谨呈：简阳阳晨房地产开发有限公司[阳晨.新世界]招商方案成都全心地产投资顾问有限公司2010年6月2日·全心·全意·全程·全效1·目录市场调项目项目商招商招商策略研分析分析业定位计划?简阳市简介?项目概况?项目商业定?招商原则?技术策略?简阳市商业市?项目SWOT位原则?招商流程?管理策略场背景?简阳市商业市分析?项目业态定?招商阶段工?价格策略场现状?区域市场对本位作计划?简阳市商业发项目定位可行?项目业态定展趋势预测?简阳市消费者性分析位原因状况?项目规划设计?项目各楼层?简阳市主要商业项目状况评价及分析业态及租金建?项目所处商圈议特征分析·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市简介?简阳市概况简阳市位于四川盆地西部、龙泉山东麓、沱江中游。素有“天府雄州”、“蜀都东来第一州”、“成都东大门”之美誉。全市幅员面积2215平方公里，主城区面积约20平方公里，辖55个乡镇，全市总人口约150万，主城区人口约23万人，城区流动人口约30万人。市政府驻地简城镇。东邻乐至县，南接雁江区，西连双流县和仁寿县，北倚成都市龙泉驿区和金堂县，距省会成·全心·全意·全程·全效·都市区仅48公里。市场调研分析简阳市简介?交通状况简阳离四川省会成都市区仅48公里，距资阳28公里。区位条件优越，交通便捷。成渝铁路、成渝高速公路、321（广州—成都）、319（厦门—成都）、318（上海—拉萨）国道穿境而过。成简快速通道在建，2011年建成通车；成安渝高速，规划中的成都第二国际机场在成都市金堂县与简阳市交界处，各占一半；与第二机场配套的机场高速、机场轻轨都将经过简阳。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市简介?经济实力　　2008年，全市地方生产总值（GDP）突破140亿元大关，完成145.61亿元，增长15.2%。其中，第一产业增加值完成37.06亿元，增长3.0%，第二产业增加值完成71.87亿元，增长22.6%，第三产业增加值完成36.68亿元，增长12.4%。2008年，简阳市规模以上工业实现总产值203.48亿元，实现工业增加值70.21亿元，同比增长30.4%。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市简介?成资工业区　　即“成都·资阳工业集中发展区”的简称。工业区位于简阳市养马镇和石盘镇交界处，目标规划100平方公里。起步区16.7平方公里动工建设。从2008年6月开始运转起，已有48家企业前来洽谈投资建厂，有意向的20余家，而其中有18家企业只等第一时间入驻，其投资总额将超过25亿元。　根据规划，到2012年，工业区将实现工业销售收入500亿元、增加值170亿元。　从园区开建的成简快速通道，将工业区与双流机场的距离拉近至40分钟车程，与成都经开区拉近至20分钟，而距未来横跨金堂、简阳的成都第二机场只有20公里。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场背景?简阳市商业发展经历了初级阶段，现正进入快速成长期，商业形态也在同步升级，从历史情况来看，2002年以前，简阳市商业形态以集贸市场为代表（部分商场物业也采用市场型的经营形式，从经营模式上我们称为市场型物业），商品构成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低档服装、日用百货等，中高档商品和非生活耐用品销售规模有限。?2002年后，简阳市商业发展进入快速成长阶段，快速成长阶段的典型特征是商业规模的扩张和商业形态的升级，2002年以来，简阳市民收入水平不断提高，消费理念超前，消费规模同步提升。从商业形态而言，·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场背景简阳市一批新的商业卖场投入市场运营，以品牌专卖和大型超市为主力的业态开始出现，并成为市场消费的主体，这种情形标志着米泉商业发展进入快速成长期。?简阳市商业发展已经经历了以市场型商业为主体的初级发展阶段，现正进入以百货、超市、专卖店、商场、专业市场多业态并举的发展阶段，商业形态升级和商业竞争加剧成为这一时期的主要特征。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场现状?典型的三级城市商业分布体系——二维商业分布体系，由一个核心商业区和社区商业组成的商业体系，商业分布十分集中。商业主要集中在以政府街为核心的区域，该区域集中了大型百货、大型超市、家电卖场、品牌服饰、化妆品专卖店等多种商业形态。?以政府街为核心，南街、西街、顺城街主要经营各种品牌服饰专卖店、化妆品专卖店等商品。东街、北街商业档次相对较差，主要经营各种日用百货、副食品、烟酒、服装、皮鞋等商品。?政府街上的“香港城”是目前简阳是唯一集“百货、超市、服饰化及妆品专卖店、餐饮、娱乐、休闲等”为主的大型商业综合体。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场现状?五友路沿街约1公里的临街底商，主要经营摩托车销售、汽车摩托车配件。?以阳晨新世界为核心，沿建设路沿街主要经营各种家具、灯饰、装饰材料辅材等，该区域已成为简阳市集品牌家私、灯饰、装饰材料辅材的专业市场。?红建路及滨江路沿线是餐饮、酒吧、KTV较集中的区域；安象街安西巷正在打造聚餐饮、娱乐、休闲的美食风情一条街；而“海上花园”“京龙江水湾”临街二层商铺也是餐饮、娱乐、休闲的主要聚集地。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测?随着城市经济发展和大面积商业开发，以商城和大型专业市场为代表的商业物业开始供应市场。当地商业形态由传统商业向现代商业转型，但由于商业消费市场增长和消费水平提升有限，商业过剩导致市场竞争加剧，经营户的盈利能力逐步下降。?从商业发展趋势判断，当地商业区域进一步向政府路集聚，依托原有的商业环境促进各种商业形态升级。尤其以香港城为代表的大型商业综合体，必将彻底改变当地商业格局和竞争形式。?伴随当地商铺租金的一路上涨，商铺销售价格也水涨船高，但从商业经营水平来看，商业的经营规模和单品利润并未同步提升，尤其是·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测单品利润反而呈下降趋势，商业经营效益普遍下滑，从而抑制商铺租赁和销售价格进一步走高，伴随大量商铺的开发和交付使用，商业租赁和销售价格在登顶后必将出现逐步走低趋势，直到市场供需重新达到平衡。?从市场发育程度而言，商业竞争层次较低，主要集中在低水平的重复定位和价格竞争上，时常缺乏有效的管理和规范，使广大经营户经营受到损失，市场迫切需要专业化、规范化管理的现代商业卖场。商业竞争逐步从硬件竞争转向软硬件并举的竞争格局。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测商业发展周期图解◆初级阶段◆成长阶段◆成熟阶段◆衰退阶段·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市商业市场发展趋势预测?从上述发展趋势图可以看出，简阳市商业发展已经进入成长期，成长期的典型特征是消费规模的急剧扩张和竞争的残酷性。受市场发展利好的刺激，商业规模急剧扩张，必然导致商业竞争的加剧，商业利润水平下降，市场波动加剧。?伴随着市场激烈的竞争，定位失误和经营管理水平低下的商业将会被淘汰出市场，而消费者在竞争过程中，消费理念也日趋成熟，从现阶段以价格导向消费（消费不理性的典型，高收入阶层认为价格是评判品牌和品质的唯一标准，低收入以价格低为购买目标）向品质和品牌方向转变。消费开始趋于理性，消费目标性明显，消费者倾向于到自己认可的商业市场购物，购买适合自己的品牌。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市消费状况?中低档商品仍是市场消费的主体，伴随居民收入水平提高和购物理念更新，中高挡商品消费规模逐步提升，品牌消费意识成为消费的主流意识。?日用品等生活必需品是消费的主流商品，主要从驻地附近购买；服装化妆品等耐用消费品，主要在政府路附近购买；餐饮休闲娱乐等仍在红建路、滨江路等主要集中地消费。?区域经济发展和人口增长，城市化进程和消费理念升级，必然带来消费规模的扩张和消费层次的升级，区域消费出现融合，大型商业综合体等现代主力业态成为市民购物和休闲的主要去处。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市主要商业项目状况?香港城项目位于简阳市商业繁华的政府路上，规划总占地38亩，总建筑面积17万㎡，其中商业建筑面积6万㎡。整个商业部分以“商业中心+步行街”规划设计。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市主要商业项目状况?香港城该项目是目前简阳市唯一集购物、休闲、文化、娱乐、居住于一体的大型商贸中心。项目商业部分共五层，以“美好家园”大型超市百货为主要业态，其他业态有德克士、名古屋日本料理、各种专卖店、美容美发、网络会所、婚庆、电玩城、美容健身中心等。整个项目租赁和经营情况良好，只有2楼和5楼有较大面积空置。（2楼空置约380平，原为该项目开发公司办公场所，现租赁价格43元/平.月）。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市主要商业项目状况?海上花园项目位于简阳市公园后街（人民公园沱江河畔），规划总占地160余亩，总建筑面50余万平，其中商业建筑面积约16万平。·全心·全意·全程·全效·市场调研分析简阳市主要商业项目状况?海上花园整个项目商业为临街临河的底商部分，共两层，1楼层高达6.1米、2楼层高达5.9米。目前该项目3期正在修建；1、2期底商主要为档次较高的餐饮、休闲、娱乐业态，整个商业经营情况良好，商家经营面积在200-1400平左右。项目1、2期剩少量商铺出租出售，1楼销售价格7600元/平、租赁价格28-35元/平.月；2楼销售价格5500元/平、租赁·全心·全意价格·25元/平全程.月。·全效·市场调研分析简阳市主要商业项目状况?京龙江水湾项目位于简阳市沱三桥畔东城新区，规划总占地120余亩，总建筑面27余万平，其中商业建筑面积6