合魏玛假日希尔大街营销方案富辉2010年9月17日煌14／6／21合富辉煌目录14／6／21合富辉煌2销售体量待售的商业为沿千禧路的3号、4号、28号、27号、24号的沿街底商和独立的商业B，总面积为8450.2㎡商铺楼号分割户数地上一层建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）总建筑面积（㎡）3号楼20841.13912.381753.54号楼17643.93570.781214.728号楼17656.11646.161302.327号楼16690.39527.91218.324号楼25986.25871.341857.6合计953817.813528.567346.4地上二层建筑面积商铺楼号分割间数地上一层建筑面积（㎡）总建筑面积（㎡）（㎡）商业B25549.2554.61103.814／6／21合富辉煌3面临问题当前丹徒区商业发展现状?丹徒新区的商业配套远远落后于住宅项目的规划，整个区域1急需一个较强较为完善的商业配套来满足游客以及小部分本地消费者的购物需求，拉动区域经济、带动新区人气；2?传统商业模式落后，缺乏统一定位、统一经营统一管理，各家楼盘的商业运营状况层次不齐，且同质化竞争严重；个性化特色型商业寥寥无几；商业消费与休闲娱乐脱节等；3?传统商业不适应城市的发展及高尚住宅小区定位，这是市场的空隙点也是本案的机会点；4?从区域发展看，江苏省大港中学周边的商业发展是比较活跃的，强有力的学生购物，引导了大部分商家的进入。14／6／21合富辉煌4面临问题项目商业分析项目优势VSVS项目劣势?区位优势，地处区域核心位置，周?周边商业氛围不够浓厚，降低了租赁边生活配套齐全；客户对项目商业发展前景的认可度；?合理的面积配比，30㎡-60㎡降?项目的租金较高，不符合商业发展现低了招商的门槛；状；?仅靠江苏省重点中学——大港中学?紧邻321国道交叉口，周边出入人群，投资前景一片大好；主要为本小区居民，小区入住率不高?商业整体规划合理，时尚德式风格，人流量不大；，拥有3000㎡商业广场；?商铺一层层高不等，从3.3米——?镇江高铁商圈的带动和未来发展前5.1米；地上仅为一层，地下室无实景；际利用效果，与周边商铺相比，利用率低14／6／21合富辉煌5营销策略1.首先以商业B招入主力店,拿出部分位置较好的裙楼底商招商；商铺铺完成招商后，带租约销售，以实景打动客户思路。2.以招商发展的利好预期带动另一部分商铺的同步销售。招商发展建议第二：差异化经营定位策略，从形象第一：建造区域唯一一个大型的商业上突破，打造一个全丹徒区差异化的卖场，主要以服务于区域范围内的零主题商业街，区别于周边商铺的原始售大卖场为主，垄断区域卖场消费；、低端商业业态。14／6／21合富辉煌6营销策略招商商业业态定位日常生活、服务业态生活、服务业态日常生活、服务业态苏果社区店、酒店、银行商业B:主力店?主力店业态：?目前丹徒新区现有的一些超市规模小，商品品种相对不齐备，不能进一步的满足区域内居民的日常生活用品的消费；?再根据项目本生所设有的独立商业B号楼的经济技术指标（总建筑面积1103.8㎡）?我司建议引入苏果社区店作为本项目的主力店。（酒店、银行可作为备选主力店）?其他商业业态：鉴于裙楼的商业一层商铺面积在30-55㎡之间，建议为日常生活化、服务性的经营商家，如移动、联通、电力、煤气公司营业网点；家居用品、家装店：各大品牌家装体验馆；中小型综合会所及专业女子SPA会所；化妆品、美容店；书店；中型康体健身俱乐部；各保险公司、婚纱礼仪公司；宠物店；中小型餐厅等。14／6／21合富辉煌7营销策略招商原则1?裙楼商铺招租，按顺序从左到右或者从右到左招租灵活控制，以大客户整体或大面积招租为主，不间隔招租。2?商家必须3年起租。入驻商家具有优先购买权，若商家考虑购买可在同等条件下优先享有承租商铺的购买权。3?租金每年按5%递增，每年1月1日起执行4?为保证项目租金水平，招租时租金上将无任何优惠，但可通过增加免租期吸引商家14／6／21合富辉煌8营销策略租金建议项目周边商铺租金情况金谷东路沿街商铺租金（平均租金=19.3元/㎡/月）业态出租楼层层高（m）面积（㎡）租金（元/年）平均租金（元/㎡·月）小饭馆地上1层4.2601000013.9烟酒商店地上1层3.9601200016.7烧烤店地上1层4.8702200026.2大港中学正门沿街商铺租金（平均租金38.2元/㎡/月）（注：双层商铺二层租金为底铺的50%）层高面积租金（元/平均租金（元/㎡·业态出租楼层底铺租金（元/㎡·月）（m）（㎡）年）月）奶茶店地上1层3.9301800050.050.0母婴用品店地上2层3.950+503000050.033.3蛋糕房地上2层3.950+503000050.033.3房产中介地上1层3.9402000041.741.714／6／21合富辉煌9营销策略租金建议项目周边商铺租金情况瑞山路驸马花园沿街商铺租金（平均租金=26.3元/㎡/月）业态出租楼层层高（m）面积（㎡）租金（元/年）平均租金（元/㎡·月）十字绣店地上1层5.430500013.9灯饰店地上1层5.4401440030.0羽绒店地上1层5.4321440037.5十字绣店地上1层5.430840023.3门窗装潢店地上1层5.4301200033.3装饰店地上1层5.440960020.0圣地雅格底商租金（平均租金=31.7元/㎡/月）业态出租楼层层高（m）面积（㎡）租金（元/年）平均租金（元/㎡·月）面馆地上1层6502000033.33糖烟酒地上1层6501800030.0014／6／21合富辉煌10营销策略租金建议市场比较法租金测算项目价值评定表评定分值权重序号评判因素分值金谷东路大港中学正门驸马花园底商圣地雅格底商本案A周边环境(小计)4017.526.917.419.315.4A-1商业位置73.45.13.23.63.5A-2交通便利度72.74.12.63.12.9A-3周边房屋素质62.63.12.63.12.9A-4周边居民质素63.23.63.23.33.1A-5人流、车流72.35.22.82.91.5A-6商业氛围73.35.833.31.5(B规划及建筑小3017.220.218.620.218.4计)B-1整体规划62.63.32.733.1B-2外观建筑风格52.53.23.23.33.2B-3建筑空间规划62.64.54.14.92.3B-4停车位、便利、53.43.13.23.43.6大小B-5店前广场43.53.12.833.5B-6动线组织42.632.62.62.7C配套设施(小计)301317.512.913.713.6C-1公共配套设计62.842.52.82.6C-2无障碍设计62.62.72.62.72.6C-3导购设施41.72.81.91.91.9C-4安全设施522.42.22.12.1C-5灯光设计41.92.31.72.12.2C-6其它设施523.322.12.214／6／21合计　10047.7合富辉64.6煌48.953.247.411营销策略租金建议市场比较法租金测算价值实现度下的租金　金谷东路定位大港中学正门驸马花园底商圣地雅格底商平均租金19.338.226.331.7价值实现度47.764.648.953.2价值实现度下19.228.125.528.2的租金修正权重25%30%25%20%本案租金25.2元/平米/月（注：价值实现度下的租金修正=竞争个案租金租金×本案价值实现度÷竞争个案价值实现度）?经过测算本案租金0.84元/㎡/天左右。?投资回报率=日租金*30天*12月/售价=0.84*30*12/9000=3.36%（注：售价按9000元/㎡作参考）14／6／21合富辉煌12营销策略具体实施方案27号楼销售28号楼销售4号楼招租3号楼招租24号楼招租B号楼招租?为了保证项目的租金水平及回报率，建议招商时入驻商家需要有较强的支付能力和强大的资金。同时首先必须以较低的租金水平吸引品牌商家的进驻、以大带小，实现项目高开业率。商业位置招商业态租售方式实施方法免租期半年，租金水平按目前测算租金的主力店：超市、商业B招租90%计算，以每年5%的预期递增确保投资酒店、银行者的收益增加24、3、4日常生活服务业免租期3个月，租金按照测算租金计算，以招租号楼商铺态每年5%的预期递增27、28号日常生活服务业销售快速销售14／6／21楼商铺态合富辉煌13营销策略营销时间节点11月511月1211月1911月2612月3日日日日日?B号楼主力店招商?3、4、24号楼商业招商；?27、28号楼商铺销售。1.主力店以及其他日常生活服务业态的招商、进驻，需要较长的装修和旺场时间，所以为了实现快速销售，建议租、售同步进行；2.B号楼商业为主力店招商可先行启动，两周后3、4、24号楼商业招商，同步推出27、28号楼商业销售，以主力店进驻的利好预期带动3、4、24号楼商业的招商和27、28号楼商业的销售；14／6／21合富辉煌14推广安排推广手段?DM直邮：通过对目标商家的DM直邮进行招商信息的发布。预计在招商方案确定后分批投放1万份；?项目工地大牌信息更换：项目工地大牌对于过路客户具有很好的拦截作用，建议更换工地大牌信息，进行阵地拦截；?短信覆盖：对目标商家及招商对象进行删选，然后通过定期短信覆盖，进行信息传播；?报纸夹报：将招商推广DM夹在《京江晚报》、《南京晨报》等报纸中投放，第一波预计投放总量为40000份；?网络推广：在各合作网站中，发布招商