2012～2013年度中国房地产市场报告CHINAREALESTATEMARKETREPORTREICO工作室北京2013.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中城联盟投资基金共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：刘琳、任荣荣、黄英、岳国强。REICOREPORT2012-2013目录总报告：3摘要4宏观经济和政策环境5全国房地产市场分析16区域房地产市场分析272013年房地产市场形势预测40分报告：住宅市场分析43二手房市场分析63办公楼市场分析79商业营业用房市场分析93专栏：2012年经济形势分析及2013年预测6指标解释1081REICOREPORT2012-20132REICOREPORT2012-2013总报告3REICOREPORT2012-2013摘要2013年继续实行积极的财2013年加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。要继续实施积极的政政策和稳健的货币政策财政政策和稳健的货币政策，适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加，保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本。2013年房地产调控政策不2013年继续坚持房地产调控政策不动摇，继续加强保障性住房建设和管理，动摇加快棚户区改造。积极稳妥推进城镇化。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力积极稳妥推进城镇化相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。2012年全国房地产市场上?2012年房地产企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨。半年回落，下半年筑底企?2012年房地产开发完成投资增幅较快回落，商品房新开工面积负增长，稳，年末有所回升商品房竣工面积增幅下降。?2012年商品房销售面积负增长，年末小幅增加。?2012年住宅价格由降转升，价格下降城市数量逐步减少。?1季度：房屋成交量同比减少，居住地价和住房价格全面下降，房地产开发投资增幅较快回落，购置土地面积和住房新开工面积负增长。2季度：房地产开发房屋销售面积降幅收窄，新建住房价格持续下降，二手住房价格止跌企稳，房价下降城市数量减少，房地产开发投资意愿总体不高。3季度：商品房销售面积同比变化由负转正，房价企稳，房地产开发投资增幅保持低位，住宅新开工面积减幅扩大，土地购置活动景气回升。4季度：房屋交易面积增幅增加，房地产开发投资增幅增加，土地购置面积和新开工面积降幅收窄，住房价格上涨，国房景气指数回升。2012年各区域房地产市场?2012年，东中西部各地区房地产开发投资增幅回落，其中东部地区房供给增长下降，多数地区地产开发投资比重继续下降，西部地区房地产开发投资比重继续上升。各地区房商品房销售面积增加，各地产开发企业购置土地面积、新开工面积均为负增长，商品房竣工面积增幅下降。地区住房支付能力继续下2012年东部和中部地区商品房销售面积增加，西部地区商品房销售面积负增长。降?2012年，珠三角地区、长三角地区、环渤海地区房地产开发投资增幅下降，购置土地面积、商品房新开工面积均为负增长。长三角地区商品房销售面积增幅增加，珠三角地区和环渤海地区商品房销售面积同比增加但增幅下降。?2011年东中西部各地区当地居民住房支付能力继续下降。?2013年宏观经济温和回升将为房地产市场的发展提供持续支持；推进预计2013年房价稳中有升城镇化发展战略将为房地产市场发展带来新机遇；?2013年商品房新增供应增长将会下降；?在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升态势。4REICOREPORT2012-2013宏观经济和政策环境宏观经济增幅回落，物价涨幅回落2012年我国经济保持平稳2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政增长，GDP增幅回落策和世界金融危机的影响下，3季度以后经济增长出现较快下滑，GDP增速由1季度的10.6%降为4季度的6.8%。在应对金融危机的经济刺激政策作用下，2009年我国经济增长企稳回升，GDP增幅逐季增加，由1季度6.1%的历史低点增加为4季度的10.7%。2010年第1季度开始GDP增幅持续回落，2010年和2011年增长率分别为10.4%和9.3%。2012年前3季度GDP增幅继续逐季回落，4季度回升。全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，1季度同比增长8.1%，2季度增长7.6%，3季度增长7.4%，4季度增长7.9%。2012年GDP增幅回落同比%GDP151413.8131313.312.31211.91110.710.610.31010.19.7999.19.69.89.59.18.987.98.17.97.676.87.466.22007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q42011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q4资料来源：国家统计局；REICO数据库2012年CPI涨幅回落CPI同比%76.46.56.165.45.36.24.95.15.254.95.54.54.44.643.33.53.63.13.64.24.13.43.232.932.52.72.822.4222.21.91.51.81.71010/0110/0310/0510/0710/0910/1111/0111/0311/0511/0711/0911/1112/0112/0312/0512/0712/0912/11资料来源：国家统计局；REICO数据库5REICOREPORT2012-2013CPI涨幅回落2012年前3季度CPI涨幅逐季回落，4季度涨幅回升。1-4各季度CPI分别同比增长3.77%、2.87%、1.9%和2.07%，全年居民消费价格同比上涨2.6%，涨幅比上年回落2.8个百分点。城乡居民收入继续增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民人均城镇居民收入继续增长总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。全年农村居民人均纯收入7917元，比上年名义增长13.5%；扣除价格因素实际增长10.7%，比上年回落0.7个百分点。多家机构预测，2013年GDP增长8%左右，CPI涨幅3%左右。专栏：2012年经济形势分析及2013年预测一、2012年内需增长回升,外需增长乏力2012年以来消费、投资运行指标实际增速企稳回升，出口增长降幅明显，GDP增速逐季降低。CPI总体快速回落，通胀水平得到控制。2012年统计数据显示，投资、消费经济运行指标名义增速低于去年同期，但扣除价格因素后，实际增速有所上升。2012年1-11月社会消费品零售额累计同比增长14.4%，实际增长11.2%，高于去年同期水平（见图1）；固定资产投资累计同比名义增长20.7%，降幅明显，实际增长19.4%，比去年全年和同期分别高3.2个百分点和2.5个百分点（见图2），投资实际工作量保持了较快的增长。2012年投资实际增速上升的主要原因是电力和除房地产以外的服务业投资明显加速。2012年消费、投资指标实际增速的上升表明内需对经济增长的拉动增强。30%20%实际增速实际增速名义增速名义增速18%25%16%20%14%12%15%10%10%8%2011-12011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-82011-92011-102011-112011-122012-12012-22012-32012-42012-52012-62012-72012-82012-92012-102012-112011-12011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-82011-92011-102011-112011-122012-12012-22012-32012-42012-52012-62012-72012-82012-92012-102012-11图1固定资产投资累计增速的变化图2社会消费品零售额累计增速变动数据来源：CEIC数据库。2012年制造业、基础设施（电力、热力、燃气及水的生产和供应业，交通运输、仓储和邮政业，水利、环境和公共设施管理业）、房地产开发和其他服务业（不含交通运输、仓储和邮政业，水利、环境和公共设施管理业，房地产开发）固定资产投资增速的变化有很大不同（见图3）。1-11月制造业投资名义增速为22.8%，实际增长21.5%，比去年同期下降1.9个百分点。从各月变动看，制造业投资增速总体波动不大，前6个月小幅上升，6REICORE