宝华街项目E地块建筑设计建议书2010.4.6项目技术指标分析用地性质：商业用地总用地面积：3.12h㎡净用地面积：2.15h㎡规划城市道路用地面积：0.97h㎡地上容积率：4.35地下容积率：1.1建筑密度：38%绿地率：30%停车位：470个（其中地上80个，地下390个）地上总建筑面积：9.35h㎡星级宾馆：3.04h㎡酒店式办公：1.65h㎡酒店式公寓：1.66h㎡销售商业：3.00h㎡地下建筑面积：2.37h㎡一、项目整体定位1、项目整体定位：时尚生活享乐园2、定位方向：休闲时尚区：时尚名品+休闲潮流3、文化格调：现代、时尚、休闲文化4、商业氛围：亲和、热情，舒适的尺度感5、风格选择：与整个项目的风格相融合，可考虑富有商业情调的新古典主义设计风格二、动线设计1、平行动线设计1.1、设计原则：A、有效导入大润发、C区家电商场的强大客流B、利用E区商业面向堤口路的长度优势，有效导入堤口路客流C、吸引F区住宅客群，与F区商业互动，提升F区底商价值D、商业街内部充分的客流环动，增加客流停留时间1.2、动线设计实施：A、遵循原设计方案中的动线设计Ｂ、设置主广场，并增加直行与上行动向的统一配置Ｃ、高楼层商铺的主通道建议设定为2.8-3.2米。此入口位置尽量往东移动，一楼平行动线示意图配合塔楼位置的调整入口广场，商业街形象，连通大润发与C区家电商场堤口路客流导入此通道位置设定为4-5与F区商业互动米注：一层商铺全部采用对穿商铺的形式，合理的进行客流引导。达到如下效果：沿街商铺内街商铺F区底商二、三楼平行动线示意图通过环廊的连接使客流在同一楼层内环动，不出现商业死角，建议二三楼的环形通道宽度为2.8-3.2米。入口广场建议广场入口广场示意图主入口设立广场，面积约500平米。作用：①、提升项目形象；②吸引客流并导入商业内街；③、举行促销活动，吸引人气；④、外租服务如汽车展、婚纱摄影展等，创造效益。２、垂直动线设计设计原则：引导客流向高楼层流动，提升高楼层商铺的价值，降低高楼层商铺的销售抗性，同时满足不同商业形态的经营时间差异，为消费者提供全业态的购物体验。具体实施：a.广场处独立的上行动线b.沿堤口路独立的上行动线c.商业街内部多条上行动线d.上行动线采用步行梯、电动扶梯、景观梯等多种方式结合。具体如下图所示此位置为在原方案的基础上建此位置建议为入口广场处的直议增加的沿堤口路的上行扶梯达上行扶梯。三、商铺设计通过合理建筑设计尽量降低商铺销售时的销售抗性，满足不同区域的面积划分需求。同时要考虑商铺结构的合理性，避免因为商铺进深过大影响商铺的实际使用。我司建议，现有设计方案中后街商铺的进深过大是限制商铺进行小面积划分的障碍，建议对此区域的进深以及柱间距进行相应的调整。请设计院在满足整体指标、动线合理的基础上酌情调整。以下是我司对于各楼层销售商铺主力面积的建议。主力套内面楼层适应性业态积一层沿街100—130㎡品牌零售、服饰、化妆品等一层内街60—80㎡品牌零售、礼品、特产等女性、儿童、家庭个性化零售二层50-60㎡等三层50—60㎡美容美发、个性创造等注：由于得房率暂时无法确定，本报告中所有面积数据统一使用套内面积1、沿街商铺设计下图中的红色区域是E区商业中的沿街门头，这些门头是本案商业中最受投资客户欢迎的商业产品，同时也是本案商业对外最重要的形象展示。商业价值高、形象好、数量稀缺。建议此区域商铺的主力面积设定为100-130㎡。2、内街商铺设计内街商铺通过合理的客流导入，舒适购物环境的营造，其商业价值并不低于沿街商铺，一层商业形态的合理分布以及商业档次、经营特色决定了商业街对客流的吸引力，因此建议内街商铺（淡绿色区域）主力面积为60—80平米。3、二层商铺设计现在设计方案中的商铺进深过大，为使商铺能很好的销售，建议在保证动线以及建筑结构的基础上对下图绿色区域的商铺主力面积划分为50—60㎡。4、三层商铺设计三层商铺建议在保证动线以及建筑结构的基础上对下图所示的淡兰区域划分商铺主力面积为50-60㎡；部分品牌美容美发商家面积需求较大，下图中红色区域中的商铺挨近休闲餐饮而且可以有对堤口路的展示面，可是适当扩大商铺面积，建议此区域面积为90-100㎡。四、业态指引餐饮类业态由于有特设的建筑要求，要满足排油烟、排污、煤气接入、大容量电力供应等特殊要求，因此在规划设计之前要充分考虑餐饮类业态的分布。将整条商业街的西侧位置规划为餐饮综合区，一到三层的全部配置餐饮配套功能，其他部分区域通过点状分布的布局在主要节点位置上设立餐饮服务区，其他区域的建筑设计时不配套餐饮功能，通过硬件设施的限制指引业态分布。一层业态指引建议酒店配套二层业态指引建议三层业态指引建议五、建筑建议1、层高建议：一层装修后高度不小于3.5米，二三楼层高3—3.3米。注：一般设备需求的吊顶高度为60cm，包含：消防、以及线路管道。若增加排污管道、中央空调、新风换气等，则需求吊顶高度为100cm。2、规划的餐饮类业态区域的商铺要满足排油烟、排污的需求，设立隔油池。同时最东侧塔楼规划为星级酒店，因此其裙楼商业也要餐饮类业态的功能需求。3、车位配比足够，根据本案商业与公寓、办公、酒店并存的定位，合理的车位数量应为585—685个，车位需求面积2万平米左右。4、商业街内部增加能够吸引顾客停留的小品景观，并设立休息服务区，通过合理商业街氛围营造，降低顾客的疲劳度，增加停留时间。5、商业广场的营造打造商业街上的时尚休闲广场，可以有效的导入客流，并合理利用广场的展示作用，提升整个商业街的氛围。此位置通过塔楼位置调整实现广场广场一二THEEND