青岛中少上扬动漫基地项目整体定位与发展战略研究报告内容一、项目本体条件及开发目标一、项目本体条件及开发目标二、目标梳理及核心问题提出二、目标梳理及核心问题提出三、市场分析及整体定位三、市场分析及整体定位四、功能确定及功能配比四、功能确定及功能配比五、资源评价及功能分区五、资源评价及功能分区六、开发时序及经济测算六、开发时序及经济测算一、一、项项目本体目本体条条件及件及开发开发目目标标项目位于青岛市崂山区内，滨海大道西侧，交通便利，项目周边属于未发展区域?项目位于青岛市崂山区北涧村区域，占地1097亩。?项目交通条件便利，通过边界的滨海大道可以快捷到达青岛东南部的主干道香港东路、东海路，距市南区中心20公里，仅30分钟的车程。据海岸线仅15分钟。?项目所在的崂山区的沿海滨海大道一线具有较好的区域认知，属于自然资源丰富的高档居住区。但本项目的位置在崂山区属于未发展区域，周围未见项目供应。宁夏路香港东路东海路地块四至交通状况良好，内部环境附着物较少，易于规划北山南麓民宅?项目地块位于崂山区北涧村内，东临北涧村石碑路，南起滨海大道，西至天水路，北达北山南麓。地块内现状比较复杂，内有三块采石场，北涧村民住宅100余户，存在待整改与差迁问题。?东南侧是新建的滨海大道，起自胶南琅琊台终止于即墨丰成，长北山滨海大道282.1公里，宽60米，双向8车道，路况佳，是连接市中心的主要纽带，有“青岛城市化建设的主轴”之称，属于青岛市旅游局规划滨海大道的“一线、两翼、二十区”的旅游天水路资源开发格局的重点项目。采石场?天水路向西延伸至李沧区,路况良好，路宽10米，双向2车道。天水路地块内部呈现特有的山地风貌，拥有相对丰富的地形、果园植被以及水资源?地块地势高低起伏，上下落差达300米。?山涧水库，项目地块内共四座。?地块内植被资源丰富，约有200亩，家家户户果树成片，其中苹果、山地水库樱桃犹为出名，使该社区成为北宅街道的果园区、青岛市的果品供应“基地”。每年5月份，地块所隶属的北宅村都会举办“樱桃节”。果园目前周边区域为高科技产业园拓展区，附近规划为居住用地，现周边无在售项目?①现有的海尔科技馆?从规划图中得知，本项目周边地区?②现有的青岛大学、中国目前规划为发展备用地，地块内部为海洋大学、青岛科技大学公共设施用地，对面有部分一类居住用地，项目有成为一类居住用地的可?③现有的国际高尔夫俱乐能。②⑧部⑦?④现有的国际会展中心③④⑤?⑤规划中的科技园区用地①⑥?⑥规划中的高端住宅松岭路?⑦规划中的北京大学分校区滨海大道?据国际高尔夫俱乐部经理访谈得知：松龄?⑧路道路两侧分现为枯桃花卉别市场，规为工业和居住用地。道路西侧为科技园用地，东侧为高档住宅，旅游划为住宅度假区。?周边项目仅见③对面一名为“爱丁堡花园”的烂尾楼，据悉，已被某公司收购，将进行重新开发。一类居住用地2003-2010崂山区城市规划图资料来源：青岛市规划局项目开发目标及约束条件?所在区域无控规，无具体控制性指标指指标条件标条件?所在区域无控规，无具体控制性指标??项目占地项目占地10981098亩，亩，尚处尚处于于拿拿地地阶段阶段??限限定主题下的定主题下的命命题题作文——国际动漫作文——国际动漫城城开发主题开发主题??（立（立项基项基础础、、取取地条件地条件））??包含动漫产业包含动漫产业区、主题公园与区、主题公园与商业商业地地产产三大核心功能三大核心功能其中，其中，动漫产业动漫产业区区——希望——希望长长期期发展、发展、考虑考虑部分自部分自用用、规、规模模可以可以现有现有思思路路控制控制。。主题主题乐乐园园————通过通过动漫产业动漫产业旅游化旅游化实实现现动漫动漫的长的长期盈期盈利，利，同同时为时为地地产增值产增值。。地地产产开发开发————主要的主要的盈盈利点。利点。对顾对顾问的问的??确定具体的功能确定具体的功能和指和指标，标，指导指导规划规划需求需求??市场可市场可行性研究行性研究??项目功能项目功能协调（协调（资源利资源利用用、功能、功能布布局、局、收益）收益）二、二、项项目目目目标标梳理及核心梳理及核心问题问题提出提出项目目标梳理通过对目标的理解，我们初步判断主题乐园是实现动漫产业和地产结合的桥梁，是动漫产业盈利化的一种方式，因此对主题乐园盈利模式的全面研究有助于明确主题乐园在项目发展中的作用主题公园突出特点为占地规模大，建设投入高。国际上以迪斯尼乐园为代表，中国以欢乐谷主题乐园为代表主题故事线?主题公园为围绕特定的主题，通过设施和环境进行形象链情境营造形成人造休闲娱乐活动空间。仿真景观主题人造景观?世界最早的加州迪斯尼主题乐园共分为八个主题区庙宇广场建筑山水草木游乐设备类电影场景：美国大街、梦幻王国、冒险世界、米奇卡通城、机械游艺设备游乐服务设施动物天地、纽奥良广场、明日世界。名称规模投资额国美国加州迪斯尼乐园（1955）95公顷1900万美元?大型主题公园通常是指占际日本东京迪斯尼乐园（1983）200公顷10亿美元地规模达到0.2平方公里中国香港迪斯尼乐园（2005）126公顷30亿美元（国外为0.81平方公里）名称规模投资额、投资额达到8000万人民中深圳欢乐谷（1998）35公顷15亿元币（国外为8000万美元）国北京欢乐谷（2006）54公顷20亿元以上的主题公园。目前市场上成功的主题公园均通过多元化盈利、不断追加高额投资、扩大规模以保证项目的成功——深圳欢乐谷案例?乐园概况深圳欢乐谷于1998.10.1日正式开始运营，在8年间共分为三期建设，共分为九大主题区，西班牙广场、卡通城、冒险山、欢乐岛、金矿镇、香格里拉森林、飓风湾、阳光海岸、欢乐时光、玛雅水公园。全园有大小项目100多个，是国内项目数量最多，设施科技含量最高也最为先进的主题乐园?不断扩Ⅰ期　大规1998.10.1模，追加投资Ⅱ期　2002.5.1Ⅲ期　2005.5.1投入：10亿3.5亿1.8亿占地：17万平米18万平米5万平米欢乐谷每年投入3-5千万元资金用于改造和新建项目.欢乐谷确改造园区发展计划，每隔3年时间推出一组新的投资5000万元以上大型娱乐项目，每隔2年推出一组中型的娱乐项目（1000-5000万元），每年一组小型娱乐项目推出。?多元化收益（门票，餐饮，购物）门票餐饮05年游客量302万人次，经营收入超过3亿元，与04年同比增长二十几个百分点，重游率41.5%。乐园内分布各式餐饮场所，如面点王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕点及纪念品商店等。购物目前市场上成功的主题公园均通过高额投资、大规模、多元化盈利保证项目的成功——北京欢乐谷案例?乐园概括2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成，历时4年建设，投入20亿元，总占地100万平米。开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数达到2万人次，开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入2-3个亿。?分期扩大规模，追加投入Ⅰ期　Ⅱ期　Ⅲ期　游乐设备数量：40多项，其它项目数量：502006.7.9多处景观、10多项表演20多项游戏和商业餐投入：20亿每年都有不低于3千万元的投入，以更新景点项目景饮点项目每年都要更新1/3，保留1/3，淘占地：54万平米5万平米45万平米汰1/3，投资额在3000万左右，以保证其盈利性?多元化盈利（门票，餐饮，购物）欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。7个餐厅、12个主题商店与纪念品展馆，分布在主题公园各地缺少收入多元化和后续追加投资改造的主题乐园将被市场淘汰——广州东方乐园案例?乐园概括广州东方乐园坐落在广州市白云区白云山麓大金钟水库之畔，占地24万平方米左右，于1985年6月30日落成，7月1日正式对外开放，共建有大中小型游乐项目50多个，曾是内地游客趋之若鹜的旅游首选，于2004年九月关闭。?原因分析?失误一：仅将门票作为主要盈利点　东方乐园一直片面将门票收入作为主要的缺少多元化收入收入来源。?失误二：未顺应市场变化进行改造截至2001年12月31日，对于主题乐园仅追加投资1.4亿元人民币，再加上高额的经营维护费缺少后续追加投资用，至2004年9月，累计亏损逾人民币1.68亿元。主题乐园成功因素总结关键关键因因素素一一初期投资额高，占地面积大，设施众多关键关键因因素素二二规模不断扩大，投资不断追加盈利多元化，除门票收入外，还引入特色关键关键因因素素三三休闲餐饮场所，增加特色商品购物场所已刺激游客的消费主题公园总结：主题乐园盈利存在风险，项目发展目标应紧紧围绕动漫及地产两大功能?世界各地主题公园发展表明，大规模，高投入是其特点，且多分布于经济发达区域。?中国的主题乐园发展由于受到经济的影响，出现了规模不大，投资不高的类型，但是缺乏市场长期发展。?中国较成功地主题乐园以华侨城为代表，通过不断扩大规模，增加投入，不断创新使得其长久经营，基本接近于世界水平。通过对主题乐园盈利模式的全面研究，我们认为受用地规模、成本约束等因素限制，主题乐园盈利存在风险，无法作为核心功能在项目发展与动漫及地产并行。项目发展紧紧围绕动漫及地产两大功能，应重点解决以下两大核心问题1.本项目动漫产业如何实现短期盈利，长期持续发展？2.本项目动漫产业与地产开发能否相互促进实现盈利？三、市三、市场场分析及整体定位分析及整体定位对项目发展的产业环境和市场现状进行扫描，是解决核心问题的前提问题1.本项目动漫产业如何实现短期盈利，长期持续发展？动漫产业动漫产业??产业产业定定义义及及产业链产业链??中中国动漫产业国动漫产业整体发展分析整体发展分析??青岛青岛动漫产业动漫