鲁商铂尔曼酒店写字楼市场调研及物业发展建议2011年7月25日临沂世联怡高房地产经纪有限公司报报告思路框架告思路框架项目目标以市场客户项目营及需解决的销建议核心问题分析研究项项目目目目标标高形象、价值最大化树立项目高端形象，最大化挖掘写字楼1产品物业价值；2占有高端市场，达到写字楼租赁模式下的利润最大化；需解需解决决的核心的核心问题问题?1我们的写字楼产品要定位于一个什么样的位置？?2我们的写字楼租赁给哪些企业？?3写字楼面积划分为多少？租金价格在多少？报报告思路框架告思路框架项目目标以市场客户项目营及需解决的销建议核心问题分析研究1.写字楼供需分析2.重点个案分析3.城市写字楼发展阶段理论模型研究现状现状分析分析临沂市写字楼板块初步形成，正处高速发展期1、以广场世纪城、万阅城、久隆奥斯卡、27金鼎国际为代表的人民广场市中心片区；市政中心片区842、以上城国际、齐鲁商厦、慧谷时空、嘉锐大厦为代表的沿金雀山路片区；3、以环球国际、颐高上海街为代表的南坊新兴商务办公区。61112广场片区13514特征分析：10金雀山路沿9线区1511、临沂市场写字楼物业正在由商住两用形式向纯写字楼形式发展，板块初步成型；32、从写字楼供应产品上来看，市场开始1在售项目5即将销售项目9在租项目出现标杆性写字楼项目，且写字楼软硬件均在不断提升，这些现象都表明临沂写字楼正处在市场化高速发展期。临沂市写字楼目前至少120万平米供应，中小现状现状分析分析企业市场需求相对较高主要片区写字楼供应量从目前的统计分析和市场需求来看，临沂市写字楼物业需求潜力比较大，从区域写字楼监控数据来看，临沂市写字楼近年来总供应量约120万㎡以上，其中，其他区域,20南坊新行政中心区域约70万㎡供应；广场老城区以万阅城及久隆奥斯卡为典型代表的写字楼供应约20万㎡；金雀山沿线区域,10在市场需求方面，通过对市内的重点写字楼需求市场南坊新区,70进行调查：市内1/3的中介企业和中小企业将写字楼广场老城区,作为办公场所，到2012年，至少还需要80万平方米20的写字楼体量，写字楼每年应该有10万平方米左右的需求增长。数据来源：临沂世联怡高数据监控平台写字楼租金根据片区不同而有所差距，销售去现状现状分析分析化情况较好，但企业入住率偏低建筑面积租赁价格户型面积首次开盘销售价格项目类别所在区域（万平米销售率（天/㎡物业费出租率（平米）时间（元/平米）））2008年开元上城国际金雀山路一带6.980—240630080%1.5—1.7260%9月南坊新行政2010年10%环球国际3.665—182570090%22中心10月今年5月交房南坊新行政2011年颐高上海街663—120530030%1.51.6未交房中心5月齐鲁大厦金雀山路一带5.550—1402006年450070%0.9—1.41.580%慧谷时空金雀山路一带1.580—650——————1—1.31.595%从上表可知：临沂在售写字楼价格在5000元/平米—6000元/平米之间，与住宅商业等产品相比，销售价格偏低。在租写字楼根据项目硬件配套等产品不同而租金有所差异，07年以前写字楼租金价格在1—1.3元/㎡/天之间，物业费1.5元/㎡左右；近年来写字楼产品升级租金随之上涨，在1.5—2元/㎡/天之间，物业费约2元/㎡。价格差距原因在于写字楼的软硬件设施配套和物业管理。现状现状小小结结1临沂写字楼市场起步较晚，目前处市场化发展期，整体水平不高；2整体写字楼供应量较大，且多集中于南坊行政新区，供应量约70万平米，多为事业单位行政办公楼；3市场写字楼产品水平参差不齐，配套设施不足，缺少高端形象写字楼；城市处在商贸向商业转型的阶段，市场需求量相对不足，入驻写字楼单位多为4中小企业，造成租金及销售价格偏低；重点重点个个案分析案分析——上城国际金雀山路东端路南，距离沂河景区仅300米，A座位置东侧小部分房源能够观河。建筑面积6.9万㎡入市时间08年9月产品消化方式主要为销售；也可租赁，开发商后期带租约销售。销售均价6300元/㎡，消化率80%1.5-1.7元/㎡·租赁价格出租率60%天物业服务现代物业物业费2元/㎡/月12m挑空精装大堂、每层4部三菱电梯、5000㎡广项目简评：硬件设施场、600多㎡多功能厅、会议室、玻璃外墙、445个停车位（主要为地下）上城国际是开元地产开发的唯一一个写字楼项目，项目是顺应临沂市写字楼发展趋势，定位为办公企业客户改善性需求城市交通干道金雀山路、滨河大道的纵横交叉点、交通便利；北靠人民公园、东望沂河，环境优美；，打造的5A甲级纯写字楼。自08年面世周边配套5分钟可达人民广场，便利借势老城中心CBD资源以来受到众多实力企业的认可，成为中大；国土资源局、电视台、临沂新闻大厦、市民政局型企业的办公聚集地。等为近邻。重点重点个个案分析案分析——上城国际?上城国际共28层，分为A、B两栋。其中3-27F为写字楼,1层为入户大堂及裙楼商业、2层为多功能厅及会议室，顶层为机房及水箱层，其中A栋4层以及A、B栋27层开发商自持。?该项目标准层均由玻璃分隔成9个房间，每间80㎡-240㎡左右，主力面积为240㎡，整层面积1518㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁。?其中150-240平户型消化情况较好，80-120㎡房间因面积偏小、租金较高、不好利用等原因，消化情况较差。12m挑空气派的大堂重点重点个个案分析案分析——环球国际28层写字楼位置南坊新区沂蒙路1号，沂蒙路与祊河交汇处建筑面积36344㎡入市时间2010年10月主要方式为销售，只有4_5层为临沂市公共资源产品消化方式交易中心办公层带租约销售。销售均价5700元/㎡消化率90%10%租赁价格2元/㎡·天使用率今年5月交付上海万亚（自有物项目简评：物业服务物业费2元/㎡/月业）环球国际是南坊新区除行政事业单位以外第一个规划写字楼产品的项目，9m简装挑空大堂、每层6部三菱电梯、玻璃外墙硬件设施写字楼规划在项目最南部，南临祊河，、商务会所。会议中心、1000个商务停车位等景观资源非常优越，近邻临沂市政府，行政资源丰厚，加之现代的外立面，借临沂市政府等行政单位聚集形成新行政中心、市助行政新区第一写字楼的优势，定位中周边配套博物馆、科技馆、艺术活动中心等文化活动中心小企业客群，迅速打开销售局面。、南侧270度观祊河。重点重点个个案分析案分析——环球国际?环球国际写字楼共28层。其中1-3层为入户大堂及裙楼商业，4-5层为政务大厅，6-28层为写字楼,其中开发商自持28F整层，20-27层定位整体出售。?项目6-19层作为标准层均由玻璃分隔成10个房间，每间60㎡-182㎡左右，主力面积为130-150㎡，整层面积1300㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁。?目前该写字楼4月底刚完成交房，客户以自购使用为主，主要是看中景观资源带来的品牌形象和政府资源优势，客户主要行业为贸易类，约占80%的比重。整层购买客户以大宗商品贸易单位为主，6F、16F、17F、21F均是贸易企业单位，4-5F、23F为政府单位，20F为物流企业、22F为投资担保公司。重点重点个个案分析案分析——万阅城A栋写字楼位置临沂人民广场正西，新华二路和红旗路交汇处建筑面积35000㎡入市时间10年9月产品消化方式主要为销售，并提供租赁。销售均价6500元/㎡，消化率90%1.7-2元/㎡·0%租赁价格使用率天今年10月交付物业服务高力国际物业费2元/㎡?月5m高挑空大堂、每层9部高低区电梯、5A智能项目简介：化系统，包括SA安全防范系统、FA消防自动化万阅城地处老城CBD中心区域，硬件设施系统、CA通信自动化系统、OA办公自动化系统是由临沂新华置业有限公司开发的集、BA楼宇自动化系统。并且还设有卫星电视系统商务写字楼、住宅、四星商务酒店、、停车场自动管理系统采用的蓝牙识别系统酒店式公寓、商业广场为一体的大型城市综合体项目。项目写字楼以优越人民广场CBD商务区、大润发超市、银座商城、的位置和周边配套优势获得众多企业桃源购物中心、济南人民商场等知名商业，各大的热捧。周边配套银行等金融机构密布；国税局、地税局、政务大厅、工商管理局等政府行政单位咫尺之遥。重点重点个个案分析案分析——万阅城?万阅城A座共32层。其中1-6层为入户大堂及裙楼商业（含临沂市图书馆），7-30层为写字楼，其中有8层整层销售，其余每层由玻璃分隔成8个房间，共98套房源，面积在150-380㎡左右，主力面积为350㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁整层面积1300㎡，。?万阅城地处临沂人民广场CBD商务区，以其优越的先天条件加上自身完善的硬件配套、高端的形象一经推出便以较快的速度销售。目前仅剩余1个整层和4套分隔写字间。?目前该写字楼还未交房，客户以自购使用为主，比列约占70-80%。整层购买客户中28-29层为中国石油。其余整层客户还有大型贸易公司、教育培训企业、珠宝行等企业。重点重点个个案分析案分析——颐高·国际中心B座位置北城新区沂蒙路与三和三街交汇处建筑面积23000㎡入市时间11年4月A座产品消化方式销售销售均价5300元/㎡，消化率30%约1.5元/租赁价格使用率0%㎡·天物业服务颐高物业物业费1.6元/㎡?月项目简介：5.1m挑空大堂、单层层高3.6米、每层4部颐高?国际中心采用“五星级商务”建造标准高低区电梯、1部货梯、1部消防梯，电子安，建成后将成为全临沂顶级写字楼的标杆硬件设施项目。颐高?国际中心A座（南塔）总高为保系统、节能环保空调位设置、背景音乐升空19层（5-19层为可售楼层），B座（北系统、多功能会议中心、300个地下停车位。塔）