关于“英龙国际商务中心”的初步营关于“英龙国际商务中心”的初步营销销策划思路策划思路20122012年年33月月2020日日前前言言由于由于时间时间的的仓仓促和促和资资料的限制，未能料的限制，未能对项对项目目做更深入的做更深入的研研究，本究，本册营销册营销初步策初步策划划思路是根据思路是根据当当前片前片区区市市场场形形势势，只作，只作为项为项目目营销营销思路的思路的构构思思做做简简要描述。要描述。因因为项为项目目开发开发和包装推广引致的最和包装推广引致的最终关终关注点注点,,仍然仍然会会落落实实到到项项目本身目本身综综合品合品质质及及产产品本身，品本身，惟有惟有从对项从对项目的深入了解才能引入市目的深入了解才能引入市场场的的观观点、点、明确市明确市场场的需求的需求来研来研判判项项目目销销售及推广的每售及推广的每个细个细节节才是才是销销售成功的前提保售成功的前提保证证。。目标：“高价格，高速度，低成本”1、如何实现项目价值最大化2、如何实现稳健的资金回笼报告结构报告结构解解解解读读读读景田片景田片景田片景田片区区区区开发项开发项目背景目背景项项目周目周边边案例分案例分报报告体系告体系析析开发项开发项目定位目定位营销营销策略策略中心区一级辐射区中心区一级辐射区香密湖香密湖深深莲莲花山公花山公园园圳圳高高尔尔夫夫中心中心区区福田区定位福田区定位福田福田区区定位：定位：11、全市的行政文化中心和以、全市的行政文化中心和以现现代服代服务业为务业为主的中心商主的中心商务区务区，二十一，二十一世世纪纪深深圳国际圳国际性城市形象的集中体性城市形象的集中体现区现区；；22．．高新技高新技术产业研发术产业研发型企型企业业的高成的高成长区长区和重点布局地和重点布局地区区；；33、功能完善的以、功能完善的以居住功能居住功能为为主主的的综综合合区区；；44、、环环境境优优美、富于特色的生美、富于特色的生态态型型现现代化城代化城区区。。从从功能定位上看，福田功能定位上看，福田将将成成为为未未来写来写字字楼楼的高度集中的高度集中区区分区规划分区规划中心片区：东起皇岗路,西至新洲路,南到梅林片梅林片区区：：是北环路以北、梅滨河大道,北至北环路。包括市中心区、莲林二线以南的区域，包括上下花山公园、莲花北、彩田工业区、莲花、岗厦。梅林及梅林山体。保留现有功是福田区乃至深圳的核心片区，由综合功能核能格局，以工业和居住为主。心区和配套生活区组成。全市金融、商贸、会展、行政、文化中心。香蜜湖片香蜜湖片区区：包括安托山梅林水库东、竹子林、农科中心、香蜜湖、景田。是福田区梅林的储备储备型片型片区区，严控开发笔架山公园建设的强度和速度，保留保留组团组团隔离隔离带带、、旅游和高旅游和高质质量居住功能量居住功能景莲花山公园田车公庙片区：包香密湖括车公庙西、车市政府公庙工业区、高中心区尔夫球场。车公深圳高尔庙工业区规划期夫俱乐部内保留工业职能，未建空地定为上步片区：东起红岭路,西至皇岗政府控制用地。皇岗口岸路,南到深圳河,北至北环路。包区政府括体育中心、八卦岭、园岭、上步工等十街坊。是深市的商沙头片区：由滨河路与深圳河及红树业区个圳业区、居住和公共地。林海滨围合而成。包括下沙、新洲、皇岗口岸区绿石厦、皇岗等八个街坊。目前功能混杂且整体环境差。未来担负市中心区福田保税区居住配套的作用。中心中心区区、香密湖之、香密湖之间间基本概况基本概况始建于1991年，位于福北北田中心区西北部。　　环环　　大大区区域范域范围围：：　　道道深南大道以北，新洲路以香密湖香密湖西，北环路以南，香梅路莲莲以东，总用地面积　　　　花花　　273.59公顷。属福田中　　景景路路　　心区一级辐射区。　　田田　　　　路路区区域功能：域功能：莲莲花山公花山公园园作为中心中心区区的的扩扩展和延伸展和延伸红红深深　　　　南　　，是以居住，是以居住为为主主，兼有部南　　荔荔大大　　　　道　　分商业、办公、金融等功道路路能综合的大型居住区。中心中心区区一一级辐级辐射射区区，居住，居住为为主的大型主的大型综综合片合片区区区域交通区域交通深南大道深南大道VSVS北北环环路路　　深圳交通三大动脉中，北环主要承担快速快速货运货运，深南大道主要承担客客运运和一般性和一般性货运货运，滨海大道主要承担客流。　　北环由于是硬基路面，加之货柜车川流不息，噪音最大，废气及路面震动也相当严重。　　深南大道不仅是城市中轴线，同时也承担着城市形象的展示，目前已形成了良好的商业办公氛围。　　北环路的功能和形象对商务办公无法形成带动（至少目前是这样）。随着北环路禁行货柜车，作为城市交通动脉的人流、车流、商务带动将逐渐显现。片片区区四四级级道路道路网网：：城市快速路：城市快速路：北北环环路路，，为双为双向八向八车车道；道；城市主干道：城市主干道：深南大道深南大道（（双双向八向八车车道）、新洲路、道）、新洲路、红荔红荔路、路、莲莲花路花路为双为双向六向六车车道，香梅路道，香梅路为双为双向四向四车车道；道；城市次干道：城市次干道：景田路、景田路、双双向四向四车车道；道；城市支路：城市支路：一一号号、三、三号号、四、四号号、五、五号为双号为双向三向三车车道；道；区域人口区域人口景田片区主要聚集了四类人：　　　　　　　　成功成功人士人士、、白白领领、工、工薪薪阶层阶层和和个个体体私私营营者者。。随随着片着片区区的建的建设设、、发发展，景田片展，景田片区还将区还将吸吸纳纳更更多多的高的高素素质质上上层层人士人士，，这样这样的的人群人群结构结构意味意味着商着商务务居住和居住和办办公公存在存在较较大的大的发发展空展空间间。。目前片目前片区区居住居住人人口口为为3.53.5万人万人，未，未来规划来规划人人口口7.57.5万人万人，，意味意味着片着片区还将区还将不不断断吸吸纳纳大量大量人人口，口，人人口密度的加口密度的加剧给剧给商商务办务办公公发发展展带来带来更大空更大空间间。。居居家家环环境境纯纯粹粹，中、高，中、高阶层阶层聚聚集，有商集，有商务发务发展展潜力潜力片区物业片区物业住住宅宅大量分布，大量分布，写写字字楼楼分布分布受受中心中心区辐区辐射射影影响响明明显显北北　　北北环环　　写写环环字字楼楼　带带　　　大大　　　　道道香密湖香密湖新新域域区区洲洲中中深深集集　　楼楼路路莲莲花山公花山公园园　　南南字字　　　　写写大大　　　　道道中心中心区区现有物业现有物业　　片　　片区现区现有有物物业业主要以住主要以住宅宅为为主，主，档档次以中次以中档为档为主，主，写写字字楼楼也有一定也有一定数数量的分量的分布，大布，大多多为为55～～1010年年楼龄楼龄，新建，新建写写字字楼较楼较少少且主要分布且主要分布在在景田南。景田南。　　景田片　　景田片区区是福田居住是福田居住除除了香密湖之了香密湖之外外的的第第二二选择选择片片区区；；　　　　写写字字楼楼分布是中心分布是中心区区、、华华强北、强北、车车公公庙庙之之外外较较集中的片集中的片区区。。福田福田第第二二首首选选居住片居住片区区和和办办公集中片公集中片区区片区企业片区企业　　　片　片区没区没有工有工业业，也，也没没有特色有特色产业产业，，但但是本片是本片区区集中了集中了很多很多企企业业，主要以科技、，主要以科技、资讯资讯、、咨咨询询、、投投资资、、贸贸易易为为主。主。这这些些企企业选择业选择景田主要是看重景田景田主要是看重景田靠近靠近中心中心区区的的区区域域优势优势和和较较低低的的价价格。格。　　大部分企　　大部分企业业分布分布在在景田南的景田南的写写字字楼内楼内，，还还有相有相当当一部分企一部分企业业在在片片区区的住的住宅宅内办内办公，公，在聚豪在聚豪阁阁、、擎天擎天华华庭庭、景新大厦等大、景新大厦等大多多数数住住宅宅内内存在小存在小公公司司办办公的公的情情况况（由于（由于政府政府规规定定在在住住宅禁宅禁商活商活动动中，中，仅仅景洲大厦景洲大厦就就清清理出理出6767家家企企业业，目前，目前已已有有5858家搬家搬离）。　离）。　　　　　随随着住着住宅禁宅禁商的商的进进一步深入，一步深入，将将有更有更多多的企的企业业走出社走出社区区、、进进入入写写字字楼办楼办公公。。区区位位吸吸引大引大批批企企业业聚聚集，住集，住宅禁宅禁商商带来带来机机会会片区特点片区特点　　景田片区处于香蜜湖片区与中心区之间，北望北环大道，南接深南大道，属于中心区一级辐射区。便利的交通让居住变得极为方便；东揽莲花山公园，西临香蜜湖，临山近水，营造出优越的居住氛围。紧临CBD的优优越越位位置置，尽享中心区的成成熟熟配套配套，坐拥莲花山的自自然生然生态态景景观观，低于中心区的楼价等众多优势，使本片区的房地产物业具有较强的市场竞争力。　　　　景田作为居居家家、文化、文化氛氛围浓围浓厚厚，生活配套，生活配套非常非常成成熟熟的住的住宅宅集中片集中片区区。随着深圳中心西移，未来中心区的不断发展，在中心区工作和生活的人口增加，作为中心区一级辐射区的景田片区已越来越受到置业者和投资者的重视，人气将更加旺盛，生活配套和市政设施将更加完善。区区位位优优越越、配套成、配套成熟熟、景、景观环绕观环绕、前景看、前景看好好片区总结片区总结?片区环境良好，配套齐全，居住形象已形成，可吸纳客户范围广，居住价值攀升较快；?已有写字楼主要集中在景田南，景田北写字楼较少，沿北环大道规划了集中的办公地带，未来将形成较集中的办公区；?从片区的区位、配套、环境、人口、居住生活来看，无论发展住宅还是写字楼都具备了良好的基础。?片区现有和未来人口构成对商务办公有较大的需求，随着住宅禁商的实行，片区写字楼市场价值将得到提升。