洛阳周山国际养老度假公寓项目策划书二〇一〇年八月目录1、项目地块信息与背景1、洛阳市基本情况（1）历史沿革洛阳，位于河南省西部、黄河南岸，由周公营建，建于公元前12世纪，因地处古洛水之北岸而得名，以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地。是我国八大古都和国务院首批公布的历史文化名城之一，是中国历史上唯一被命名为“神都”的城市，拥有中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家森林城市、2008中国青年喜爱的旅游目的地、十大城市最值得向世界推介的十大中国名城等荣誉称号。（2）自然地理洛阳位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。东西长约179公里，南北宽约168公里。洛阳地势西高东低。境内山川丘陵交错，地形复杂多样，其中山区45.51％，丘陵40.73％，平原占13.8％，周围有郁山、邙山、青要山、荆紫山、周山、樱山、龙门山、香山、万安山、首阳山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。由于洛阳地处中原，山川纵横，西依秦岭，出函谷是关中秦川；东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。（3）区划人口洛阳现辖涧西、西工、老城、瀍河、洛龙区、吉利六个城市区和偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。2009年末洛阳总人口约为657万人，其中城镇人口约270万人，洛阳市区人口达到170万人，是河南省第二大城市。（4）经济建设2009年，洛阳完成生产总值2075亿元，人均GDP超过4600美元，同比增长13%。全市社会消费品零售总额达687.3亿元，同比增长19.1%。城市居民人均1可支配收入1.5603万元。大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色。现有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等6大支柱产业和东方红拖拉机、洛阳浮法玻璃、大阳摩托、HJD04程控交换机、白马棉纱、牡丹铜材等一大批国际国内名牌产品。洛阳科技实力雄厚，国家级科研院所14家，国家级企业技术中心10个，国家工程实验室1个，国家重点实验室4个，省级工程技术（企业）研究中心61个，省级重点实验室6个，省级工程实验室1个。洛阳先后被命名为“中国制造业名城”、“新材料国家高技术产业基地”。洛阳是航空航天领域企业的集中地，同时也是众多中央企业驻地。其中比较著名的是中国空空导弹研究院、中航光电、中航锂电、中钢洛耐、中铝洛铜、中建洛玻、中信重工、中船重工、中硅高科、中国一拖、中集凌宇、中色科技、中油一建、中德重工、河柴重工、洛阳石化、万基控股（洛阳新电）、洛阳伊电、洛钼集团等，它们处于行业尖端水平，引领我国航空航天和中国制造业的发展。（5）洛阳房地产市场概况2010年上半年洛阳市商品房批售面积为130.26万平方米，比去年下半年减少11.6%。2010年上半年洛阳市商品房销售面积为152.18万平方米（13582套）销售金额54.96亿元，这三个指标相比去年下半年有所下降，下降的比例分别是19%、19%、13%。从销售价格看，今年上半年洛阳市商品房销售均价为3611元/平方米，同比上涨18.8%。单从住宅市场看，在国家宏观调控背景下，洛阳住宅价格仍保持上涨态势，同比去年上半年上涨21%，比去年下半年上涨13.8%。另外，根据洛阳市商品房的网上备案数据，今年洛阳市商品房销售面积排行前十名的大部分都是中高档楼盘，中低端楼盘只有两三个。2、项目地理位置（1）位置本案地块位于洛阳市涧西区（如图1-1所示），南侧为周山森林公园，西侧为城市主干路孙辛路，北侧为规划路长江西路及周山路沿线（正在施工中），东北方向为青岛路。地块距离涧西区最大的商业中心及区政府约为1500米。2图1-1本案地块位置示意图（2）面积本案地块面积为419709.94平方米，约630亩。（3）规划建设项目融居住、养老、保健、养生、医疗功能为一体的现代化大型养老社区。3、项目背景及意义（1）我国已进入加速老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。根据《2009年度中国老龄事业发展统计公报》，目前我国是世界上老年人口最多的国家，2009年，全国60岁以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%，“十二五”期间，全国老年人口将突破2个亿，老年人口占总人口比例将超过15％，老龄化的速度将进一步加快。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到20253年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。（2）老年公寓市场潜力巨大2009年，全国60岁以上老年人口比例为12.5%。按此计算，洛阳60岁以上人口约为82万人。有关资料显示，我国愿意选择机构养老的老人占总数的9%－10%，其中有支付能力的老人占总数的3%－5%。保守估计，其中3%的老人住进老年公寓，即24600人，按人居20平米建筑面积计算，则洛阳将形成49.2万平方米的老年公寓市场，达到近10亿元的投资规模。（3）老年人养老逐步向集中养老转移受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。（4）“421家庭”催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，发展潜力巨大。（5）政府鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发面对我国进入老年化社会，社会各界对老龄事业发展表现出了空前的关注。中央领导在十七大上高度重视老年人养老问题。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。河南省人民政府2006年12月发布《关于加快发展养老服务业的意见》，政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。44、策划编制依据1、《中华人民共和国环境保护法》2、《中华人民共和国大气污染防治实施细则》3、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》4、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》5、国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》6、国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》国办发[2000]19号7、国家技术监督局建设部发布《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）8、建设部、民政部《老年人建筑设计规范》9、《城市和村镇老年服务设施规划设计规范》10、《养老设施建筑设计标准》11、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》12、《养老护理员国家职业标准》13、河南省政府《关于加快发展养老服务业的意见》14、《中共河南省委河南省人民政府关于贯彻落实＜中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定＞的意见》15、《河南省老龄事业发展“十一五”规划》16、《洛阳市老龄事业发展十一五规划》5、规划基本思路本老年公寓项目包括可出售型、管理型和国际交流型。公寓建成后可容纳诸多不同社会地位的老人。公寓集居住、理疗康复、养老、疗养、学习娱乐、商贸及民政福利企业为一体，全方位服务于老年人。公寓的工作人员以富有爱心、怀抱感恩、竭尽职守为基本要求。52、国外老年住宅市场状况及案例1、国外老年住宅市场状况欧美各国由于传统个人主义的影响注重发展社会养老设施，特别是美国迅速发展老年社区。而在东方受到儒家思想影响下的一些已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历的沉重财政负担，试图寻求维系传统的家庭伦理观念及尊老爱幼的社会风尚。因此，为了消除现代社会生活方式的改变、家庭观念的变化和家庭结构小型化的趋势对家庭养老环境的冲击与功能的削弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及创造新的居住模式方面作了许多的努力。（1）亚洲国家的老年住宅日本的老年住宅从居住模式上来说，日本为适应家庭核心化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人与家人同居的新型住宅。这种“两代居”形态的亲子家庭住房空间关系大致可分为：A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。随着亲子居室和辅助使用空间独立成套程度的提高，两代家庭的独立性也逐步增强，因而上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不同年龄和健康状况的老年家庭使用。从居住形式上来说，日本的老年住宅又分为：A、国家