谨呈：巨星轻质建材股份有限公司巨星创业基地项目定位报告2011年3月1前言此份报告是针对巨星集团宁乡创业基地项目的初期定位思路汇报案，报告主要针对项目的本体特征，结合宁乡乃至全国工业地产市场的调查，借鉴市场成功案例，帮发展商解决如下问题：1、本案将以何种产业作为孵化主导产业？2、我们的客户是谁？3、售价如何定？4、营销节点与推货如何安排？目录基本概念解读基本概念解读基本概念解读基本概念解读开发模式及形态开发模式及形态开发模式及形态开发模式及形态湖南工业园发展情况湖南工业园发展情况湖南工业园发展情况湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状宁乡工业地产现状宁乡工业地产现状宁乡工业地产现状项目定位与营销策略项目定位与营销策略项目定位与营销策略项目定位与营销策略基本概念解读基本概念解读基本概念解读基本概念解读开发模式及形态开发模式及形态开发模式及形态开发模式及形态湖南工业园发展情况湖南工业园发展情况湖南工业园发展情况湖南工业园发展情况宁乡工业地产现状宁乡工业地产现状宁乡工业地产现状宁乡工业地产现状项目定位与营销策略项目定位与营销策略项目定位与营销策略项目定位与营销策略工业地产概况市场特征概念解读相关政策扶持开发风险及趋势工业地产的定义指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。?工业地产之消费者?主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工工业业地地产产是指在新是指在新经济经济、新型工、新型工业业化背景下，以化背景下，以产业为产业为依托，地依托，地产为载产为载体，以工体，以工业楼业楼宇、工宇、工业厂业厂房、高新技房、高新技术研术研究究与发与发展用房展用房为为主要主要开发对开发对象，象，集投集投资资、、开发开发、、经营经营管理和服管理和服务务等等为为一体的工一体的工业业物业总称。物业总称。?工业地产之功能涵盖?行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。工业地产分类根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。标准厂房标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。工业厂房定制厂房?定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。?主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工工业地产综合工业园业产业园区。科技园区?物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。工业园区物流园区?物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。专业园区?对设备及厂址有特殊要求的园区。?总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼企业总部基地群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业厂房——标准厂房标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主标准厂房的优势?企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；?长期租赁厂房实际上是一种联排融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张；?对于不是十分了解中国国情叠加厂房的外资企业来说，租用标准厂房也是一个过渡期，为以单层后自建工厂做个过渡，减少经营风险；?企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集单层群效应。多层厂房工业厂房——定制厂房此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为主，服务对象多为跨国公司定制并出租厂房的好处?开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；?开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者IBM亚太地区总部一次性的投资；?有利于使用者锁定经营风险，减少持有物业的风险，减少短期租赁风险；定制厂房主要特点?提供使用者行业退出的机苏州工业园?会，减轻使用者资产负担国内案例数量较少；；?租金较高，使用率高；?量身定制物业解决方案可?物业形式主要为单层、多以充分满足使用者业务需层；求；使用者可以专注于拓?客户一般为跨国公司，且展其业务；多从事高科技制造业和物流?对于使用者而言是进行资德国飞煌世亚电子公司业。产负债表外的融资。工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合综合产业园科技园、孵化器功能复合：如新加坡面向轻工业的园园区物业类别以科区TechplaceI，主要产业为电子、精密加工、信息产业及研发等。技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开北京经开科技园发，信息科技等。货运电梯多层停车场北京嘉捷科技园工业园区工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。?物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。?专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。如大亚湾石油化工专业园区。?总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。工业地产特点工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。政策主政策主导导性强、性强、专业专业性强性强投投资资大、大、投投资资回收期回收期长长?工业地产受地方政府、经济、?工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收?展、政策等影很大；产业发响期限大于住宅房地产与商业地产?工业地产和产业紧密联系，不同工；业地产必须满足不同产一点特?业发展需求及功能要求；特点二特点项项目增目增值值性性区区域性强域性强四三?发展第三产业，实现二三产业点?由于工业发展具有特联动，拓展项目收入来源；?很强的聚集效应，?加强教育业、医疗卫生、文化?同区域具有不同的业、科技和体育等行业的发展?主导产业，区域市场对工业地产；优化产业配置，打造产业群需求一致性较强；致使工业地产；都将促使项目价值提升在同区域的功能差别很小。工业地产发展历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。今后政策方向经济发展曲线政策效果经济高开发区名合理速发展强化集约用地义“圈地”规划需要，整顿深积极盘活存量土地土地集中引导逐步放化，监持续整土地整顿阶段发展行阶段逐步实鼓励产业结构优化升级管力度顿，取出让施工业加强得阶段金收鼓励向“多功能综合性用地招短暂休性成果支管产业区”发展拍挂克疗法理巩固整顿成果03年2月至03年底04年05年至06年07年后粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化工业地产发展现状企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移?北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移。?中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地，这也是制造基地往二三线城市转移的一个重要原因?人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。工业地产概况市场特征概念解读相关政策扶持开发风险及趋势工业地产市场特征特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。中中国国吸引吸引投投资资能能力力增强，增强，参与参与供供给产业给产业分工能分工能力力加强；企加强；企业总业总部向一部向一线线城城市“市“迁迁徙徙”；制造基地向二、三”；制造基地向二、三线线城城市市转转移移。。?中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场；?北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间；?区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性服务业集聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求;?各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。工业地产市场特征特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。工业土地面积供应缩减原因：?国家宏观政策加经济快速发展，市场需求量大强对开发区和工业园的调控力度，清市场供应面积小理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；?保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青未来的发展空间受浦、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争限。夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场景。工业地产市场特征特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。?2000-2010年全国重点城市各类地价指数?从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违归工业园区数量骤减。?经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束，2000-2010年的十年间，工业用地价格上升近50%。工业地产市场特征特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。2000年以前工工业业地地产产的的概概念念不不断断延延展，由展，由厂厂房房——科技科技园园、物、物简单的工厂用房流流园园、、总总部基地等部基地等