宁波写字楼市场分析报告2010年1月一、宁波概括二、写字楼市场分析三、个案分析一、宁波概括宁波简介宁波地处大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，是浙江省经济最发达的城市和14个中央计划单列市（副省级）之一，人均收入居全国第4位，消费水平居全国第2位。2008年中国大陆最佳商业城市第5名;2009年中国城市综合竞争力宁波位列第15名。宁波港货物吞吐量连续5年全国第2名,居世界第5名,集装箱吞吐量全国第4名,居世界第8名。宁波的空间格局在改变2008年---杭州湾大桥通车;2009年---甬温铁路通车;2009年---舟山大桥通车。近年来,宁波的外围交通日趋完善,宁波城市的空间格局正在改变,从交通末端跃升为长三角南翼城市群的枢纽与中心。城市东扩将进入实质性阶段2009年政府大规模的固定资产投资初见成效,“一中六心”的城市功能格局逐步在东部新城形成。外贸服务中心金融中心会展中心市行政中心航运中心商业中心文体中心宁波总体经济情况CDP（亿与上年度财政收入固定资产投资年份）比较（亿）（亿）2006年2864.513.40%561.215432007年3433.0814.80%723.921597.92008年377810%810.81780.62009年42008%966.21736备注:2009年的固定资产投资为1-11月份.2009年宁波港口货物吞吐量低开并逐步回升趋稳,全年达到3.84亿吨，同比增长6.07%，继续保持大陆沿海港口第二位。完成集装箱吞吐量1042.3万标箱，居大陆沿海港口第四位。港口货物吞吐量是宁波经济的风向标,特别是下半年的回升趋稳,2009年的GDP在开局低迷的状态下平稳回升并仍保持了8%以上的增幅,预计2010年的经济将继续保持2009年下半年的趋势。宁波经济结构宁波经济发展的“四轮驱动”模式,国有、集体、民营以及外资均衡发展,自改革开放以来以年均19.7%的速度增长,是全国平均水平的1倍以上。服装产值已达到全国的1/12,成为全国三大服装主产地之一和全球主要的男装产地;文具产值占到全国的1/4,已成为“中国文具之都”;塑机产值占全国的1/3,被国家认定为“中国塑机之都”;中国模具之都,慈溪、北仑、宁海都是中国著名的模具生产基地;全国三大家电主产区之一,全国1/8的空调和1/3的小家电都是宁波制造。主导产业---外贸业在回暖2005-2009年外贸进出口情况1600)1400元1200215.1213.22美1000182.54463.3进口额亿800144.46385(382.55出口额600112.54312.36外贸进出口总额额400222.17口678.4598.22456.82565.09出200334.71进02005年度2006年度2007年度2008年度2009年度进口额112.54144.46182.54215.1213.22出口额222.17312.36382.55463.3385外贸进出口总额334.71456.82565.09678.4598.22年度2008年9月--2009年12月外贸业走势2008年9月-2009年12月份进出口额(亿美元)7063.6461.386056.3157.2555.8556.2152.7152.855049.6452.4额47.0345.2543.9341.8743.73总40口3029.08出20进100份份份份份份份份份份份份份份份份9月0月1月2月1月2月3月4月5月6月7月8月9月0月1月2月年111年年年年年年年年年111088年8年8年0909090909090909099年9年9年20000000202020202020202020000000222月份222二、宁波写字楼市场分析一级土地市场(写字楼)新增可建筑面积成交单价成交总价(万年度(M2)(元/M2)元)2006年338578515575271732007年84303920761750252008年84241432752759042005—2009年供求关系对比1008680676560555249供应量39去化量403125242002005年2006年2007年2008年2009年供应量3139866749去化量2552552465关于土地市场的总结:从数据上看:2006—2008年三年的办公用地可建面积达到了506万平方米,而实际2006-2008年三年上市销售的新增供应量仅为192万平方米,剩余部分中约60%为政府、银行、大型国有企业及部分民营龙头企业自建、自用，约40%改为公寓式办公（已基本销售完毕）。09年推出的办公用地可建面积约260余万平方米，据初步估算，其中的约80%为政府自用或村级留用地。2009年写字楼成交情况2009年每月成交面积160000151780140000120000110779积10000086074面688418000059011成交面积交600005151652595成4000024076187832000076308737101930份份份份份份份份份份份份月月月月月月月月月月月月123456789101112月份2009年在全球金融危机的阴影下写字楼市场艰难起步,更为意外的是年总成交量超过65万平方米,创造了新的历史记录,同时也颠覆了宁波写字楼市场对外贸业的依赖性理论,现代服务业、制造企业总部正成为新的增长点。宁波历年新增写字楼去化情况总量(万未售(万项目名称开盘时间已售(万)去化率))新天地2005年5.875.240.6389.27%奥丽赛大厦2005年2.12.10100.00%宇达商务综合2005年1.451.110.3476.55%楼金汇大厦?2005年2.222.220100.00%麒麟大厦2005年5.625.620100.00%丽园尚都2005年7.096.90.1997.32%月湖银座?2005年2.972.970100.00%名汇国际2005年3.723.720100.00%2005年　31.0429.881.1696.26%总量已售(万未售项目名称开盘时间去化率(万))(万)日湖花园办公2006年2.172.170100.00%国际汽车城2006年8.064.463.655.33%恒隆中心2006年5.124.520.688.28%北岸财富中心2006年990100.00%万特商务中心2006年5.24.670.5389.81%新洲银座2006年2.82.80100.00%万豪中心2006年2.331.950.3883.69%广博国际商贸中2006年4.033.490.5486.60%心?2006年　38.7133.065.6585.40%总量(万未售(万项目名称开盘时间已售(万)去化率))95国际2007年3月5.134.140.9980.70%东城国际2007年5月3.3333.1560.17794.69%联邦T82007月5月5.14.30.884.31%银亿时代广场2007年6月3.873.50.3790.44%高新科技广场2007年6月7.747.6640.07699.02%2007年10香溢泛亚国际7.57.10.494.67%月2007年11东航大厦63.52.558.33%月东方商务中心2007年底1311.21.886.15%银晨国际2007年底7.15.0782.02271.52%华宏第五大道2007年4.181.962.2246.89%BOBO国际2007年2.51.2361.26449.44%2007年12恒富大厦4.42.761.6462.73%月宁波研发园一2007年6月15.47815.2980.1898.84%期2007年　85.33170.89214.43983.08%项目名称开盘时间总量(万)已售(万)未售(万)去化率上东国际2008年初7.26.980.2296.94%环球中心2008年初4.52.42.153.33%16城联邦2008年4月4.84212.73332.108856.45%绿园大厦2008年6月3.21222.1291.083266.28%创新1282008年3月3.493.31640.173695.03%银泰国际2008年5月2.50.89881.601235.95%万盛科贸中心2008年5月6.5412.6993.84241.26%俊鸿嘉瑞2008年5月2.11.6830.41780.14%名汇东方2008年7月6.59262.92313.669544.34%天润商座2008年10月3.95692.96790.98975.01%世纪东方2008年10月3.80.9122.88824.00%通和英郡2008年11月32.70.390.00%姚江新都2008年11月3.21.122.0835.00%中基国际2008年11月1.991.20.7960.30%利时大厦2008年12月0.840.7170.12385.36%宁波研发园二期第2008年10月8.956.452.572.07%1批2008年　66.714841.829524.885362.70%总量(万未售(万项目名称开盘时间已售(万)去化率))宝润大厦?2009年1月2.372.350.0299.16%商会国贸大厦2009年3月8.086.231.8577.10%总部一号2009年3月2.692.690100.00%创新128二期2009年8月4.32.4981.80258.09%创新128二期2009年121.180.590.5950.00%56#楼月2009年10中信泰富3.770.32533.44478.63%月合和国际大厦