到第七日，神造物的工已经完毕，就在第七日歇了他一切的工，安息了。神赐福给第七日，定为圣日，因为在这日神歇了他一切创造的工，就安息了。——《旧约·创世记》第八日……www.fdcsky.cn中国地产商域网阳光星期八形象包装及广告推广方案我们项目的推广目标海河左岸第一品质楼盘在天津创造高档而亲切、美好而现实的[海派生活方式]在天津市场树立[阳光]项目品牌和[阳光鑫地]企业品牌用我们的项目改变、提升河东区的区域形象4本方案的目的寻找我们项目在天津[房地产市场]中的位置寻找我们项目在天津人[心智]中的位置寻找能使我们项目被目标客户[注意→认知→认同→向往→购买]的途径5项目包装推广的[key][[现实现实]]--[[需求需求]]00用[现实指数]去减[需求指数]，其差值永远是一个负值。我们把这个“恒不等式”叫作[现实]与[需求]的[博弈逆差]。6对消费者需求有所了解是项目包装、推广工作的入门功课市场需求-看重因素：地段、房价、房型资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌消费者居住的区域观念仍旧比较强房地产市场的区域差异依然存在8市场需求-理想区域：河西、南开、和平资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌9市场需求-可承受房价：30-50万元占41%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌10市场需求-户型：两室占67%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌11市场需求-面积：90-120m2需求量占38%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌12市场需求-建筑形态：多层占68%，高层占5%资料来源：《2004天津春季房交会消费者需求调查统计分析》焦点房地产网，合富辉煌13对市场环境的了解是项目包装、推广工作的另一个基础河东区房地产地图15市场上声音相对较大的河东区项目顺驰太阳城·艺阳锋尚恋日银河第六大道美震裕阳花园2日出东方2期水の物语期君临傲景顺驰城市系列16太阳城·艺阳锋尚：依托大盘、推崇空间　　　　　　　　　　　项目名称太阳城·艺阳锋尚　　　　　　　开发商顺驰发展有限公司规模16.32万/150万平方米产品类型12-16层板式高层主力户型面积120平方米、140平方米均价3900元/平方米项目调性空间设计17第六大道：复古、文化、风情项目名称第六大道(II期)开发商天津优联投资发展集团社区规模50万平方米产品类型五层砖房主力户型面积110平方米以上均价3600-3700元/平方米项目调性类比五大道，欧洲风情，走文化路线18日出东方2·君临傲景：尊贵　　　　　　　　　项目名称君临傲景(日出东方II期)开发商天津市耀居置业有限公司社区规模2.3万平方米产品类型16层高板式高层主力户型面积110平方米、140平方米均价3650元/平方米项目调性尊贵路线，酒店式生活19美震裕阳花园2：亲水、自然、交通便利　　　　　　　　　　项目名称美震裕阳花园(2期)开发商天津市美震房地产开发有限公司社区规模30万平方米产品类型20层板式高层主力户型面积103平方米以上均价4200元/平方米项目调性亲水概念，追求自然和生活化20河东缺乏高档住宅项目项目区域下半年上市面积天津白楼仕嘉CBD商圈10万平方米市海逸长洲大梅江板块15万平方米2城市别墅大梅江板块3万平方米00芳水园·澜渡大梅江板块12万平方米410年汐岸国际大梅江板块万平方米下嘉华国际城后广场板块35万平方米半鑫东国际市中心板块5.6平方米年赛顿中心五大道6万平方米高亚资（案名未定）五大道24万平方米档时代奥城西南板块20万平方米住10宅仁爱濠景庄园西南板块万平方米供天娇源西南板块10万平方米应方正·山海天西南板块6.2万平方米量罗马花园友谊路金融街3万平方米21河东楼市印象：罕有全市影响的优质项目中低档项目偏多，高档项目稀少相对高档的项目集中在天津站后广场板块，但总体规模不大，形象平淡，不成气候除顺驰的太阳城、城市系列外，鲜有全市辐射力的项目大部分项目以消化区内和相邻区的客户为主海河改造对住宅档次升级的刺激效应，在河东区尚未显现22河东区缺乏全市水准的都市意象和平区有劝业场、百货大楼、滨江道、市级机关，有五大道……南开区有南开大学、天津大学、天津师大、水上公园、电子一条街、奥运中心，还有立达公寓、天娇源、奥城、阳光100、仁爱濠景庄园……河西区有金融街、宾馆区、CBD，还有大梅江板块、领世郡……河东区呢？它的都市意象何在？除了音乐学院、工业大学，还有哪里？太阳城？不够都市；东站后广场？也欠点火候……23为什么河东不如河西、南开？传统工业集中的区域，经济发展相对滞后，环境污染较重，居住条件较差天津人的传统印象中，河东区人文素质不高城市基础设施建设相对落后，没有能代表河东区并具有全市性影响力的现代都市意象24一个不够火热的区域市场背后一定有某种困难存在，也一定有更多的机会存在也许是区内消费能力有限，但也许意味着这里的消费能量尚未释放25河东区房地产市场要想热起来首先需要有真正全市影响力的项目比如，[阳光星期八][阳光星期八]项目素描地段：河东区中心地段，距中环线较近规划：39万平方米建筑面积，接近大盘规模在临近区域兴建6万平米市政公园，星级酒店沿街规划为商业街建筑：全部为20多层的高层住宅主流户型面积在90—120平方米开发商品牌：全国性品牌，来自上海，并深圳、北京、南京等地有项目价位：3500-3700元/平方米27[阳光星期八]基本素质符合市场主流需求要素市场主流需求阳光星期八评价地段河西河东??价位*20-40万30-50万??户型两室两室，三室??面积90-100m290-120m2??建筑形态多层高层??*关于价位，市场的需求明显偏离市场现实的主流。根据最近的统计数字，目前天津市房市的中档价位在30—40万元之间。因此，本项评价实际上是从“品质价格比”考虑的28[阳光星期八]地段描述中环下一站与中环线“一站地”距离、地铁二号线沿线（卫国道一侧），提升地段印象下一个购房置业目标下一个最真实、最容易到达的生活旅途的站点；但不是终点站29[阳光星期八]产品定位新版高层·精致品质·适中价位不把高层单纯向高档包装在天津市场，“高档”传达的核心信息是“身份的象征”，有“非生活化”的倾向，脱离居住本身，不够亲切，不够真诚由于政策面的影响，高层即将成为天津主流住宅形态价位：把高层的姿态降下来，让人接受品质：把居住的品质拔上去，让人满足30[阳光星期八]户型定位适度空间·适情体验空间尺度满足居住的舒适感，而不是奢侈空间制造格调，调适心情31[阳光星期八]市场定位东城核心·高性价比主流住宅不是豪华住宅，但媲美豪华住宅的品质不是安居住宅，但逼近安居住宅的价位32[阳光星期八]的项目气质都市感：40座左右的高层建筑群落，现代，亮丽，器宇不凡，气势恢弘商业街的繁华景象地标性：河东区的一组媲美其他区的繁华都市生活意象品质化：品位在品质之上，情致在精致之中33项目关键词之一都市开发商印象来自上海在上海知名中国阳光投度很高，有资集团成员很多项目企业已进入北京、深圳、南京等城市进入天津后，将第一笔调用资金200万元产品品牌是，捐给市工商“阳光”；异联“思源·地项目案名均博爱”基金异地操作项目，均以在项目为“阳光星期周边认建市政八”公园开局35开发商的上海背景给项目带来什么？品牌力量在上海、在全国的众多项目对社会公益事业的关注与支持对城市环境的贡献与影响先进理念倾心营造现代都市化的、充满活力的、富于格调的、愉快自由的生活品质海派文化和海派生活上海：一个多世纪以来中国时尚生活的领跑者上海：一座极富现代感和国际影响力的大都会上海：精致、时尚、洋气、格调、财富……的代名词上海：离我们最近的、可感可知可获得的异“域”风情36关于[海派]的不完全联想张爱玲余秋雨阮玲玉周璇王安忆胡蝶海派京剧新天交际花海派石库门地舞女上流社会旗袍里弄月份牌沪剧浦东百乐门和平饭店租界广告画黄浦江苏州河买办金茂大厦东方明珠大闸蟹十里洋场外滩城隍庙南京路上海歌剧院37[海派文化]的精神：海纳百川，兼容并蓄海派文化地方文化+中国文化+外国文化建筑文化地方建筑中式建筑“世界建筑博览会”舞台文化“申曲”（沪剧）京戏、越剧、淮剧话剧、芭蕾舞音乐文化紫竹调、梅花三弄欢庆锣鼓、二泉映月交响乐、管弦乐书画文化海上画派中国画西洋油画、雕塑川、粤、京、鲁、江饮食文化上海菜西餐馆、咖啡厅浙、淮扬菜系欧洲交际礼仪、歌舞民俗文化地方传统节庆、礼俗中国传统节庆、礼俗娱乐、服饰饮食38[海派文化]的特性多元性在中西方文化相互撞击、交汇、渗透、吸引、兼融的土壤中孕育诞生创新性现代化的都市文化，与怀旧有关，更与时代有关以敢于革新、开风气之先著称全国商业性将文化变成一种商品，引入消费领域市民性在许多方面以迎合市民的需要为主旨39[海派生活]的意象：风花雪月上海，曾经被称为东方的巴黎，曾经是个浮华璀璨的花花世界，曾经最西化、最时髦，有着最优雅、精致的生活方式……——陈丹燕《上海的风花雪月》40上海风花雪月的现在进行时[去衡山路散]41步上海风花雪月的现在进行时[去慈溪路淘碟]42上海风花雪月的现在进行时[去哈根达斯约43会]上海风花雪月的现在进行时[去百盛门口见面]44上海风花雪月的现在进行时[去钱柜唱歌]45上海风花雪月的现在进行时[去1931’S怀旧]46上海风花雪月的现在进行时[去宝莱纳喝酒][去九重天看夜[去东魅看星星]]景[去襄阳路放电][去仙踪林打牌][去季风书店看书][去博物馆培养气质][去真汉