德赛集团德赛集团第一工业区改造项目第一工业区改造项目规划评价及定位案规划评价及定位案深圳雅玛2008年7月31日12345拥揽最令人激越的都市动线年轻时尚阶层的活动领域交通枢纽地段、市场前景倍受6青睐项目界定本项目是位于老城区的、中小规模的、区位优势明显的项目。?占地:4750平方米?建面:41600平方米?容积率:4.0?建筑层数:≤167项目可发展物业方向——哪种物业类型在实现利润最大化的同时，其风险最低？？单体住宅市场供应量及市场特征；项目规模及地块形状、所处资源；区位优势明显，邻近黄瑭电脑城，商业氛围逐渐形商务写字楼？成；周边无纯写字楼供应，市场竞争空缺；小户型公寓与全小户型反应良好，消费者不断壮大；？小户型住宅项目区位及配套、规模8中高档单体楼市场竞争分析市场特征：璟辉豪庭光耀橙子云天华庭五星国墅园占地面?区域市场单体楼较占地面积:4450平占地面积:5522平方米积:6343.14平方总建筑面方米多，市场竞争激烈项目规模总建筑面积:42101平方米积:30000平方米总建筑面米总建筑面；积:46907平方米积:44387平方米?项目规模较小，不综合容积7.656.912.5具备营造良好居住率环境的条件；销售均价起价2680元/㎡5700元/m2——4800元/m2?容积率较高：创新点——复式产品————≥5；白领阶层，以年轻本地客户+深圳客本地客户+深圳客客户本地客户?多以区位及配套作人为主户户为项目卖点；销售状况一般一般一般一般1、产品1、地段+环境1、地段核心卖点2、地段+配套1、区位、配套2、欧式建筑2、开发商品牌3、开发商品牌本项目自身特性不具备开发中高位于老城区，坐享市政品牌实力，交通便周边发展潜力大，评价地段好，户型较好档住宅的竞争优配套；利，户型创新度高区域价值高势9写字楼市场竞争分析大隆商业广华阳大厦隆生商业广场世贸中心市场特征：场?江北及麦地\河南岸1栋20层，总1栋24层，总面积1栋23层，总面1栋42层、总面总供应量超过30万平概况面积29414㎡27393㎡积60000㎡积是11000㎡米；惠州金色商务写字楼,商务无国7/10空中花园纯商务智能化甲卖点?市场供应量较大，同CBD投资王牌界，级写字楼质化竞争明显；1—3层交通银——1-6层为天虹商场1—8层物业配套行，7-9层规划为商业?市场销售缓慢；餐饮??市场需求特征不明显50元/平价格5000元/㎡租金35元/㎡米，300平米起5800元/㎡，消费压力较大；租物管物管公司物管公司物管公司物管公司宽频接入、名牌奥的斯电梯智能设备电梯日立电梯三菱高速电梯为规避市场正面竞争，本项目不宜主打造销售状况一般较好一般一般商务写字楼深圳广州等地分地产、建筑、咨询保险、地产、咨中意人寿、惠州公司电子、通信、贸易企业询顾问等企业开发企业、IT主要客户业等。企业、实业公司类10小户型公寓与小户型住宅市场竞争分市场特征：析楼盘名地理位置项目情况点评?未来市场供应量大，云天华演达一路、石湖占地面积25878.74㎡蓄客2个月有余,目前仅麦地-河南岸总供应庭路、南岸路交汇才售出27张卡建筑面积168067.69㎡.由四量就在3000多套左右处栋高层组成；?容积率相对较高，一般≥4.5，采光通风要丽格国惠州市江北文明占地面积16180㎡，A\B座组形象拔高,价格适中,际公寓一路政府东侧成，660户扩大客户群体,好产品求较低；不泛真正懂得欣赏的人?规模相对较少，周边瑞嘉大江北凯摈斯基酒目前处于销售期,截止到6.7地段+概念是该项目突配套齐全；厦店旁日开盘,目前销售率37%围的核心元素?市场供应量相对大、需求增速明显五星园演达路与石湖路占地4450㎡,建面46907㎡,产品创新度不足,走低墅园较汇处为一单体楼门槛路线曼哈顿麦岸路20号，毗占地面积4200㎡,3层以上为酒店公寓广场邻都心地王总建筑面积35380㎡纯粹小户型.由3幢塔楼组成，两幢21层，市场需求量大，一幢15层处于滞销状态。11本项目同物业类型的综合比较物业类型中高档住宅写字楼小户型公寓与小户型住宅结论项目优势不明显区位、配套区位、配套具有写字楼、公寓的优势资源竞争程度★★★★★★★★★小户型公寓和住宅尚未出现真正的激烈竞争销售均价4300左右5000以上3500左右好质素的公寓可以卖到写字楼的价格销售情况正常普遍遇阻力偏小户型抢手小户型卖的很火爆风险★★★★★★★★住宅来源于CLD，写字楼来源于CBD结论：建议本项目走1+2路线,既功能模糊化,泛化,定位于SOMO路线121313?顺应市场潮流，SOMO应运而生:SoleOperation,MultiOwnershipSOMO独立产权，共同经营是什---不动产价值共赢解决方案么？?表现为多业主经营型服务公寓/套房酒店/套房办公（ServiceApartment,SuiteHotel,SuiteOffice)14?以SOMO为主题的服务公寓/套房酒店/套房办公SOMOServiceApartment,　SuiteHotel,　SuiteOffice项目产品形?具有良好的自用性，还能吸引以长期租式户为主，短期租户为辅的商务消费者；?兼具办公、居住、交际、休闲等功能;?提高城市中心物业的复合使用效率。15?品牌餐饮：提供快捷舒适的饮食场所，完善项目功能，使项目具有更SOMO便捷的交流空间。产品核心要?健身会所：打造健康的社区文化，素满足使用者对健康休闲生活方式的追求?不动产代理商：协助业主对房产进行使用权或产权上的交易，从而体现物业投资获利的价值。16?销售对象----具有一定投资意识，SOMO客户群并具有投资实力的置业者。?物业使用市场----短期或中期的物业租赁者，可商用、可居住，对物业使用功能要求较高。17投资收益业主将物业委托管理公司出租经营获得年度客房利润，并可获得管理公司赠送的每SOMO年约定天数的免费入住权。业主使用类型有限自用　业主在免除支付统一经营管理费用的前提下，每年可享用不超过固定天数的入住权。完全自用业主完全自用所购SOMO物业（每年扣除固定维修期），无利润分成，需缴纳基本的管理费用。18?SOMO以成品房、精装修为基本标准，为置业者提供生活便利和工作方便，让置业者有SOMO更多时间享受生活、获得收益。推动现代化?SOMO的项目都配备24小时餐饮服务，专设的生活方式特色的健体项目和会所，为业主、租户提供丰富的休闲生活。?SOMO采用酒店式物业管理，提供酒店式服务，适应现代都市生活的快节奏和商务客人的高效率。1919SOMO与SOHO区别20短期回报预测SOMO项目开业初期运行的3-5年内，产权业主可以选择获取10%左右的固SOMO定租金回报。而市场成功运营的全额投资业主投资回报酒店式公寓项目，资金成本在年利率6-10%不等，资产收益率超过10%。长期回报预测假设业主购楼价为10000元/m2,年资产收益为10%，则每日租金水平应达到2.74元/m2，而市场上一般的同档次酒店日租金水平在10元/m2以上。21?SOMO项目启动资金为总投资额的SOMO35%，销售毛利率约20%，故启动资金发展商投资回报比例仅占总销售额的25%，资金杠杆效果明显。?项目规模在１0万平米以下，开发周期一般不超过两年，因而自有资金回报率（IRR）较高，可以达到每年20%以上。22?以较低的代价介入开发，获得较本项目做高的投资回报。SOMO?SOMO模式填补惠阳市场空缺，销的投资机会售经营压力小，完全能做到尽产尽销。?SOMO项目均为高标准的精品建筑，有利提升投资方企业形象。23SOMO代表案例：天津港湾中心发展商：天津海贸物业发展有限公司（中外合作）公司口号：现代化、国际化、职业化运营商：CCAINTERNATIONALLTDPALMERSTONHOTELS&RESORTS[专业国际酒店、俱乐部管理人--管理著名会员俱乐部及酒店，以北京长安俱乐部为代表]投资商：君龙投资（中国）有限公司24SOMO代表案例：天津港湾中心建设规模：51660平米投资周期：2.5年投资概况投资总额：2.65亿元启动资金：7000万元销售收入：40100万元股东回报：10300万元资金回报率：147%（年回报58.86%）252626规划方案评价首层:?首层为商业；?住宅入口在项目西北面，汽车入口一个位于汽汽车车住宅入口住宅入口西北面，一个位于东面入入住宅入口住宅入口口口，地下一、二层为停车商场商场场；汽车入口汽车入口?这样设计既实现了人车分流，又有利于商业的整体性，使得商业的展示面强。27规划方案评价第二层:第二层同样是商业商场商场28规划方案评价第三层:第三层架空做花园，一来使住宅与商业保持适当的距离，二来使业主有架空层花园架空层花园可以活动的社区空间。三层以上为住宅。29规划方案评价住宅部分搂层平面图:①、②：64㎡的一房，可做为酒店套房；二房94㎡⑤：202㎡的四房，可分割成一房64㎡2套100㎡的房，用作套房办公；三房145㎡③、④：94㎡的二房，可分二房100㎡四房202㎡割成2套40多㎡的房，用作服务公寓；⑥、⑦：各分割成2套50㎡和70多㎡的房，用作服务公寓。3030创新户型建议带入户花园的公寓，这在惠城市场上将是首创。31创新户型建议在空间结构上突破，打造3.9——4.8米层高的公寓概念32创新户型建议4.8层高的做法33创新户型建议纳米化的小户型设计玄关餐厅两房两厅、阳台、卫生间、卧室凸厨房、玄关、凸窗等一应俱全，窗卫生间面积仅为52平方米。客厅厨房卧室阳台凸窗34硕大的凸窗设计创新户型建议城市主场的凸窗进深超过1.5米，一房一厅赠送面积有10平方米；利用夹层做的吊柜也属于赠送面积。利用夹