成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践www.fdc01.com房市金碟第一章房地产企业成本管理战略篇www.fdc01.com房市金碟宏观形势：外面的世界www.fdc01.com房市金碟房地产企业面临着什么？新政----土地金融预售自有资金开发形势----消费者行业国际资金www.fdc01.com房市金碟市法政场策律舆论房地产企业社会客户资资本源?举牌案例www.fdc01.com房市金碟宏行企观业业化管益管经竞利理理济争润精出调激趋细效控烈薄www.fdc01.com房市金碟环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！www.fdc01.com房市金碟房地产企业的成本战略www.fdc01.com房市金碟百年高速老店持续扩张发展赚钱www.fdc01.com房市金碟一、从企业战略到成本策略：?企业的定位决定了企业的成本策略?企业文化直接影响企业的成本策略万科中海金地合生民企www.fdc01.com房市金碟一、从企业战略到成本策略：?企业发展中调整定位成本策略?房地产企业基本的成本策略观www.fdc01.com房市金碟二、从行业战略焦点看企业成本策略：如何让每一分成本投入更有效？www.fdc01.com房市金碟土地增值税对我们的要求：无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！12%10.89%无效增值10%8%5%6%4%2%有效增值0%国家规定企业实际www.fdc01.com房市金碟标杆企业在关注什么？工程管理营销设计/创新采购成本土地获取市场企划客户价值开发www.fdc01.com房市金碟业界在比拼什么？某民企与标杆企业的比较最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！人均开工面积人均竣工面积人均销售面积人均销售收入人均利润率销售费用率管理费用率www.fdc01.com房市金碟三、资本市场对成本管理的要求-----要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！国际资本对项目的要求www.fdc01.com房市金碟四、从企业价值链看成本策略项目盈利目标www.fdc01.com房市金碟五、从地产企业核心竞争力看成本策略房地产企业业绩体现------核心财务指标杜邦公式净资产收益率=www.fdc01.com房市金碟资本土地项目www.fdc01.com房市金碟房地产企业的运营能力国内标杆房地产公司净资产周转率www.fdc01.com房市金碟房地产企业的核心竞争力：企业运营能力聚焦体现各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力www.fdc01.com房市金碟六、从地产项目成本结构变化来看：土地成本资金成本项目建造成本成本分解管理成本www.fdc01.com房市金碟房地产开发项目成本结构在变化----?土地成本?建造成本?财务成本?管理成本?开发速度对成本的影响www.fdc01.com房市金碟检视一下：您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？思考一下：下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？www.fdc01.com房市金碟七、从企业经营结果来看成本管理策略：钱哪里去了？?土地成?管理成本本?开发成?资金成本本www.fdc01.com房市金碟七、从企业经营结果来看成本管理策略：利润===收入—成本何时落企业市场/定？业绩清晰www.fdc01.com房市金碟利润及利润分配表（损益表）项目　一、主营业务收入　减：折扣与折让　主营业务收入净额　减：主营业务成本　主营业务税金及附加　二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）　加：其他业务收入　减：其他业务支出　减：营业费用　管理费用　财务费用　三、营业利润（亏损以“-”号填列）　加：投资收益　营业外收入　减：营业外支出　四、利润总额（亏损以“-”号填列）　减：所得税　五、净利润（亏损以“-”号填列）　六、可分配利润　七、可供股东分配的利润　八.、未分配利润　www.fdc01.com房市金碟触目惊心的案例1：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合计www.fdc01.com房市金碟触目惊心的案例2：www.fdc01.com房市金碟企业经营给我们提出什么样的要求？www.fdc01.com房市金碟资产负债表资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资减：短期投资跌价准备存货真实吗？短期投资净额应收帐款其他应收款减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额固定资产合计无形资产及其他资产合计www.fdc01.com房市金碟资产总计企业生存给我们提出什么样的要求？www.fdc01.com房市金碟成本的归集与分摊方式一二级科目级成本项目分摊标准土地获得价款开发前期准备费开发前期准备费主体建筑工程费主体建筑工程费开发主体安装工程费成社区管网工程费三级主体安装工程费本/四级园林环境费社区管网工程费配套设施费开发间接费园林环境工程费期间费用　项目总投资配套设施费www.fdc01.com房市金碟成本的归集与分摊方式企业特色项目特点财务核算成本分析www.fdc01.com房市金碟八、从项目成本构成来看成本管理：盈利总目标销售及物业管理竣工结算施工招标签约规划设计项目发展土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用管理费用www.fdc01.com房市金碟如何在地产企业实现系统、有效的成本管理？www.fdc01.com房市金碟第二章房地产企业成本管理战术篇www.fdc01.com房市金碟聚焦：形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系www.fdc01.com房市金碟责任成本管理的总体思路?建立合理的目标成本?将目标成本分解成责任成本?将成本控制落实到各业务操作环节中?量化评估体系?成本考核与绩效管理www.fdc01.com房市金碟目标成本管理www.fdc01.com房市金碟关于目标成本?目标成本的起源?目标成本与责任成本?目标与靶心www.fdc01.com房市金碟内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例www.fdc01.com房市金碟关于目标成本一、目标成本的定义?目标成本是：www.fdc01.com房市金碟关于目标成本二、目标成本定义解读?目标成本设定与企业定位?目标成本设定与项目定位?目标成本设定与企业盈利?目标成本设定的市场原则?性价比与专业管理www.fdc01.com房市金碟关于目标成本三、目标成本的形成1、投资决策2、项目策划3、方案设计4、初步设计4、施工图设计《项目投资可行项目定位：概念确定产品标准确定产品各分部性报告》性方案设计、各专业标准www.fdc01.com房市金碟关于目标成本四、目标成本的管理------动态成本管理www.fdc01.com房市金碟关于目标成本五、目标成本的实现我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。总目标我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。www.fdc01.com房市金碟回顾：?目标成本是基于企业目标建立的?目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的?目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理?目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系www.fdc01.com房市金碟案例：目标成本的设定形式www.fdc01.com房市金碟案例：动态成本信息反馈系统www.fdc01.com房市金碟案例：成本数据库的建立www.fdc01.com房市金碟目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？案例1：目标估计不足案例2：目标刚性不足案例3：目标与实际脱节2、动态成本信息为什么失真？案例1：信息归集不及时案例2：信息反馈失控www.fdc01.com房市金碟责任成本管理www.fdc01.com房市金碟内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例www.fdc01.com房市金碟关于责任成本一、责任成本的解读责任成本体系是:责任成本体系的目的:www.fdc01.com房市金碟关于责任成本二、责任成本的分解方式方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》。。。。方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》。。。www.fdc01.com房市金碟方式一：成本科目成本责任序号成本项目金额责任部门责任人一土地获得价款　投资部　　二开发前期准备费　发展部　　三主体建筑工程费　　四主体安装工程费　设计部　工程部五社区管网工程费　　采购部　六园林环境费　　　七配套设施费　　　八开发间接费　项目部　　　开发成本　　　财务部九期间费用　　营销部　　项目总投资　总经理　　www.fdc01.com房市金碟方式二：合同分类分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人方案设计合同　　　施工图设计合同　　　园林景观设计合同　　产品技术　设计合同专业设计合同　　部　地质勘察合同　　　测绘合同　　　三通一平工程施工合同　　　试桩检测合同　　　建安工程合同单独施工的桩基础工程合同　　项目工程　部建筑安装施工总承包合同　　　园林景观合同园林景观工程施工合同　　　外墙装饰材料采购合同　　　门窗制作安装合同　　　集中采购合同电梯采购安装合同　　采购部　发电机采购合同　　　通风空调设备采购合同　　　www.fdc01.com房市金碟三、责任成本的分解思路?各部门各司其职1、本部门费用2、本专业端口成本3、时间成本成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量www.fdc0