绝对保密大标题－老年住宅40号微软雅黑，加粗?日期地点，微软雅黑16号?此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。房地产智库www.fdc01.com?1目录前言一、国外老年住宅分析二、老年住宅研究成果三、万科老年住宅尝试房地产智库www.fdc01.com?2前言全球人口老龄化问题?全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个?1999年全球老年人口已达到5.93亿?全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。?世界百岁老人约14.5万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。房地产智库www.fdc01.com?32005年中国城镇人口金字塔2010年中国城镇人口金字塔100+100+MaleMale90-94Female90-94Female80-8480-842015年中国城镇人口金字塔70-74100+70-7460-6490-9460-64Male50-54Female80-8450-5440-4470-7440-4430-3430-3460-64前言20-2420-24中国老龄化趋势50-5410-1440-4410-1430-340-40-440,000,00030,000,00040,000,00020,000,00030,000,00010,000,00020,000,00010,000,000010,000,000010,000,00020,000,00020,000,00030,000,00030,000,00040,000,00040,000,00020-2410-14?未来十年内，城镇仍然是两头小中间大的良好人口结构0-4?往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加40,000,00030,000,00020,000,00010,000,000010,000,00020,000,00030,000,00040,000,000建设部住宅需求课题提供房地产智库www.fdc01.com?4前言中国老龄化社会五大特点：?我国老年人口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。?高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。?“未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。?“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。?城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。房地产智库www.fdc01.com?5第一部分国外老年住宅分析1、发达国家老年住宅的背景2、发达国家老年住宅的范例3、结论房地产智库www.fdc01.com?6发达国家1、发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式?发达的生产力水平?良好的社会保障体系?从关注老年人的心理感受出发房地产智库www.fdc01.com?7发达国家1、发达国家老年住宅的研究背景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境开发社区服务网点，收养在宅养老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求老有困难者房地产智库www.fdc01.com?8发达国家2、发达国家老年住宅的范例——德国?与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4?截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%?入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主?20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。房地产智库www.fdc01.com?9发达国家2、发达国家老年住宅的范例——德国“照料护理式住宅”不来梅老年住宅?护理理念?环境理念?建筑理念房地产智库www.fdc01.com?10发达国家2、发达国家老年住宅的范例——美国?60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。?经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。?据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。美国老年住房五种模式?独立式住宅?老年公寓（集合住宅）?养老院?护理院?老年养生社区（综合老年人住宅小区）房地产智库www.fdc01.com?11发达国家2、发达国家老年住宅的范例——日本?截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。?目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。?日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式?在宅养老?机构养老?“两代居”房地产智库www.fdc01.com?12发达国家2、发达国家老年住宅的范例——日本日本老年住房“两代居”模式房地产智库www.fdc01.com?13发达国家2、发达国家老年住宅的范例——日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房“两代居”模式房地产智库www.fdc01.com?14发达国家2、发达国家老年住宅的范例——日本同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房“两代居”模式房地产智库www.fdc01.com?15发达国家2、发达国家老年住宅的范例——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。房地产智库www.fdc01.com?16发达国家3、结论?在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。?企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。?把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。?日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。?老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。?老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。房地产智库www.fdc01.com?17第二部分老年住宅研究成果1、规划要求2、建筑设计3、景观环境房地产智库www.fdc01.com?18研究成果1、规划要求1）老年住宅应当配备的基础设施明细表房地产智库www.fdc01.com?19研究成果2）住宅选址与场地设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。?靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。?场地内的合理规划与设计?尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。?场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。?居住区内路网设臵合理，人车分流，来自主干道的噪音少；?处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。房地产智库www.fdc01.com?20研究成果3）容积率?容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；?合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；?低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。?入住对象的多样性?建筑形式的多样性?老年公用建筑等设施?服务医疗人员的配备房地产智库www.fdc01.com?21研究成果4）配套设施?健康老年人日常活动半径的设臵为450米，以此设臵服务设施。?小区内专为老年服务的公用建筑的设臵。例如以下：?护理室：护理与日常监护活动基地。?机能回复训练室。?医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。房地产智库www.fdc01.com?22研究成果2、建筑设计?空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。?设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。?体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。房地产智库www.fdc01.com?23研究成果2.1住宅公共空间的设计要点2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点?在有台阶的地方应设臵坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。?在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。?坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。房地产智库www.fdc01.com?24研究成果?设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。?设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手