前言第一部分市场研究第二部分产品规划建议第三部分营销推广篇前言每个城市，都需要一座建筑远见未来每一个城市都会有一个建筑在代表着这个城市建设的最高水平，它是城市的灵魂，是城市繁华的最高端，是城市发展的标志，它代表着这个城市的发展水平和都市化程度。它，企向一个城市的未来、代言一个城市的阶层、引领一个城市消费的潮流、标榜一个城市居住的方式，最后必然作为一个城市的经典接受膜拜。非此莫属地王VS楼王536万/亩，舒城当之无愧的地王不小于5不大于7的容积率没有比例限制的商业这一切意味着什么？操盘前必须思考的问题高成本VS高价格高容积率意味着高成本，高成本需要高价格的支撑，目前的市场价格能否保证项目顺利赢利？我们的核心竞争力是什么？总体操盘思路以产品竞争力作为项目核心竞争力以创新的营销手法贯彻项目全程营销以标新立异树立项目独一无二的号召力对策——项目利润点的实现策略住宅商业基础部分增值部分满足项目的基本利润空间，快?一期住宅售完，商业跟进速回笼资金，在快速销售和最+。高值间取平衡?通过特色的商业营造，精确的产品定位，实现利润的最大化。我们今天沟通的重点是如何基于市场需求实现项目价值最大化这也是我们展开合作的共同目标第一部分市场研究舒城县经济分析舒城县国民生产总值国民生产总值807325.00%7060.820%20.00%6051.418.20%5015.00%值14.50%总40产3010.00%生205.00%1000.00%200620072008年份生产总值（亿）增长比例舒城县国民生产总值逐步增长，且增长幅度在10%以上，县域经济总量不断加大，全县经济实力不断增强。舒城与安徽省其他县横向（人口逾百万）对比肥东、定远、太和2008年舒城国民生产总值位于全省61个县的27位，处于中上游的水平，但在百万人口的大县中，排名靠后，说明目前舒城县综合经济实力仍处于中游水平，与其他县没有突出的优势，与人口大县相比经济总量也无法跻身强县行列。（问题：为何经济总量并不靠前的舒城的房产价格走在全省的前列）1601401201008060402002005200620072008肥东71.890117.08151.612.50%25%30%29.50%定远38.948.153.462.26.60%23.60%18.40%16.50%太和49.659.572.1282.48.30%19.95%21%14.50%舒城44.951.460.867311.90%14.50%18%20%肥东定远太和舒城舒城县三产比例300000265460268972250000221217233889202080200000173434165723140865153448150000100000500000200620072008第一产业第二产业年份第三产业从舒城县三产比例的图形中可以看出，舒城农业所占的比重最小，第三产业所占的比重最大，就三产而言，舒城的第三产业相对较为发达，但第二产业增长迅猛，经济呈现良性的态势在发展。三产比例60%54%50%37%383%8.50%40%34%35%36.50%31%31%32%例30%23.50%比19.50%20%10%0%肥东：定远：太和：舒城第一产业第二产业第三产业舒城县三产比例与其他人口逾百万的县相比，舒城县农业所占比例较小，第二产业与第三产业比例相当，而其他县中，除具备特殊资源（太和县的药材专业市场）外，一般三产比例都较为平均。可见舒城的商贸业与其他县城相比商业较为发达，商业的活跃程度较高，商业发展具备一定的前景，同时说明舒城县的消费水准较高，消费者乐于消费，并具备一定的超前消费者意识。舒城人均收入水平单位:元160001400013390120001000010493城镇居民人均可支配收入8000农村居民人均纯收入6000400041503255200002005年2010年舒城县人均收入2005年后持续增长，预计到2010年将达到133390，说明近年消费者的购买能力也在增强，可支配收入的预期值较高，促使消费者敢于进行大宗消费。分析：到2010舒城城镇居民人均年收入达到13390元。则家庭（一般按照3.5人计算）年收入为47000元整，扣除家庭年开支，对于房价6—8万元的首付款，一般5年左右即可负担，说明城镇家庭购房仍具备一定的经济基础。而对于农村而言，若按照平均收入计算，购房首付需9—12年，农村收入水平远没有到购房水平。可见项目的客户群体必须是农村的富裕阶层与城市具备稳定家庭收入的人群。舒城县规划因素分析（2004—2020规划）1、舒城县城的总体定位县城总体规划把舒城县城功能定位为工业、商贸、旅游城市分析：舒城县的总体定位是将第二产业的发展放在首位，建立工业强县的目标，同时将商贸与旅游放在重要的位置，也就是第三产业集群的发展，形成商业、旅游富县，虽未提农业，但是依据前期的规划，农业仍是根本，但重点偏向农业产业化、农业深加工等方向发展第二产业与第三产业的的发展必将带动区域经济的快速增长，并形成新的市场购买力，同时旅游与商贸的发展加快商业的繁荣。2、舒城县的分区定位县城用地主要向北、向东发展，整个县城分为老城区、中部城市综合功能区、北部经济发展区、东部经济发展区、西部科教文化区和旅游接待区六大区分析：县城积极向外扩充，西南部由于位于大别山区，已科教文化与旅游发展为主，主要的经济发展是沿东、北靠拢，也就是向合肥及滨湖发展，希望融入合肥城市圈，舒城的东部区域，将成为转移的桥头区域，而与繁华中心毗邻的区域将成为发展的先驱。3、舒城县的人口规划舒城县总人口逾百万，其中近期规划到2010年县城人口20万人左右，建设用地控制在20平方公里以内；远期规划至2020年县城人口31万人左右，建设用地控制在31.9平方公里以内，舒城县辖15个镇、6个乡：城关镇、晓天镇、桃溪镇、万佛湖镇（副县级）、千人桥镇、百神庙镇、杭埠镇、舒茶镇、南港镇、干汊河镇、张母桥镇、五显镇、山七镇、河棚镇、汤池、、镇、春秋乡、柏林乡、棠树乡、阙店乡、高峰乡、庐镇乡；县经济技术开发区。其中杭埠镇、千人桥镇、张母桥镇、干汊河镇等为人口大镇杭埠镇、桃溪镇、、千人桥镇为经济强镇。分析：县城地域的扩张，其实是人口的扩张，城市人口在未来10年内将增长50%，意味着需要大量的能够满足人口进城需要的配套产业的衍生，房地产业便是其中最为重要的产业之一，房地产的市场需求将呈现增长的状态。舒城楼市分析1、舒城的土地供应分析：舒城县早期地块供应主要集中在：（1）、县中心繁华区域的小规模地块（2）、舒城县开发区的众多规模较大的地块（3）、距离舒城县城较远的超大地块从舒城的土地供应来看，舒城县的土地供应呈现早期井喷、后期趋缓的形式，早期出让的地块中，县城中心的地块基本开发完毕，开发区的几个规模较大的项目，除个别项目外也基本售空，而舒城外围项目经过几年的营造在逐步成熟中，加之后期推出的土地，因此项目在上市时必须同时与其他区域的项目形成竞争态势，竞争环境虽不惨烈，但还是相当激烈的。2、舒城县楼市价格分析舒城2007年—2009年房价增长曲线：均价水平3500300031002500240020002100150010005000200720082009年份均价水平舒城房价水平自2007年开始一路上扬，到目前为止，市场的均价水平已然超过了3000元/平方米，在全省的房地产市场中房价也是处于较高的水平之上。一方面是市场涨价的因素，另一方面是众多具备一定品牌与实力的开发商进入舒城房地产市场，讲先进的开发理念与居住品味带进的同时，也造成的价格的快速型增长。舒城县与安徽其他县区的均价比较：均均价水平价水平40003800）35003200米30002800方24002500平/2000元（1500价1000均5000肥东县定远县太和县舒城县名称舒城县均价水平与其他人口超百万的县城相比，价格处于高位水平，特别是与其国民生产总值与人均可支配收入的县相比，价格明显的高于其他各县，在其他各项数据均相差无几的情况之下，房地产的价格指数独高，房地产的价格上涨空间释放充分。楼市价格继续出现井喷型增长的概率较低。3、楼市的预测分析：（1）、楼市的供应量预测：楼市的供应量来看未来楼市的供应主要表现为：◆城市中心的小规模供应◆城市邻近区域的集中供应◆城市外围区域的中量供应城市中心主要为财富中心的上市，造成的市场供应，其他的为小幅的零星的市场供给，而邻近区域的市场供应，开发区主要为九溪江南苑约十万平方米的市场供应量,其他的为本项目的市场供应，外围的市场仍以欧洲华城为主，整个市场供应量与09年相比在总量上相对持平，县城市场供应约在25万平方米左右。（2）：楼市的需求分析：楼市的需求一般分为刚性需求与弹性需求，在县级市场中，刚性需求一般占主导地位，投资性需求的比例较小。现在为信息化的时代，各种信息快速的传播，2008年的房地产大势对于全国的房地产都具有抑制作用，2009年房地产需求释放，各个市场都出现了井喷性增长，2010年市场需求讲没有2009年的市场火爆，但县城规模在扩大。刚性需求仍在不断产生，但鉴于国家的政策导向，整个楼市的需求讲在2009年的市场上略微下调。（3）、楼市的价格预测分析：从楼市的价格来看，2007年—2009年的舒城房地产价格呈现07—08年小幅增长，进入09年与全国房地产一样，进入快速增长的轨道，进入2010年，市场由于市场供应量不会大幅度增加，各项经济指标将持续性增长，但房价出现2009年的爆发性增长的可能性不大，房价将会出现小幅度增长。其增长的幅度与07年—08年的幅度相近，预计2010年房价上涨200—300元/平方米。达