策略分《兆析信大厦---》--产品定位既营销前言基于本项目的产品属性，在充分市场调研的基础上，明确项目的细分定位。提出项目的营销策略，充分挖掘项目的潜在价值，规避市场风险，以科学的产品组合，最大化的获取市场利润。目录一、项目周边市调二、个案分析三、汇总分析四、本案定位及营销分析一、项目周边市调楼盘名称：拓基城市广场·金座所在区域：[高新区]新房类型：写字楼产权：50年销售价格：均价7000元项目位置：长江西路与天通路交汇处20070335销售信息：B栋写字楼45-2300平米，均价7200元/平米。前期写字楼在售191平米户型，均价6800元/平米。开盘时间：2008年10月交房时间：B座2012年6月交房物业类别：高层装修状况：毛坯交通状况：168路通机所站，605、118路公交车梦园小区下，234到科学大道占地面积：104亩总建筑面积：28000M2金座销售情况楼盘名称：昌河科创大厦所在区域：[高新区]类型：写字楼[销售结束]?产权：50年租金价格：25元/平米左右房屋属性：商品房?开发商：合肥昌河科创置业有限公司?项目位置：合肥长江西路699号装修状况：毛坯交通状况：168、801、110、158等楼盘名称：优活公寓所在区域：[高新区]新房类型：公寓[在售]?产权：70年?项目位置：长江西路699号?销售信息：一期还有68平米户型，均价在6500-7200元不等。公摊：28%开盘时间：2009年11月份?交房时间：预计2011年12月份交房?物业类别：高层SOHO公寓综合楼?装修状况：毛坯房建筑类别：框架?交通状况：605、118路公交车梦园小区下，234到科学大道?容积率：4.99总建筑面积：210272M2优活公寓销售情况楼盘名称：新西茗阁所在区域：[高新区]新房类型：住宅产权：70年?　??销售价格：均价6900元项目位置：长江西路与科学大道交叉口?销售信息：30-90平米户型，一次性付款95折，按揭98折。公摊：22%开盘时间：2010年6月19?交房时间：2012年6月?物业类别：高层?装修状况：精装交通状况：234路到科学大道下?占地面积：4700平?容积率：7.6总建筑面积：40764M2新西茗阁销售情况二、个案分析1A座写字楼已全面交付浙商大厦2B座酒店式公寓/写字瑞雅领馆楼3C座规划设计中。。。。浙商大厦/瑞雅领馆所在区域：[高新区]新房类型：产权酒店式公寓、写字楼[在售]产权：50年占地面积：8000多平米总建筑面积：3.5万M2开发商：安徽浙商置业投资有限公司项目位置：科学大道103号浙商大厦20090101销售信息：在售B栋酒店90平米朝北户型，均价9000元/平米。　开盘时间：2009-06-28交房时间：2011年4月物业类别：高层框架、层高3.4米交通状况：3、22、29、158、168、801、903路公交车科学大道站下瑞雅领馆产品分析浙商大厦.位居高新区科学大道与天波路交口，长江路路南，是安徽浙商投资集团开发集产权式酒店、写字楼为一体综合性投资产品。项目目前由A、B、座两栋高层组成，A座写字楼已全面交付，B座系瑞雅领馆，酒店配备科勒（KOHLER）卫浴、西门子冰箱（SIEMENS）、SONY液晶电视等硬件设施，挂牌为四星级。瑞雅领馆1至9层已售罄，销售模式为12年105%返租，10年150%回购，如第十年选择不回购，可继续享受2年每年10%的返租。10至15层为产权式酒店公寓，40㎡标间，90㎡套房现房销售，提供买即返24%,最高10%的稳定高额年收益，以“负月供”模式为项目买点。16至28层为写字楼暂不销售。瑞雅酒店式公寓单铺示意表附：土地使用年限为40年的属“公寓式酒店”，按旅馆建筑处理，属于商业性质；土地使用年限为70年的属酒店式公寓，酒店式公寓属于住宅类物业，公寓式酒店则是酒店类物业（非住宅）。三、汇总分析合肥主要写字楼分布图及开盘销售价格合肥市2004-2009年写字楼土地市场成交状况分析2004-2009年写字楼类土地成交变化图40018.00%16.00%30014.00%12.00%10.00%2008.00%6.00%1004.00%2.00%00.00%200420052006200720082009成交面积：亩16.560.7635.7567.5232.2278.53成交价格：万元/亩65110180280240290所占比例4.06%9.11%16.05%14.30%12.64%15.11%?合肥市写字楼近六年土地成交价格不断攀升，每年涨幅均超过50％?合肥市写字楼近六年成交面积，占当年国有土地成交的比例，已经超过全国写字楼土地成交15％平均线合肥市2004-2009年写字楼市场供应量及增长率2004-2009年合肥市写字楼市场供应量及增长率60160.00%140.00%50120.00%40100.00%80.00%3060.00%40.00%2020.00%100.00%-20.00%0-40.00%200420052006200720082009供应量：万平米3425.221.652.3643.2136.56增长率49.10%-25.80%-14.30%142%-17%-15%?合肥写字楼市场2004年开始启动，供应增呈现平稳上升态势，年度总供应量在2007年达到峰值，2007年以后走向平稳。?合肥市写字楼市的增长率在2007年达到高峰，至2009年间增长走向平缓。合肥市2004-2009年写字楼供应及销售情况分析2004-2009年合肥市写字楼供应及销售情况分析60160%140%120%100%4080%60%40%20%200%-20%-40%0-60%200420052006200720082009可售面积：万平米332220443949销售面积：万平米1913.510.825.22331可售增长率94%-33%-10%120%-11%26%销售增长率134%-28%-21%133%-9%35%?根据历年来合肥市写字楼的供需可以得出，合肥市目前的写字楼市场处于供大于求的状态。合肥市2004-2009年写字楼市场销售价格分析2004-2009年合肥市写字楼销售价格情况80006000400020000200420052006200720082009销售价格：元476650165240533055646135?历年合肥市写字楼销售价格走势图显示：合肥市写字楼价格上涨平稳；?截止2010年三季度销售均价约6800元增幅远低于住宅价格。合肥写字楼市场总结合肥市写字楼目前分布的特征是：一个中心，多版分布。写字楼大多集中分布在一环线以内，特别是长江路沿线与市府广场板块；地段和交通是影响合肥市写字楼开发销售和出租率的重要因素，同时写字楼的品质售价也是决定销售与出租的关键因素；合肥在使用的写字楼大多品质不高，硬件配置不够，软件服务不到位，商务套欠缺大大制约了写字楼品质的提升，直接影响到写字楼的租售；前几年合肥市写字楼需求受到商住楼市场的冲击较大，但商住楼的商住功能只是阶段性的，需方大都是刚起步的小企业。加之住宅禁商政策的施行，商住的发展潜力有限，目前在软硬件较差商住楼办公客户将会是写字楼市场重要潜在客户之一；写字楼的购买客户仍然由投资型客户和自用型客户两种类型组成，其中投资型客户占到相当大比重；对高档多功能写字楼需求急剧增加；合肥市经济的快速稳健发展，使得商务活动更加频繁，市场对高品质写字楼的需求旺盛，对品质写字楼的硬件配置、软件服务等要求都有明显的升；未来合肥市将有大量写字楼推向市场，纯写字楼产品未来市场竞争压力较大。四、本案定位及营销分析1、项目周边写字楼租金较低，投资客对于本项目内写字楼产品抱有一定观望情绪。2、酒店式公寓在项目周边乃至合肥市都为数不多，尚属稀缺产品。3、本项目产权70年，如包装成星级酒店式公寓，将会从销售速度和利润回报上取得可观的收益。4、兆信大厦收益测算3年返租一次性扣除后第4-10年租金返还后参考基准价第4-10预计租金物业用途面积表单均价年租金收益支出合同单价合同总价实际单价实际总价单价总价公寓式酒店1500012224929013935483928804320000096154839648000007200108000000写字楼8000650065005200000065004225000000650052000000合计23000191354839854500009615483964800000160000000单击单击此处添加标题此文本处43文本添2文本加10标20032004200520062007200820092010-1题－2－3－4－5－6－7－8单击添加文本单击添加文本单击此单击此处添加标题处添20%单击添加文本加单击添加文本23%标6%单击添加文本题单击添加文本14%11%单击添加文本单击添加文本14%12%单击添加文本HTHI-AH谢NOKSO谢POW观ERP看OINTTEMPLATE感谢您使用hi-hoo产品！1、本模板由hi-hoo原创，版权受国家法律保护。2、本模板包括封面页（P1）、前言页（P2）、目录页（P3）、过渡页（P4）、图表示例（P5-8）、图片示例（P9）、结尾页（P10）、说明页（P11），适用于企业宣传、工作汇报、方案介绍、内部交流等方面的演示。3、为达到理想效果，本素材中可能采用了一些特殊字体，您可以到相关网站下载字体，并解压到电脑C:\WINDOWS\Fonts路径下并重启WPS。www.ppthi-hoo.com