谨呈：北京中筑置业有限公司BJ[2006]GW07成都成华区安居工程商业定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.03.23项目研究工作的阶段划分时间进度06-03-09——06-03-1206-03-13——06-03-1806-03-19——06-03-24项目定位与阶段划分前期市场调研阶段商业规划阶段发展战略阶段??地块实地考察地块实地考察??城市宏观背景分析城市宏观背景分析??总体规划设计建议总体规划设计建议工作内容??本地商业市场调研本地商业市场调研??商业与商业地产市商业与商业地产市??建筑单体设计建议建筑单体设计建议场分析场分析??本地消费者访谈本地消费者访谈??室内空间设计建议室内空间设计建议??发展方向初步判断发展方向初步判断??专业人士访谈专业人士访谈??盈利模式建议盈利模式建议??类似项目案例借鉴类似项目案例借鉴??政府官员访谈政府官员访谈??设备设施建议设备设施建议??项目整体发展战略项目整体发展战略??相关资料收集相关资料收集??项目整体定位项目整体定位??在售项目考察在售项目考察??经济评价经济评价本报告是严格保密的。2项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析?项目周边及地块勘察?成都规划局、土地局?地块解析和界定??宏观经济背景分析成都宏观经济情况?成华区规划分局项目和地区的?成都城市发展现状?城市格局探讨背景分析?成都城市总体规划?商业地产供求情况分析?成都商业地产市场状况?消费者购买能力分析?成都经济状况研究?成华区发展规划?专业市场、在售项目招商?区域市场供求特点分析部、市场管理部访谈锁定区域市场?北部区域分商圈、分业?租售方式和民间投资意向的集中分析态商业市场调查?专业市场经营者访谈费分析?成都在售商业项目考察?商业地产专业人士访谈?项目机会点分析与合作方的沟?地块技术经济指标?总体规划与功能分区研究通?成华区相关情况简介本报告是严格保密的。3报告思维导图地地块块本体解析本体解析项项目核心目核心问题问题目目标与约标与约束束条条件件城市背景城市背景与与宏宏观经济状况观经济状况城市商城市商业业市市场与场与商商业业地地产产北部北部区区域商域商业业市市场场分析分析项项目目发发展方向判展方向判断断项项目整体商目整体商业业价价值值分析分析项项目目规划设计规划设计建建议议项项目租售模式建目租售模式建议议本报告是严格保密的。4项目区位与交通条件项目紧临川陕立交，扼守蓉北出川要塞?地块位置?项目地块位于四川省成都市东北部，三环路内侧，行政川陕公路区划属于成华区；?经济指标成绵高速公路?总用地面积为275亩，建筑川陕公路面积为54万平方米，商业取北三环路三段10％绕城高速成绵高速?与城市内部联系?距离成都市中心天府广场直三环快速路线距离约7公里；城南高速?对外联系?紧邻川陕公路、三环快速路成渝高速连接解放路通，与成绵、成渝、成南等高向城市中心速公路相连，交通便利；本报告是严格保密的。5项目地块四至及周边情况——项目区域不与城市生活发生直接关系，一路相隔的富森.美家居已形成目的地型商业?项目南临成都行政学院（规划）、成都动物园；?东侧临拆迁安置小区项目和建面13万平米的商品房项目，其中商业3800平米；?北临三环快速路，对面富森.富森.美家天泰祥汽车美家居为超大型装饰材料批发川陕立交居超市市场，已对周边市场形成强大川陕路西拆辐射力；变电站迁房工程?西临川陕公路，该路段以货临行政学院川陕公路拆迁安置房车为主，目前周边居住气氛较的规划路弱，川陕立交西北角为商品住宅用地，川陕立交西南角规划为250亩绿地，绿地南侧有商品房开发；?地块东南规划为小学，西南绿化带中规划要求预留400平米地铁出口。本报告是严格保密的。6项目目标与约束条件项目目标?项目以住宅为主导——建立康居节能示范区，并通过本项目与政府建立良好合作平台；?项目利润集中在商业部分，通过从市场角度对商业进行定位，顺利实现商业变现；现状与约束条件?住宅由于经济适用房性质只能获取3%微利，主要靠商业获取主要利润，并实现变现；?商业在业态选择和规划中配合政府安居工程需要，避免喧宾夺主；?成都商业市场总体供过于求，投资者信心下降。本报告是严格保密的。7项目核心问题1.如何平衡政府要求和项目利润的关系，从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现项目持续商业价值2.如何在商业市场供过于求、投资者信心下降的情况下，确定项目适宜定价，避免市场风险本报告是严格保密的。8报告思维导图地地块块本体解析本体解析项项目核心目核心问题问题目目标与约标与约束束条条件件城市背景城市背景与与宏宏观环观环境境成都在西南地成都在西南地区区的的经济经济地位地位城市商脉城市商脉与与商商业业地地产产成都城市成都城市经济经济相相关关指指标标北部北部区区域商域商业业市市场场分析分析成都城市意向成都城市意向与与民俗特色民俗特色项项目目发发展方向判展方向判断断成都居民收入成都居民收入与与消消费费特征特征项项目整体商目整体商业业价价值值分析分析成都城市布局成都城市布局与与功能分功能分区区项项目目规划设计规划设计建建议议成都未成都未来发来发展方向展方向与规划与规划项项目租售模式建目租售模式建议议本报告是严格保密的。9成都是中国西南地区核心城市，具有强大的经济辐射力?成都市位于四川省中部，总地域与人口交通面积12390平方公里，自古为地域与人口交通至2004年末，成都市建成面成都是中西南交通，有西南至2004年末，成都市区区建成区区面积积成都是中国国西南交通枢纽枢纽，拥拥有西南西南重镇，三国时为蜀汉国都286.0平方公里，总人口1060万人最大的航空港流机，年旅286.0平方公里，总人口1060万人最大的航空港--双双流国际国际机场场，年旅，在全特大城市中，次于北京、客吐量居全第位，航，文化遗存丰富，秦汉以来，，在全国国特大城市中，仅仅次于北京、客吞吞吐量居全国国第66位，国内国内航线线7070上海、重，居第四位余，航，成、成渝上海、重庆庆，居第四位余条条，国际国际航线线2929条条，宝宝成、成渝成都就以农业、手工业兴盛和、成昆、成路在成都交、成昆、成达铁达铁路在成都交汇汇文化发达著称，历代都是中国经济经济西南地区的政治、经济、文化2004年，全市地生21862004年，全市地区区生产总值产总值2186亿亿北京元，在全国15各副省级城市中，仅中心和长江流域的重要城市；元，在全国15各副省级城市中，仅次于广州、深和杭州，居第四位次于广州、深圳圳和杭州，居第四位?目前成都市在整个西南地区兰州的经济辐射力非常强大，是西西宁南地区科技、商贸、金融中心西安上海和交通、通信枢纽。成都拉萨重庆贵阳昆明本报告是严格保密的。10成都市国民经济稳步增长，GDP总量在整个西南地区列居第二2004年全国重点城市国内生产总值横比?成都市国民经济近年呈现稳步增长，GDP略低于深圳、天津、重庆等城市，但在西南地区属于较高水平；?第二产业和第三产业发展迅速；2000-2005成都市历年国内生产总值走势2005年成都市三产比重本报告是严格保密的。11成都是商贸中心城市，商贸交易活跃，市场体系完善2004年全国重点城市社会消费品零售总额横比?成都是具有很强辐射力的商贸中心城市，商贸活动十分活跃，05年全年社会消费品零售总额875.3亿元，其中，批发零售贸易业零售额683.4亿元，增长12.7％，餐饮业零售额179.4亿元，增长16.2%。?市场交易体系较为完善，共有商品交易市场902个，2004年全国重点城市限额以上批发零售贸易业销售收入横比年成交额上亿元的商品交易市场31个，其中超10亿元的市场8个，荷花池市场、大成市场等声名远扬。本报告是严格保密的。12成都的城市意向和民俗特色丰富的历史文化、闲适的生活方式和文化包容性?成都是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心、军事重镇，武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹流传至今，游人络绎不绝；?成都物产丰饶，世称“天府”，物价低廉，人们有充分的成都市俯瞰图浣花溪条件来享受繁荣与闲适，悠闲的生活方式是成都市最鲜明的城市特色，吸引大量外来人口居住；?成都从先秦以来，经历了几次大的移民，每次大移民带来了新的文化因子，使得成都文化具有较强的包容性。九眼桥锦里本报告是严格保密的。13成都市居民收入水平在重点城市中位，城市物价偏低，但有着较高的人均消费支出2004年全国重点城市城镇居民人均可支配收入横比?2004年成都市城镇居民人均可支配收入位居第16位；2004年全国重点城市城镇居民人均消费性支出横比?2004年成都市城镇居民人均消费支出位居第13位；本报告是严格保密的。14成都市居民消费结构“吃”“喝”“玩”是成都人津津乐道的消费项目2004年成都市居民消费结构?2004年，成都市城市居民家庭消费结构中排前四位的分别是食品36%，交通和通讯20%，娱乐和文教服务12%，居住11%；2002年全国重点城市私家车占有量排名?2002年的全国各大城市私家车调查结果显示，成都的私家车拥有量是233119量，位居第三。本报告是严格保密的。15成都市的城市布局与区域认知“南富西贵”,“东穷北匪”?西贵——上风上水，坐落着都江堰等著名风景区，得天独厚的优美自然环境和厚重的人文历史资源的金牛区确为该区域发展带来强势的环境人成华区文附加值；108平方公里，人口60万人，成都重要交通通讯枢纽，?110.6平方公里，人南富——繁华的