滨河东路230亩项目前期定位报告目录一项目开发背景二项目物业类型研判三项目总体定位思路四项目物业发展建议五项目定价建议六整体营销思路项目开发背景1、项目的位置及环境本地块隶属于太原尖草坪区迎新片区，位于太原市尖草坪区中部，区位条件优越。项目周边用地内有滨河东路、大同路、金桥东街等城市主干道，交通十分便利。风景秀丽的自然风光，山清水秀，气候宜人，而且历史文物古迹众多，有庙宇古墓、古迹、是本案太原市城北最重要的旅游区域，崛围山风景区位于该区的西北部，每年都吸引着大量的国内外游客观光、休闲、度假，是太原重点发展生态旅游的适宜地域之一。2、项目规划指标项目占地面积230亩左右，是商、住用地，容积率在3-4。3、项目质素分析随着大太原南移、西进、北展、东扩的实行，项目所在区域将是未来CLD区（中央生活居住区）。因此，区域在未来可谓是寸土寸金之地，但由于区域正在改造过程中，周边配套资源和景观资源尚不成熟。因此项目适合做品质生态住宅。4、项目SWOT分析优势劣势1)项目位于滨河东路和大同路之间，交通较1）生活配套正在规划中，缺乏浓烈的生为便利。路网相对发达，是大太原北城重点活气氛。发展区域。2）周边较荒凉，景观印象不是太明显。2)项目紧邻滨河公园和森林公园，有优越的3）比起市区和老城区，此区域不被大众自然生活配套。所接受。3）项目的主要目标客群就在项目周边，因4)地块现状资源较差，周边配套较少，路此项目推广的通达性好。网虽发达，但离市区较远。避短扬长1）通过打造片区形象和完善项目功能，使1）由于区位较好，我们要发展可以迎合项目的品质和升值潜力提高，来吸引客户中高消费者的产业；。2）与政府规划相结合，创造出适合本区2）做别致的园林的景观来满足业主的需求域发展的项目。。5.项目开发目标保证现金流安全的前提下，实现项目价值最大化——?首要目标是回款安全?实现项目价值最大化?打造亮点突出、形象独特的具有城市影响力的项目，进而带动企业品牌的提升6.项目目标：一个“安全且有影响力”的项目安全=现金流安全+价值最大化+利润最大化市场影响力=“叫好”——具有鲜明特色、创新与突破的亮点“叫座”——形成市场旺销并同时获得目标利润回报项目物业类型研判1.政策影响房地产调控已经成为政治问题，关系到国家的稳定，但在人民币升值、境内热钱流入、通货膨胀等多重影响下，房地产仍是保值升值的重要投资途径关键词：通胀、热钱、人民币对外升值对内贬值目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高升，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民？成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大限度上也是一个政治问题。2.宏观经济背景研究大太原经济圈——中部发展的“北引擎”太原、晋中、吕梁、忻州的24个市县纳入太原城市群和经济圈。在外圈层，太原将作为煤焦产业的疏散地，承担经济圈“全国能源基地”的生产运输职能；而其核心将发展以现代服务业为重点的第三产业；在内圈层则发展成为核心城市的工业生产区、都市农业区和都市功能外延区。未来太原将会成为：国家新能源建设服务中心、世界不锈钢和镁合金深加工基地、世界级煤机生产基地；华北和黄河中下游地区重要的物流、人流、资金流、信息流集散中心；全省经济、文化、政治和科技创新中心。到2015年，太原城市群总人口达到1000万人；地区生产总值达到6000亿元，占到全省的45%；财政总收入达到950亿元；城乡居民收入年均增长10%；城镇化率达到70%；城区建成区绿化覆盖率达40%以上，万元GDP能耗下降25%以上；万元工业增加值用水量累计减少30%以上；城镇登记失业率稳定在4%以下。国家宏观调控的因素：看到大太原未来房地产将飞速发展。因为人口将不断上升、经济将不断上升、基础建设将越发完善、现代工业产业化将更为先进、中心服务业将更为完善。3.房地产市场研究人民币升值、通货膨胀、全国多地限购令出台，三座大山成为2011年房地产的主旋律2011年市场在政策调控、房贷收紧等因素的影响，房地产投资成本提高，风险加大，房地产投资行为将受到抑制，整体大环境遇冷。受政策影响，一些未买房人会抓住这次购房机遇；通货膨胀导致资金贬值，国家抑制房地产企图明显，房地产业瞬间被推向风口浪尖，对于保值增值力俱强的产品而言，“危”与“机”并存。太原市房地产市场研究2011年1月到9月，商品住房成交面积为167.32万平方米，占商品房总成交面积的82.95%，同比下降24.09%，成交套数14247套，同比下降15.77%。小户型商品住房日渐走热，正逐步得到人们的认可，太原市商品住房建筑面积小于90平方米的成交量为30.91万平方米，占到总成交量的18.47%，较去年底提高4个百分点以上。从目前情况分析，太原整体的楼市趋调试阶段，各区域都在稳步小降价格，这也可能下一轮爆发价格战即将拉开序幕。这种价格战不一定体现在数字上，而更多的是一种性能价格比的竞争。另外，虽然市场竞争激烈，但由于多数在销楼盘为近一两年的次新楼盘，在定位上都比较适合市场，下调的空间并不大。由于市场新增客户年龄趋于年轻化，且市场竞争态势愈加激烈，小户型产品成为近期的走俏产品。成交面积除小店区以外，尖草坪位居第三位，正在顺应政府规划，发展成大太原未来中央居住区CLD。杏花岭区、小店区、迎泽区、万柏林区均有所下降，尖草坪区、晋源区均有所上涨。4、尖草坪区域背景尖草坪区位于太原的最北端，汾河纵贯南北，是上风上水地区，空气清新、环境优美，交通便利，铁路公路四通八达。以兴华街的各类市场、正在扩建中的小商品批发市场以及正在规划中的大运经济带，带动了土地市场的进一步发展。区境内有太原钢铁集团、江阳化工厂、二电厂、新华化工厂等10多家大型国有企业，经济总量居全市之首，吸引了众多开发商。尖草坪区房地产市场走势：尖草坪区是省城大型国有企业所在地，近年来因为房地产业发展稳中有升，省城市场的房地产变化对该区没有过太多影响，而该区吸引来的主要客户多为在尖草坪区生活已久的企业职工。年前房价稍有降幅，但不会给该区域带来太大影响。用途结构层基地面容积项目名称地理位置投资兴建总建面积开发程度均价性质数积率太钢东门向北100诚和家园山西诚和住宅33F13亩400004.6期房4445米路西滨河城-左大同路与金桥东山西佳欣住宅31F152亩4000004三期封顶5500岸街交叉口西南角和平北路红星美凯优山美郡辰兴房产商住28F720亩14303003期房未定龙北500米周迎新三巷规划路馨岚明珠与新兰路惠恒房地产商住32F60亩600002.2期房3100边交叉口西北角项迎新南二巷太钢医迎新苹果城军益房地产商业15F100亩2666684期房3600院西200米目森林公园西大门南市辰憬天地辰憬地产住宅12F28亩1288391.96现房5500侧场大同路与迎新街交凯撒大地北辰巨鼎地产商住30F1040亩未动工未定调叉口往北南固碾查滨河东路林业学森海湾科森房产住宅33F10亩期房未定表院正北50米金桥郡森林公园北侧大智地产住宅26F6F70亩1600003.5准现房4600A区42A区A区亩100000森林半岛森林公园南侧泛华集团住宅33F3.5准现5300B区71B区B区4亩190000尖草坪区新兰路不锈钢生态工18F25F天朗美域东侧（兴安宾馆住宅413亩9000002.75准现3890业园房地产28F30F南侧）本项目为133工程，价位适当比同类产品要低。经过市场调研分析，该区域项目均价是4490元，容积率在3-4之间，绝大部分项目为准现房，而我们项目的容积率在2-3之间，自然景观比其他项目占一定优势，只要我们保证工程质量与进度，同时配合相关的营销推广，价格采取低开高走的方式，我们的项目定会达到销售高峰。5.目标客户分析1)总体来看本案客户以片区内厂矿中高层管理者，周边村镇的富裕居民和区域内的中高收入者和外来创业者为主。2)市区内客户可以接受的范围越来越大。部分产品有较优素质的项目,虽然远离市区，也吸引了较多的市区客户。3)由于10年至11年市区房价的持续升温，周边城区置业的整体意向加强，可承受单价也有上升趋势。目前来此区域内购置房产者年龄相对为中、青年为主；家庭结构为3-5人；家庭月收入5000-10000元居多。上门客户首次置业的比例占到47%，绝大部分客户购房仍以自住为主。客户置业本区驱动因素一本区传统大盘开发模式：?驱动力：利用价格梯度对区内首次置业者实行“被动牵引”；?产品：采用“经济型的中低端产品”满足区内低收入阶层的“生活基本需求”；?结果：讨好“单一阶层”聚集形成“大盘聚居效应”，但相应的“配套不足”，形成“低品质社区”。客户置业本区驱动因素二本区资源大盘开发模式：?驱动力：利用景观资源对区域内首次置业者实行“主动牵引”；?产品：采用“舒适型的中高端产品”满足区低收入阶层的“生活享受需求”；?结果：自然景观的稀缺吸引，但周边环境和道路规划影响较大。（本案）建筑的新空间：丰富多彩的园林建议；人与自然完美结合。客户置业本区驱动因素三新产品主意：自然与生态的极端表达；目标客户特征：追随自然，享受生活升级模式：目标客户标签：懂得生活和享受的人?驱动力：利用品质、社区感对物业：住宅与商业裙楼