世联研究理论规模化取地模式总结本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。1世联总结了全国规模化取地模式的6大类型，借鉴分析本项目的取地模式主题地产取地取地新区开发取地模式大配套取地我们对万达、华侨城、金城市更新取地地、碧桂园、世纪金源、北辰、天安等规模取地开发商案例进行了深入研究商业综合体取地对国内大规模取地模式进行了细致分析，归纳总结出6种规模化取地模式产业地产取地本报告是严格保密的。2取地模式主题地产模式——将地产与主题嫁接，满足特主题地产取地定人群需求，追求更高生活品质的开发模式根据主题定位方向，目前我国主流主题地产取地模式可分为两种类型类型释义案例模式共性依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具深圳东部华侨城?依赖自然或人造有更好的自然景观、建筑景观旅游地产珠海海泉湾资源，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值杭州宋城?专业性强?持续性经营从建筑设计、园林规划到装饰杭州金色年华?资金投入较大标准各方面讲究适老化设计，北京太阳城养老地产提供护理、医疗、康复等专业服务上海亲和源本报告是严格保密的。3主题地产模式旅游地产模式——旅游资源打造或再造控制大旅游地产取地规模用地，并拉动物业销售案例选取：深圳东部华侨城三大主题园区（三街·三镇·三部落）湿地公园云中部落海洋之心探索之旅三洲公园华兴寺黎明乐园观音莲座茶翁古镇大峡谷天街温泉项目＋高尔夫项目＋辅助交通设施室外矿泉SPA会员高尔夫球场茶溪谷新入口18洞公众高尔夫室内温泉SPA新游览交通设施66洞高尔夫练习场七大主题酒店群（豪华酒店＋经济型酒店）瀑布酒店太阳能火车酒店茵特拉根酒店房车酒店瀑布酒店西楼檀越酒店咕咕钟酒店天麓别墅华侨城旅游地产东部华侨城2003-20062007200820092010旅游开p深圳华侨城地产+主题园基础设施建设景区开发不断放深化p上海浦江华侨城联动开发旅游开发地产销售p北京华侨城地产开发p成都华侨城本报告是严格保密的。4主题地产模式核心要素：旅游资源城市或中心城市周边，旅旅游地产取地游型配套持续运营能力，较大初始投入操作性指标城市背景自然、人文资源丰富的城市/旅游需求旺盛的消费地项目情况取地规模在2000亩以上；一般位于非核心的城郊区；一、二级开发；旅游/农业/住宅用地企业层面旅游性配套持续性经营能力；资金实力较强；人造资源性旅游地产模式可复制部分项目对政策依赖性较高（高尔夫、农业生态等），不需要对政府资源有过政府政策高要求投入指标投入指标取地成本低；基础配套资金沉淀大；启动慢低价取地，住宅开发盈利，经营性物业获取稳定现金流，整体回报周期较长，收益指标操作模式较灵活本报告是严格保密的。5主题地产模式养老地产模式——应人口老龄化趋势，依靠国养老地产取地家政策以养老概念低价取地，配套专业服务案例选取：杭州金色年华养老地产目前是全国最容易获得政策支持的取地模式2万多方大体量配套，餐厅、老年大学、休闲娱乐中心一应俱全，提供全天候亲情呵护服务待开发区中心ü专业医疗机构定点(山体公园)服务区集合式养老单元：医：医疗保健ü快速便捷绿色通道居家服务式公寓ü预防、医疗、康复服务体系特色养老单元：护理体系护理式托老公寓食：专业餐饮ü优雅就餐环境ü专业营养配餐支付方式：分梯度居住及收费模式，满足不同客户群，有服务体系ü特色餐饮服务按天租赁式、按月付费式、一次性支付买使用权式ü亲情呵护服务p住：居家物业ü免费家政服务市场风险：老年人需求大量增长，必须有产业做支撑。但我服务体系ü温馨物业服务国养老产业发育并未成熟，仍处于边际不明显、定位不明确ü特色日常服务的初级阶段，面临配套不完善、从业人员不足等诸多难题p政策风险：部分地方存在政策落实行：交通出行ü建筑安全设施不到位、公立私立养老机构政策失服务体系ü便捷市区交通衡等情况p信任风险：不少开发商“假养老，ü文化交流乐：文化娱乐ü康体健身真开发”，养老取地模式在政府中健身体系ü娱乐活动已形成信任危机本报告是严格保密的。6主题地产模式核心要素：人口老龄化或具备适老资源的城养老地产取地市、政策大力扶持、具备专业的运营团队操作性指标城市背景人口结构老龄化城市；环境优质或具备养生资源性城市项目情况取地规模200-5000亩；大多位于城市周边；一、二级开发团队专业型强（适老化设计，护理、医疗、康健等多功能打造）；有远期经营企业层面目标；资金实力强政府政策对政策依赖性高（尤其是政策执行力度及延续性）；与政府资源捆绑性不高投入指标投入指标取地成本低；前期配套完善投入大；启动快，项目周期长本模式的盈利点主要为依靠概念低价圈地，开发住宅+物业长期经营+会员制收益指标会费+政策补贴获得盈利本报告是严格保密的。7取地模式新区开发模式——依据新区规划，为满足城市新区开发取地发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式根据操作方式不同，新区开发取地模式可分为两种类型类型释义案例模式共性?由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式。快速造城世纪金源?城市具有新区发展规?配合卫星城规划，快速实现划造城计划及人口导入目标，完成城市建设预期效果?企业开发能力极强?通过土地一二级联动开发与经?资金投入极大营，进行新区土地整理出让、长沙北辰星河三角洲项目开发、物业经营等，实现?政府资源捆绑性高区域运营深圳华侨城政府区域规划目标的实现?通过区域运营实现地块价值最武汉世贸锦绣长江大化本报告是严格保密的。8新区开发模式快速造城模式——规模化、全配套的快速造快速造城取地城，实现政府快速导入人口及新区发展目标案例选取：世纪金源合肥滨湖世纪城可复制的新区快速开发模式进驻城市所在片区国际会展中心合肥四十八中师范附小（东滨湖商贸中心合肥滨湖新区区）7幼儿园3城市有轨电车昆明官渡区，城东南师范附小（西区）62长沙开福区84商务写字楼2贵阳金阳新区51超五星级酒店北京西北四环内重庆巴南龙洲湾新区大型购物中心市第一人民医院南京江北新城区合肥一中项目外资源分期数商业街p地价优惠：29万/亩，一年后，同片区地价220万/亩p规划放宽：免受90/70政策影响，限高放宽低价取地p配套支持：学校、医院、道路、BRT快速公交线路快销盈利中心城市规划新区p销售价格：3637元/㎡（城市均价4100元/㎡）p开发周期：取地后15天开工，10个月开盘、一共30个月售完本报告是严格保密的。9新区开发模式核心要素：有大量外溢需求的中心城市新区、快速造城取地众多大配套整合能力与极高的资金投入要求操作性指标城市背景选择有经济实力支撑的中心城市；政府规划有新开发区，且对新区人口规模等有快速发展需求；城市有外溢置业需求项目情况取地规模在1500亩以上；只进行土地二级开发企业层面需具备高效的开发组织能力及基建能力，资金实力极强，模式可复制性高政府政策政府大力配套支持（道路、学校、医院）、政府资源捆绑度高投入指标投入指标取地成本低；前期大规模建设投入巨大；启动快本模式依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，回报周期收益指标快；超高性价比产品设计本报告是严格保密的。10新区开发模式区域运营模式——由区域开发商一二级联动开区域运营取地发，通过区域运营，控制优质地块盈利最大化案例选取：长沙北辰新河三角洲区域运营架构：?以优质区域为依托，政府规划为严格依据?以土地开发运营和区域价值策划为核心?以新城综合体等项目开发和资产管理为支撑，对优质区域的土地、空间、文化等要素进行研究、挖掘、开发和创造政府规划目标进程实现规划实现可持续发展资金回流区域增值综合新城利益实现土地运营二级开发物业经营获得土地控制权，在开发进程进行房地场开发，并将开发物业销售开发物业并持操作方式中小宗土地出让实现资金变现有经营时间短、资金投入相对小；精确的项目定位与产品组合；回现时间长；特征1.1.1.2.牺牲开发利润。2.投入资金大。2.经营风险利润方式获得土地增值利润获得开发利润获得经营利润本报告是严格保密的。11新区开发模式核心要素：有新区规划城市，具政府资源及政区域运营取地策支持，强大基建、资金实力与相关开发经验操作性指标城市背景具有新区规划的城市项目情况取地规模在2000亩以上；一、二级开发联动企业层面具备强大市政基建实力、开发经验及精力，资金雄厚，资源协调配合能力强政府政策政府资源捆绑性很高，优惠政策依赖性高（拆迁补偿、基建、融资）投入指标投入指标取地成本低；前期资金压力大；项目周期长本模式依靠低价控地或获取优质土地实现土地增值+二级开发+持有经营盈利收益指标，后期往往能够实现高盈利本报告是严格保密的。12取地模式大配套模式——因代建或配建配套设施，实现大配套取地政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式根据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种类型类型释义案例模式共性建设酒店、会展、运动、休闲中山远洋城（会展）、文化、教育、医疗、城市地广州碧桂园（酒店）一般性配套标等配套设施，提升区域以及?政府具有完善配套需物业价值；以规模开发、配套求先行的理念打造复合城区武汉绿地金融中心（地标建筑）?企业开发建设能力强?项目规模大根据政府需求，代建城市基建西安地铁（轨?资金投入大专业性配套、轨道交通等专业性配套设施，以此置换土地资源进行开发道）长沙鑫远（道路）本报告是严格保密的。13大配套模式一般配套模式：以代建配套促进城市发展，一般配套取地获得政府优惠政策支持，实现零地价或低价拿地案例选取：中山远洋城博览中心中山博览中心?2006年6月，远洋地产取得中山市博览中心的代建管理权，并因此以低于市场价50%的价格，获取了近1500亩土地开发权占地（万均价（元/市场价（元/年份平方米）平方米）平方米）多用广场综合展厅20079.371598