央财政的资金投入表明我国政府对保障性安居工程建设工作的重视。在目前房价快速上涨的情况下，限价、限购等调控手段的出台只是权宜之计，这些政策都是在为稳定房价争取时间。而从长远来看，保障性住房的大规模开工建设将是打破房地产市场僵局、实现调控目标的重要措施。?三、市场一一级级市市场场：：多多数数土地成交土地成交规规模同比上模同比上涨涨，地，地块块总总价排行榜价排行榜进进入入门槛门槛大幅下降大幅下降2011年5月，七成城市土地成交面积和成交金额均出现同比上涨，但六成城市的成交规模较上月有所下降，由于受当前宏观政策的调控影响，土地成交市场仍较为冷淡，而随着各地地方政府2011年度土地供应计划的陆续出台，预计本年的供地总量较去年有所增加，未来的土地成交量将会有所上升。从排行榜来看，2011年5月，总价排行榜进入门槛大幅下降，而楼板价排行榜进入门槛则略有提高，企业拿地总体仍比较谨慎。从地块属性来看，住宅类地块的总价仍较高，总价排行榜中有7幅地块为住宅类用地，一二线重点城市的优质地块尤为较受到企业关注。?三、市场二二级级市市场场：：典型城市成交持典型城市成交持续续低位，一低位，一线线城市房价明城市房价明显显松松动动1、市场整体成交同比仍处绝对底部5月份半数以上重点城市成交量环比出现下滑，其中广州跌幅最大达51.09%，该市当月成交仅28.6万平方米，甚至低于2月份春节月的水平；另外，有三座城市5月份成交量环比出现上升，其中重庆由于并未出台限购政策，所以市场成交相对比较平稳；而上海和杭州则受益于个别价格松动大盘项目的热销。虽然从环比上看5月份各城市成交量涨跌互现，但与去年相比市场依然处于绝对低位，典型城市5月成交量相比去年同期和去年月均水平呈现全线下滑，其中南京跌幅最大，该市当月成交仅23.99万平方米，同比下滑70.51%，较去年月均成交量低69.81%。而这同样也体现在各典型城市的市场存量上，从数据上看，除深圳之外所有城市的存量水平同比去年均呈现增长，其中杭州当前存量达195.52万平方米，较去年同期增加153.45%。但从存销比上看，目前典型城市除天津之外均维持在20个月以内的水平，其中南京、重庆和武汉更低于10个月，短期来看市场风险相对可控。?小结：新政落实至今，各地政策执行均较为严格，持续较为严格的调控基调，5月份以来，信贷政策进一步收紧，中央再出政策干预商品房交易秩序，总体来看，政策紧缩的基调仍将持续。市场方面，典型城市5月成交量相比去年同期和去年月均水平呈现全线下滑；土地方面受当前宏观政策的调控影响表现仍较为冷淡，六成城市的成交规模较上月有所下降，典型企业拿地热情逐渐降温，拿地策略趋于谨慎；从房地产企业2011年一季度报告来看，上市公司资金链整体趋紧的迹象已经十分明显，5月份不少开发商通过信托、债券等渠道进行融资，也有不少实力房地产开发企业获取银行信贷成功。我们认为，在楼市调控大方向基本稳定的背景下，2011年全国房地产市场将进入长时间的调整期，一二线城市的成交量将持续下滑，随着房地产企业存货的逐渐积累，下半年房价出现实质性下调的可能性正在加大。沂水市沂水市场场一、在售住宅一、在售住宅项项目目动态动态项目规模1.5万平方米容积3.2绿化率35%率东东皋明珠皋明珠开发商临沂金润置业建筑形态2栋高层全程营销青岛智联广告推广深圳黑羽主力户型两室两厅一卫82.24/91.84㎡三室两厅一卫106/110㎡价格2750元/㎡开盘时间12.26销售情况35%周边配套沂水实验中学；市二院；中心医院；中国银行；家家悦超市；东方购物中心项目优势1.户型设置适中；2.完善的商业配套；项目健康路与中心街交3.靠近东皋公园；位置汇东200米路南4.便捷的交通；县城传统商业中心，区域认知性较强；项目劣势1.1-3F为底商，居住环境较差；2.健康路为传统商业街区，且靠近汽车站周边居住氛围较差；26366663.三室户型纯北面设计，设计硬伤。2637777广告推广沂水.好房子的标准学校旁、公园畔、城中心一、在售住宅一、在售住宅项项目目动态动态项目位置小沂河公园对过御御龙湾龙湾项目规模26万平方米容积率2绿化率50%开发商沂水城建建筑形态多层.高层、别墅全程营销广州左右总户数1269户主力户型两室两厅一卫：95、98、122㎡；三室两厅一卫：137、147、156㎡四室三厅两卫：199、204㎡价格2