首页
产业资讯
地产数据
中指报告
地产文库
指数研究
中指研究院
中指云
房天下
登录
用户名
上传文档
退出
来源
全部
地产文库
中指报告
类型
全部
研究报告
企业管理
项目前期
营销策划
设计资料
常用工具
全部
市场研究
政策研究
指数研究
调查研究
企业研究
中指研究院
中指云
搜文库
搜报告
房天下
>
产业网
>
地产文库
>
营销策划
>
郑州元通轻纺城项目策划报告
郑州元通轻纺城项目策划报告
25
人浏览
9
人下载
元通轻纺城项目策划报告2010.6shanghaiPART1通过对于市场、周边环境、项目本身的分析,为能否支撑产品的开发,得出客观的结论!房地产宏观趋势2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,环比上涨1.1%,市场无视政策调控,房价呈现持续上涨态势;“两会”刚召开,地王再现,高价地从一线城市向二三线城市蔓延,房价上涨预期加剧,与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰;去年房地产市场销售强力回暖,开发放缓,导致今年上半年供应持续偏紧,而累积的刚性需求旺盛,支撑房价持续向上攀升;5月随着调控新政的出台,成交量应声下跌,但是价格还维持高位。多方博弈开始,调控预期难料。房地产宏观趋势宏观政策特点:“限”字当头,“控”字为重限信贷:2010年将执行严格的房地产信贷政策限房贷:首套房利率收紧,二套房政策逼紧,三套房禁止贷款限按揭:二套房首付按揭比例不低于50%限预售:广西开始试点取消新商品房预售制度,或将全国推行限返点:中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用限囤地:国家严打囤地炒地,多处闲置土地被强制限囤地:国家严打囤地炒地,多处闲置土地被强制收回限融资:证监会表示加强对房地产企业融资的监管宏观政策调控未来市场预测“暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”,实质上是对部分城短期内市场调整难以避免市的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2007年“9.27”房贷新政的政策力度。从政策作用机理上看,这些政策将收缩购房者的资金杠杆,达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看,预计市场将很快进入观望期,并在下半年出现一定程度的调整。现阶段楼市调控已提升为政治任务。因此,对楼市调控的理解应更多从其民生角度出发。房地产业兼具经济属性和民生属性,2009年在“保增长”前提下,其经济属性压倒民生属性;2010年,“调结构”占据上峰,民生属性反过来压税收调控是“另一只靴子倒经济属性,政策收缩成了唯一的结果。因此,我们判断目前的政策并未完全释放,在信贷调控之后,若未达到中央政府调控预期,税收【物业税/房产税等】调控有可能随后跟上。首提行政首长问责制。在“考核问责制”的激励之下,后期地方政府可能“政策频出”,我们预计各地方政府在接下来较短的时间内,可能陆续出台针对当地市场的问责制将使地方政策频出相关实施细则。这种以房价上涨速度作为地方政府考核指标的机制,也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。在相应责任考核制度下,也同时赋予地方政府灵活决策的权力。按住终端非理性需求的同时,通过加大土地供应增加供给,有利于房地产投资在中长期更加持续的增长,短期针对房地产局部过热的调控将遏制房价持续上涨的供给大幅增加将平滑房价预期,减小出现全局泡沫的可能性,降低金融系统的风险,使得经济增长更加平稳。宏观政策调控未来市场预测一一、、二二线线等等大大城市城市将受到新政的迅速波及,房价“调控”威力渐露,城市房价开始松动,低价盘开始涌现,市场“抛盘”现象明显,甚至出现零星的“退房”潮。二手房挂牌量激增,成交迅速下滑,实力炒房客出货出逃现象明显,卖方主动降价行为渐多。二二、、三三线线中中小小城市城市二三线中小城市由于投资比重不高,因此市场被炒作的程度远以及一线城市,所以目前敏感度不是很强,量价没有出现明显的松动,但未来随着政策效应的范围扩大将波及至二、三线城市,因此开发商近期促销措施被提上日程。虽然政策影响没有直接体现,但对于市场心理预期的利空影响开始凸显,可能带来市场观望氛围的加深。以郑州市场为基准的月度还款额变化情况利率7折(利率为5.94%)利率85折(利率为5.94%)二套房的交易对于利率贷款比10年期15年期20年期贷款比10年期15年期20年期例例优惠较为敏感,差别化房贷政策明确要求提高二套房贷0.604895.893588.632948.820.605102.653808.073180.79首付比例及利率,将遏制投0.705711.874186.733440.290.705953.094442.753710.93资投机性需求。0.806527.864784.843931.760.806803.535077.434241.06以郑州市场价格利率85折(利率为5.94%)利率1.1倍(利率为5.94%)为标准,总房款80万元贷款比10年期15年期20年期贷款比10年期15年期20年期(相当于8000元/平方米例例*100平方米)进行房贷政0.605102.653808.073180.790.605458.614190.293588.37策调整前后的模拟测算。0.705953.094442.753710.930.706368.384888.674186.430.806803.535077.434241.060.807278.155587.064784.497折利率变为8.5折时,10年期、15年期、20年期月度还款额分别上升了4.22%、6.12%、7.87%;贷款利率由8.5折变为1.1倍之后,10年期、15年期、20年期月度还款额分别再度上升了6.98%、10.04%、12.81%。通过以上测算可以看出,二套房贷款利率的大幅度提高将增加投机投资性需求的购房成本0新政后郑州市房地产市场的表现各方表现?4月19日,西区交易大厅二手房成交90套、东区成交109套,合计199套?4月20日,西区二手房成交了157套,东区67套,合计224套市场加快出货,开始突击买?4月23日,郑州商品住宅共成交520套,成交量较平时激增房卖房分析:抢在新政落地前完成交易,规避贷款首付增加、利率提高的损失,此种状况不会持续很长时间,很快就会恢复常态。?天伦房地产新政出台后,公司将3个项目推盘的时间都往前移了。?建业集团也采取了加快推盘的办法,郑州的枫林上院2期、密码国际、壹号城邦等项目的开发商加快推售房源推广节点明显前移。?鑫苑现代城4月25日认筹,来访3400余人,办卡2000余人。市场还是相当火爆。想买房子的人,一部分开始观望。投资房产的人打算放弃入市念头,合理需求开始受到打购房者心态各异,看法不同压。业绩下滑:未来一段时间,二手楼市还会出现成交量继续下滑的情况,二手房房价也会出二手房中介现小幅波动,但总体会保持稳定。小结:相对于沿海一线城市,郑州投资购房比例较低,绝大部分是自住购房,因此房价泡沫相对较小。此次新政,重点打击的是投资购房行为,对郑州这样一个以自住需求为主的市场来说,近期影响不会太大。“如果说有影响,也是买卖双方成交速度减缓,增加持币观望的心态,导致成交量下降严重。同时本次调控主要针对住宅产品,对于从住宅市场挤出的资金,反而促进商业产品投资市场。区域介绍项目所在地位于中原区须水镇,离市中心仅15公里。西接荥阳市,南邻郑州市二七区,北连国家郑州高新技术产业开发区,面积58.82平方公里,辖22个行政村,89个自然村,159个村民组,人口7.9万人。区域交通主要交通体系距离(公里)车行时间(分钟)连霍高速8公里10分钟京珠高速40公里40分钟郑西高铁2公里20分钟绕城高速3公里3分钟火车站20公里20分钟火车北站21公里25分钟新郑机场50公里30分钟?连接郑州市城市主干道。中原路和郑上路两条郑州市主干道经过本项目,十多分钟车程即可直达郑州市委市政府。?西南绕城高速入口近在咫尺,高速路网快速联通。本项目东1.5公里处即为郑州市西南绕城高速入口,通过西南绕城高速,可直通新郑机场、连霍高速、京珠高速、郑少高速、郑尧高速等。?郑西高铁规划车站在项目周围。郑州西安高铁经过项目南侧地块,规划的郑西高铁荥阳站即在本项目西2公里处。区域环境区域处于发展阶段,商务及居住环境还是处于初级阶段。区域主要是机械制造和服装产业园。主要商业包括:花卉市场、建材市场、汽配市场、大厨房市场。现在还没有成熟的居住小区。配套缺乏本区域属于生产区,生活配套缺乏。无法满足普通生活需要。人气不足由于是加工区,企业的入驻需要时间,同时区域人口不是以居住为目的。人口导入缓慢。环境脏乱在区域环境的硬件营造上,还需要政府加大投入,改变目前环境脏乱的局面。本项目周边专业市场建材钢材市场:中原建材城以512亩的体量打造集建材交易、商贸物流、居住办公、信息服务于一体的郑西最大的建材交易市场,总体量20万方,可容纳3000家商户,一期200多家招商已满,二期正在做里外粉刷,三期基本封顶,一期二期已经销售完毕,二期八月份交房,三期四排共48间商铺九月份交房,三期即将开始销售。本项目周边专业市场建材钢材市场:近期销售平均价格每平方3790元,返三年租金24%的回报率,可以直接折在总房款里面,折过价后每平方2880元/平方。包租第一年免租金,第二年10元/平方,第三年30元/平方。业态涵盖包括油漆涂料、陶瓷洁具、五金工具、板材门类等建材行业市场前期多次启动运作,均告的所有业态。失败。目前市场人气较差,除了商户基本没什么客户,开发商资金不足,市场遗留问题较多。工程质量问题较为严重,部分商铺出现塌陷,市场形象较差。前期多次启动导致市场对外形象较为混乱。本项目周边专业市场中原花木城:中原路·水岸花木城是集花卉种植、交易、农业科研机构、农业高科技生产、生态环保、农耕文明、中原文明、旅游观光为一体的“现代农业科技示范生态观光园”。项目东西长约3公里,南北宽420米,规划总面积126万平方米。共分两期开发,一期为“花卉市场”,规划面积10万平方米。本项目周边专业市场中原花木城:07年初,24平方商铺价格,根据位置优劣不等,分别是65800/
收 藏
下 载
文档大小:3.34MB
财富值:免费
热门文档推荐
万达克拉中心营销策划全案
万达克拉中心营销策划全案
万达广场招商大会策划
万达广场招商大会策划
万达成都万达商业广场项目推广策
万达成都万达商业广场项目推广策略方案
沈阳万达购物广场招商策划案
沈阳万达购物广场招商策划案
商业地产商业招商策划书
商业地产商业招商策划书
清盘与招商广告策划案
清盘与招商广告策划案
您搜索“
苏州...
”进入房天下产业网,点击这里搜索更多
高级搜索
使用其他账号登录
[登录]
[注册]
我的上传
我的下载
我的收藏
客服电话:400 630 1230-5
文档信息
0.0
点击星星评分
已有
0
人评分
(评分成功可获2财富值奖励)
99雨爱
贡献于2014/6/21
文档标签:
郑州
,
元通轻纺城
,
项目策划报告
,
营销策略
内容摘要:
2010年3月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,环比上涨1.1%,市场无视政策调控,房价呈现持续上涨态势。
最近浏览
09-10
同致行2007曼哈顿国际公寓公开选
其他关于
营销策划
的文档
11-02
房地产定价系数表
11-08
商业地产商业招商策划书
11-08
清盘与招商广告策划案
11-08
沈阳万达购物广场招商策划案
11-08
万达成都万达商业广场项目推广...
阅读该文档的用户也阅读
03-03
最系统的房地产销售培训资料
03-11
碧桂园成功营销全解码
03-16
企业集团薪资制度(万科)
03-18
住宅户型平面分析研究(嘉联地...
05-11
户型配比模型的分析与建议
合集推荐
08-24
节日社区活动策划方案合集
08-08
伟业顾问北京地区优秀项目营销...
08-04
万科项目营销策划及推广方案整...
07-07
南京地区优秀地产项目营销策划...
05-27
世联地产深圳地区优秀项目营销...
研究报告
市场研究
|
企业研究
指数研究
|
政策研究
调查研究
企业管理
企业管理
|
采购管理
销售管理
|
工程管理
物业管理
|
项目管理
企业公告
项目前期
土地交易
|
开发定位
项目报批
|
可行性研究
营销策划
活动策划
|
广告策划
推广文案
|
营销策略
设计资料
规划设计
|
图片库
建筑设计
|
园林设计
户型设计
常用工具
常用表格
|
常用合同
制度流程
|
考试资料
专利信息
|
其他资料
政策法规
政策法规
用户下载数据配置中……
收藏成功,您可在用户中心查看
0
份海量文档资料
登录
即可免费下载 !