中天集团四平路地块策划定位报告2010.7.1《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net思考核心企业形象追求经济效益是房地产开发的核心目的！核心目的衍生出对实际开发的种种要求：经济效益安全性——保障项目开发最终实现变现能力和变现成果（核心）高利性——保障基本安全的基础上追求可见的最高利润社会其余影响效应机会性——在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net思考第一步—做什么地块用地指标以市场实际表征为判断的基础；地块布局地块方正，整体偏东北方向地块现状周边四至已用高墙围起以项目操作目标为方向；占地面积12350平方米土地性质商办用地进行合理的产品定位。容积率3.3建筑密度0.55?以商办土地产权性质及数据指标出发绿化率0.3?充分考虑土地价值条件建筑限高100米设本?选取变现能力较强的产品类型置案?从经济效应的安全性、高利性、机会性角度出发既有产品类型——商业、办公?以市场判断为选取的根本参考方向原产?以地块条件及市场环境判断各种产品类型的细节产品形态机会产品类型——？?利用立面、布局等手段充分表达高水准的项目形象则品?增强产品对销售推进、资金回笼的促进作用?规避市场风险的同时，加强利润点《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net思路项项目自身物目自身物业条业条件件价价值值点点挖挖掘掘不同物不同物业业形形态态的机的机会会市市场验证场验证利利润润最大化最大化速度最速度最优优化化风险风险最小化最小化项目策划定位最最优产优产品品组组合合物物业业形形态态的比例及的比例及产产品分割品分割项目产品建议同策营销资源《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net壹、项目价值及物业初选《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区位分析杨浦内环内，15公里范围辐射6大传统核心商圈?距离人民广场7公里五角场商圈?距离南京西路7公里里公4同济大学.?3本案距离陆家嘴7公里715公里内辐射公5?里里里距离中山公园11公里公公117里公大核心商圈南京西路7中山公园商圈商圈新天地陆家嘴?距离徐家汇14公里商圈里人民广场公商圈41?距离五角场3.4公里徐家汇商圈《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net区位分析杨浦核心位置，毗邻虹口?本案所处鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区；新江湾城板块?板块与临近的五角场板块、黄兴板块、中原板块东外滩板块，共同构成杨浦最核心的城区范围；五角场板块?处于五角场与市中心的过渡地段；黄兴板块鞍山板块东外滩板块《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net交通分析轨道、公交便利，辐射能力强，本案未来即临地铁出口轨道连接地点用时五角场3.4公里人民广场15~20分钟M8四平路站同济大学1公里徐家汇40~45分钟本案新天地20~25分钟M10四平路站中山公园40~45分钟新天地7公里陆家嘴7公里人民广场7公里公交连接地点用时中山公园11公123人民广场30~40分钟里55五角场10~15分钟徐家汇14公里746浦东花木40~50分钟910南浦大桥35~40分钟《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?近邻同济大学、上海电视大学、杨浦书香公寓高级中学等学、院校；赤楼?伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公伊峰综合顿路同济沿公街寓商交新村等新旧住宅区环绕；铺学中级高浦?赤峰路、大连路、四平路配套成熟；大杨连西路?远远洋广场、骏丰广场等办公楼环绕；洋本案广场8、10号地铁四平路站四平路《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；同济提供了全面的知识文化学术支撑百年同济——独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力同济大学建筑设计研究院——成立于1958年，全国知名的特大型甲级设计单位国际互动的联合教学机制项目推动作用点“环同济设计带”持续营造的开发学术氛围成为?院校人口规模“一杆七枝”的学术交叉背景中国设计业的中心不断完善的教学服务设施?院校产业支撑同济的品牌效应《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；?是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；?目前，板块内住宅以老式公房为主，一部分次新房项目，目前阶段属于住宅供应空白阶段。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?赤峰路、大连路、四平路配套成熟，商铺销售及租赁情况较佳；五角场商圈大润发百安居赤峰路彰武路本案大路连平西四路《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net项目周边成熟的传统生活区、文教区，配套全?远洋广场、骏丰国际、同济联合广场、国际设计中心等办公楼环绕；目前，周边聚集了大量的以同济带动的以设计类为主的办公物业；并且形成相对较大规模的向心效应，以及相对成熟的办公氛围；周边整体出租率较高，办公需求旺盛；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net核心支撑点近百万人口数量，环境成熟、各类需求旺盛周边聚居区的80万双轨道带来的同济大学等10余万常住人口成熟氛围人流与便捷度院、校群体《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net产品类型初步判断办公物业支撑要素撑境围支环氛通业业交产公捷商办便《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net产品类型初步判断居住类物业支撑要素结合商办产权的产物为酒店式公寓居熟捷秀宜成便优境围通段环氛交地《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net产品类型初步判断商业物业支撑要素口撑熟人支成应校民效院围铁居氛地《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net价值深挖优越的地理位置、便捷的交通条件、庞大的人口基数为住宅和商业提供最基本的发展条件同济大学带来的浓厚产业氛围为办公的发展奠定了坚实的客户基础价值初识办公、商业、住宅三种物业的发展皆有良好先天条件《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net通过市场来寻找三种物业形态最优的产品组合《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net贰、产品类型属性分析第一类、办公产品《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net办公物业判断国家科技园区内完善的服务体系六大优势土木工程、海洋地质、环境科学与工程、城市建设与建筑及材学科群体料、机电与汽车、道路交通一园多基地的赤峰路孵化基地、国康路创业基地、安亭汽车研发基地、南汇发展格局产业基地多方位的科技园领导小组、工作小组、园区管委会管理服务体系同济科技园的服务范围和能力《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net办公物业判断“环同济设计带”成为中国的设计业的中心在同济大学四周2.6平方公里范围内，以赤峰路、国康路、密云路为核心目前现状20万平方米的设计产业园区，800余家与设计相关联的企业环同国内设计界的“五大金刚”上海市政工程设计总院、上海邮电设计院、同济济建筑设计院、同济规划设计院、中建国际设计有限公司的入驻设计产以设计咨询产业为核心圈层业带设计服务、物品制造、软件制作这些直接为设计咨询业服务的为次心圈层企业分布企业研究、房地产、信息服务为包围圈层公共窗口联系服务等作为弱联系的外围行业为外围圈层《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net周边项目周边重点租售项目分布出租出售租售明珠创意园榕辉大厦柏宏