谨呈：新世界集团南京双龙街项目定位与发展方向方案2011年3月9日受人之托，忠人之事！南京城市发展分析1受人之托，忠人之事！南京人均南京人均GDPGDP超过超过60006000美元，“多极化”往“多中心美元，“多极化”往“多中心化”化”发展。发展。阶段划分城市化被动郊区化主动郊区化大都市，城市群?城市中心拥有最优越的可城市特征?有城市更新改造背景形成大?郊区快速干道初步形成达性和区位优势?城市出现多个中量购房需求，市政基础设施完善心?城市要素向中心聚集?政府同时大量投资基础设施?郊区主流客户为本区域?副都心的出现?城市中心规模经济，涵与捷运系统建设的中高收入阶层盖了城市商务、商业、金?多个城市共同发?在全市中低价房分布中郊区?购房目的为第一居所、展融贸易、教育等所有城市占到绝对比重第二居所或投资功能指标特征人均收入(GDP)/美人均收入(GDP)/美人均收入(GDP)/美人均收入(GDP)/美圆3000，圆300圆300-1000圆1000-3000城市化率70%追求便利和功能阶追求降低住宅成追求生活质量阶段居住消费特征解决温饱问题；生段；人们对耐用品本；改善居住环理性需求占主导地的消费需求迅速增境并重非物质消位的阶段，主要是加，从已生活必需费（如：旅游、对农产品和轻工品品为主逐渐转向已健身、体育保健的需求非必需品为主及文化欣赏等）大大增加城市发展方向城市中心化区域中心化城市多极化城市多中心化化受人之托，忠人之事！东京的城市发展的今天，也许就是南京的明天。东京的城市发展的今天，也许就是南京的明天。单中心城市扩张城市多极化形成大都市化形成都市群形成副城极横滨横滨副城副城副城川崎川崎极副城城副城副城副城中心极中心副东京东京副城副城副城城其他城市其他城市主其他城市其他城市副副副城城城极副城千叶千叶50时间阶段：20年代初时间阶段：30年代后期时间阶段：年代后期时间阶段：60年代交通方式：近郊私营铁交通方式：城市内部捷运交通方式：高速铁路继续交通方式：高速道路网路与市内国营铁路相衔系统的进一步发展向外延伸为主体的新交通体系，接城市发展：市区内实现功城市发展阶段：围绕东京城市发展阶段：东京大城市发展：市区实现了能的划分，各种城市功能城市外围高速铁路站点，都市群内有东京、川崎大规模改造，商业规模出现新的聚集，中心区出每年有几十公顷的住宅区、千叶、横滨等4大城有了很大发展。公私铁现多个功能的新核心。被开发。因此吸引了大量市及一些中等城市。从路的衔接使市区向郊区居民迁入。东京周围逐渐而实现向高效率多心型迅速扩张。形成了新型综合性副城。城市结构的转变。受人之托，忠人之事！南部新城规划分析2受人之托，忠人之事！南部新城核心区域南部新城核心区域6666平方公里，将成为南京的第三中心。平方公里，将成为南京的第三中心。高铁南站地区加上大校场-红花机场地块，将建成南京南部新城，各种设施会比新街口更完善。根据规划，未来将有多条地铁轨道通过南京南站，“高铁加城轨”的模式将会在交通上构筑一个全新的南部新城。将南京划分为“中心城-新城-新市镇”三级体系。规划中所提及的主城是由“新街口—河西—南站地区”共同构成，共同承载南京区域中心城市服务职能。这份《总体规划》明确把南站地区上升为与新街口、河西相同的位置，并且作为主城的新中心来发展。“高铁加城轨”模式无疑是火车南站地区作为城市中心的最有力支撑。受人之托，忠人之事！南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。南京市中心新街口由于承载空间限南京主城结构的重新解析制，中心功能将会外溢，南京主城将出现一个组合的CBD，而红花－机场地区具有充足的用地，可以与奥体中心一同承接来自新街口的功能外溢。主城向北、向西拓展均受到长江的阻隔，向东拓展受到自然山体的阻隔，相比之下向南拓展门槛较小；火车南站的启动、东山新市区的开发、禄口国际空港的建设等几个关键性的因素将全面拉动整个城市空间向南拓展，火车南站是联系周边城市的重要枢纽，使城东片将承担部分区域性的功能，而且主城东片未来的发展需要培育一个具有区域辐射能力的城市副中心受人之托，忠人之事！南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。南京城市发展格局，南部即将形成大的新城市版图。红花机场地区的开发建设使南京主城东片城市空主城东片空间结构优化间趋于优化，并呈现“一心两区两轴”的结构。一心：东片地区中心（潜在的城市副中心）。红花机场地区处于东片的中心位置，并处于城市南拓轴和功能联系轴交汇的地区，是城市交通和城市功能联系紧密的地区，是主城东片发展地区中心和未来成为城市副中心最为合适的地区。两轴：包括主城东片的大明路、宁溧路所处的南京城市空间南拓轴和联系雨花台风景区、东部的钟山风景区、教育科研综合区之间的功能联系轴。两区：包括以雨花台风景区为主的生态旅游综合区和东部以大学院校为主的，包括教育科研、生活居住、生活服务在内的教育科研综合区。受人之托，忠人之事！南京红花机场搬迁，打造城南新城，引领城市新核心运动。南京红花机场搬迁，打造城南新城，引领城市新核心运动。南京红花机场地区位于主城交通图南部,距离市中心新街口地区、河西新城区约6km，正在建设的火车南站位于红花机场地区西侧；该地区外围有绕城高速、宁溧公路等快速道路系统，规划轨道5、6号线通过该地区，对外交通联系方便。南京红花机场地区规模为9.23km2，包括原大校场机场和周边地区，用地平整，外秦淮河从东侧流过。受人之托，忠人之事！项目所在的红花机场搬迁后，规划方向为“智慧新城”。项目所在的红花机场搬迁后，规划方向为“智慧新城”。老机场名称搬迁时间机场规模区位规划定位白云区，老城区广州老白云机场2004年2.55km2“白云新城”是广州市旧城中心区的延伸部分边缘武汉王家墩机场2000年2.67km2汉口中心建设武汉市中央商务区郑州马头岗军用已搬迁3.45km2郑州马头岗郑东新区的核心区和郑州市的中央商务区机场海口大英山旧机海口市的新市中心，现代化滨海城市中心区和1999年2km2海口市中心组团场集旅游、度假、休闲为一体的观光景点建设城市副中心，创造综合型、生态化的中心3km2（包括周唐山老机场2004年中心城区的西北商务游憩区，形成唐山西部门户的标志性形象边22.5km2）地区上海江湾新城老将江湾新城建设成为21世纪上海的花园城市和已搬迁10km2上海市杨浦区机场生态居住区南京大校场机主城南部，绕9.23km2（包场（红花机场2005年城高速、宁溧智慧新城　括周边）地区）公路一侧长春大房身机场2005年　　　合肥骆岗机场计划　　　沈阳东塔机场计划　东塔区建设东塔湾城市副中心，万泉游乐区济南张庄机场计划　　打造以物流、商务为主的腊山新区受人之托，忠人之事！南京东南部未来将形成“两轴四组团”的格局。南京东南部未来将形成“两轴四组团”的格局。受人之托，忠人之事！项目所在区域定义为“商贸、商务、总部经济和现代服务项目所在区域定义为“商贸、商务、总部经济和现代服务业”。业”。1.以铁路南站和红花机场建设为核心区，主要发展商贸、商务、总部经济和现代服务业。2.以雨花台区产业结构调整为核心的宁南科技板块。3.以东山地区为核心的综合板块，主要发展综合服务业和居住。同时在红花机场等预留国际大项目发展用地。受人之托，忠人之事！项目发展方向分析3受人之托，忠人之事！项目所在区域中定位于“商务商贸综合”定位。项目所在区域中定位于“商务商贸综合”定位。红花机场地区土地利用规划商贸服务综合区：结合火车南站的启动，发展以商贸、展览中心、总部办公大厦等商贸设施和酒店、餐饮、购物中心等服务设施在内的商贸服务综合区。商业文化综合区：把握新街口商业外溢的机遇和主城东片生活服务需求，以及火车南站商贸业的发展，建设包括商业、商务、文化、科技在内的商业文化综合区，并逐步培育南京商业商务副中心区。游憩区：基地中现状较多水域集中于西部，有七桥瓮等人文资源，东临沧波门城市生态廊道，生态条件和景观条件十分优越，发展“旅游＋地产”的都市游憩区。居住区：结合南京持续增长的居住生活需求，发展规模适度的居住区，以中高档居住小区为主。受人之托，忠人之事！项目地块交通关系位置分析图。项目地块交通关系位置分析图。本案地处双龙立交的东北角，交通便利目前距地铁一号线南延线花神庙站1.8公里，距离双龙大街站2公里；距离市中心8公里距离雨花台风景区4公里受人之托，忠人之事！项目地块地铁轨道关系位置分析图。项目地块地铁轨道关系位置分析图。地铁3号线线路距离6月即将通车的高铁南站仅1公里，未来高铁南站将设立一号线南延线和三号线地铁站点；目前在建的地铁3号线大明路站距离本案仅800米。大明路站本案高铁南站受人之托，忠人之事！南京青少年活动中卡子门大街大心明往路汽本市配距区（一道方大条观向街景的0米大明路汽10往河西方向配城宽成建）将0米来20未，案永隆道跑宁南国际汽配城家居场机花红宁南大道石林家原居百安居汇景家园绕城公路麦德龙超（回迁本方向市、二桥案房）往上海双龙大道配套完善，成熟度高的住宅区往江宁方向华夏实受人之托，忠人之事！验学校项目地块四至现状图。项目地块四至现状图。项目四至本案受人之托，忠人之事！项目为“商务、商业、文化、酒店（居住）”为功能的大型综合项目为“商务、商业、文化、酒店（居住）”为功能的大型综合体。体。南京休闲、娱集购物、休闲、娱乐于一体乐的活力新一极是更好商业物业的体验型的商业，具有风情的满足了那些区域以及的，品牌的，活力与动感的南站高铁辐射的的国际商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们具有商务功能的酒店、公寓日常办公之外的一切商居住物业等临时居住物业与为白领人务活动的