黄埔乐捷图广场营销策划案项目分析2项目基本资料商业部分总建筑面积：14477.88平方米配套车位数：200个（包括外广场）楼层建筑面积使用功能负一4114餐饮12039.24商场22799.68商场32799.68商场42725.28商场3S.W.O.T分析4SWOT----优势分析地段优势紧邻黄埔中心商业区大沙地，附近拥有区域最高素质的住宅社区。经营优势商场已经营了一段较长时间，建立了区域市场的初步品牌。同时，商场的经营已带动了附近人流量的聚集，也培养了消费群的到达习惯。交通优势黄埔东路（中山大道）沿线物业，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。5SWOT----劣势分析地段劣势属于次商业带。主力消费人流仍无法向项目所在地流动。经营劣势商场经营档次较低，只能吸引低消费人群（如负一层餐饮只能旺茶市）。硬件劣势外立面残旧，距离地铁五号线站点仅3分钟路程。6SWOT----机会分析区域发展大沙东商业规划已经基本成型，人流逐渐集中引导次商业地带提升。商业空间区域商业以中低档街铺（大沙东）和大型卖场（如百佳）为主，没有中、高挡次的品牌商业支撑。住宅档次的提升带动新消费力提升项目附近原有众多高素质住宅小区，拥有优质消费力。最近，黄埔花园最新一期住宅售价已经达到5200/平方。区域楼价的提升和成交量的支持将带动消费力的增长。7SWOT----威胁分析商业分布项目虽然处于次商业带，但是同大沙东路商业核心仍有一定距离。同时，部分主力商业已经进驻主消费核心，对于项目的招商将和经营将产生影响。项目市场形象项目无论是外立面、内部装修还是商业组合都已经比较优秀。如何突破现有情况将成为难点。本地消费习惯项目附近消费群多数偏向中、低档消费。对于中、高档次的消费仍需要进行培养。8项目分析小结项目位于黄埔区核心商业地带，交通便捷，附近拥有众多高素质住宅群。但是由于具体位置已经脱离核心，属于次商业带，因此在招商以及经营定位上必须与同区其他商业拉开一定的距离。对于项目正整体经营策划，主要是解决商业经营定位与市场形象的建立与提升两方面问题。9市场篇——在市场中寻找我们的启示广州市商业市场概述区域商业市场分析10广州市商业市场概述11供求关系2001-2005年广州全市十区商铺供求对比情况单位：万m280.00总预售面积:282.33万m2一手总成交:264.77万m270.00二手总成交:179.50万m260.0050.0040.0030.0020.0010.000.002001年2002年2003年2004年2005年批出量53.6349.4551.5657.7969.90一手成交量46.2257.8054.4150.4455.90二手成交量28.5331.2647.9332.8438.9412供求关系?一手市场供求基本平衡。2001-2005年，广州十区共批出商铺282.33万m2，一手商铺成交面积为264.77万m2，商铺供求基本平衡；?二手交易市场逐步活跃。从2001年到2005年，广州十区二手商铺的交易面积呈现逐年上升的态势,近5年来其成交二手面积为179.50万m2，一、二手商铺成交面积之比为6：4。13价格走势2001-2005年度广州十区商铺一、二手成交均价单位：元/m2一、二手整体销售价格平稳，未有大起大落120001077910164105091000089308090800060004920542656164385436740002000020012002200320042005一手均价二手均价线性(一手均价)线性(二手均价)14价格走势?整体销售价格平稳，未有大起大落。2001-2005年广州一手商铺价格都在8000-11000元/m2之间，二手价格在4300-5600元/m2之间，上下波动范围不大。?03年一手商铺均价降幅较大。2003年，广州市十区一手商铺成交均价下跌至8090元/m2，其原因在于东山区有大量商铺批发性销售（某开发公司内部股权变动交易引起），导致东山区当年的一手商铺销售均价仅为8281元/m2，环比降幅为72.89%，从而拉低了03年一手商铺销售均价。15供应量对比分析2001-2005全市十区商铺供应对比单位：万m2区域东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计年份20013.332.665.5210.341.287.881.200.7812.588.0653.6320021.201.043.148.540.428.544.441.1513.037.9549.4520031.107.004.504.700.304.703.000.1011.2314.9351.5620043.06-0.682.7310.632.1810.634.974.929.779.5857.7920050.101.706.2011.700.3014.003.000.907.2024.8069.90合计8.7911.7222.0945.914.4845.7516.617.8553.8165.32282.33比重3.11%4.15%7.82%16.26%1.59%16.20%5.88%2.78%19.06%23.14%100%16供应量对比分析2001-2005年广州各区商铺批出总量对比单位：万m27065.32?郊区（花都、番禺）6053.81和新中心区（天河、45.915045.75海珠）为“供应大40户”。花都和番禺的3022.0916.612011.72区域面积大，商铺批8.797.85104.48出量的绝对值也相对0东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都较大，两区合计占全2001-2005年广州各区商铺批出量比例图市十区的比例为越秀区花都区荔湾区4%23%8%43%；而天河和海珠为海珠区17%新兴区域，商铺供应量合合计占十区比例芳村区番禺区2%为34%。20%天河区黄埔区白云区17%3%6%17成交量对比分析（一手）2001-2005全市十区商铺成交量（一手）单位：万m2区域东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计年度20012.832.654.795.210.298.504.690.6414.362.2646.2220021.322.331.667.911.458.643.580.6221.079.2257.8020035.052.482.229.742.179.894.090.7513.744.2854.4120045.531.824.624.841.058.023.552.4812.016.5250.4420053.934.664.616.711.299.265.674.919.805.0755.90合计18.6613.9417.9034.416.2544.3121.589.4070.9827.35264.77比例7.05%5.26%6.76%12.99%2.36%16.74%8.15%3.55%26.81%10.33%100.00%18成交量对比分析（一手）2001-2005年广州各区商铺一手成交量对比单位：万m28070.98?番禺、天河、海珠70位居全市一手成交605044.31的“三甲”，其中4034.41番禺区更以70.983027.3518.6617.921.582013.9429.4万m位居第一位。106.250此外，天河、海珠东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都随着住宅市场的成2001-2005年广州各区商铺一手成交比例图熟，人口的增加，花都区越秀区荔湾区11%6%7%商业发展亦受到市海珠区14%场追捧，一手商铺番禺区芳村区成交量也较大。28%3%天河区黄埔区白云区18%4%9%19成交量对比分析（二手）2001-2005全市十区商铺成交量（二手）单位：万m2区域东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都合计年度20010.811.034.982.320.491.531.200.2511.664.2628.5320021.731.782.422.080.782.614.370.6911.793.0131.2620031.567.133.043.890.492.492.020.8314.4312.0547.9320042.821.892.654.820.524.222.370.436.436.6932.8420052.512.163.253.592.564.9210.450.781.846.8738.94合计9.4313.9916.3416.704.8415.7720.412.9846.1532.88179.50比例5.25%7.80%9.10%9.30%2.70%8.79%11.37%1.66%25.71%18.32%100.00%20成交量对比分析（二手）2001-2005年广州各区商铺二手成交量对比单位：万?2001-2005年，番禺、花50m246.1545都分别以46.15和32.984023532.88万m的二手成交量位居30十区二手商铺交易前两2520.412016.3416.713.9915.77位，两区合计所占十区159.43104.84比例接近一半，为52.980东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都46%。其原因主要在于该2001-2005年广州各区商铺二手成交比例图两区区域面积大，此外越秀区，番禺市桥和花都新华花都区荔湾区19%8%10%两地的二手商铺交易亦海珠区10%较活跃，导致二手商铺芳村区番禺区天河区3%交易的绝对量较大。27%黄埔区白云区9%2%12%21成交价格对比分析（一手）广州市各区一手成交均价单位：元/m2年份东山越秀荔湾海珠芳村天河白云黄埔番禺花都200120984205601322710786