永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案利润最大化风险最小化永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案前言一个项目的成功，前期的规划设计至关重要，在项目设计之初集合发展商、设计院、代理方三方专业共同沟通是确保项目成功畅销的基础和保障。前期规划决定项目成败作为专业代理公司的作用主要在于挖掘项目的价值进行包装、整合推广，实现项目的顺利销售。但项目的价值除了地段、环境条件等基本要素外，通过前期策划公司的介入与建筑设计院合力做好规划，能实现项目差异化的比较优势，从而带动后期的销售。规划能提升项目地块的潜在价值本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析房地产市场分析项目本体分析项目如何利润最大化【如何化解风险】项目利润测算第一部分房地产现状分析市场背景及宏观经济分析国内房地产现状分析国内市场分析全国市场经济形势与房地产市场走向目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平,但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进入观望期。房地产调控政策影响预判：1、加息、扩大限购、首付比例提高等调控政策的影响正在扩大、一线城市和二线城市成交量下跌，量价格局将发生变化2、政策影响会降低客户的购买预期，进而影响到三四线城市的成交及价格增幅政策影响将扩大永州房地产现状分析区域市场分析经济形势与房地产市场走向永州房地产市场：作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和城市化的进程加快，自2003年开始，房地产业已成为我市新的经济增长点和城市居民新的消费热点。2010年，永州市房地产开发市场规模不断扩大,开发总量迅速增长。开发总量增大，行业发展趋势正常，市场趋于理性。永州房地产市场发展趋势：住宅总体分析1.项目规模愈来愈大，档次愈来愈高；2.二次置业人群比重增加（但随着新政的出台，抑制了部分消费者投资热情）；3.从前期的期楼销售向现楼销售过渡；4.逐渐进入电梯房房时代。5.住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。房地产市场供量及产品分析住宅类据我们对永州芝山区域房地产市场了解共有在建在售楼盘近20个，房源总面积供应量在70万-100万平方之间。市场货量充足，以小高层和多层为主，逐步向高层建筑进化项目住宅产品对手预测分析项目直接竞争对手有:（25F以上高层）以后主要潜在对手上海花园、垠地中山城、东门一号公馆、翰林院、澳海云天高层项目部分对手分析109876本项目5上海花园4中山城一号公馆3210地段规模规划价格本项目在竞争对手中优势不明显区域住宅市场研究小结1.在全国大的市场环境下，传统开发模式和销售模式压力很大；2.期楼在市场上的销售阻力愈来愈大；3.规划、物业管理、工程形象等决定未来的销售；一句话概括：市场竞争越来越激烈，传统的开发模式和营销模式将在市场竞争中难以成功。唯有通过创新模式，才能使本项目从市场众多楼盘脱颖而出-达到高价高去化率高回报率永州商业地产总体研究：商圈分析商业环境分析:新城区，新兴核心商圈（因几大高档小区的开发，居住人群剧增，周边常住约5万人，是良好契机）芝山区老商圈城标次商圈商业主要由老核心商圈、次商圈、新兴商圈共同发展核心老商圈——起至老百货大楼到电影院这两年，核心老商圈因以商业城、步步高超市、时代旺角，圣世阳光等步行街构成，有完善商业之势。商业环境有所改善，但周边总体商业环境并不理想，经营业态还是以中低档为主，欠缺现代商业发展基础和配套，如车位及街道太窄，也没大型品牌和百货支撑，高档商业发展和吸引力不大。经营业态——超市、小商品、珠宝、餐饮、品牌服饰、娱乐等……经营档次一般、以中低档搭配次商圈—城标（包括农贸市场）由于城市发展方向北移，次商圈周边欠缺大量高端居住人群商业以红太阳购物广场为龙头带动效应并不明显，但目前商业还处于升级阶段，主要是沿街店面和对面的小型商业经营为主。新兴商圈强势崛起——建材市场卫校附近与次商圈相比，新兴商圈受城市北移和房地产开发带动效应明显，区政府也将迁移，周边以香樟绿城、澳海云天商业、及商业城北迁，永州大道联城及二边地块开发。带动了大量高端居住人流，同时也具有明显的后起规划优势，将极大地带动商业活力，全面提升芝山商业环境。（主要以公务员学校各企事业单位等，高端消费人群为主，）本项目与周边几个项目一起打造芝山商业新核心圈区域市场综合总结:对芝山住宅市场的观点：1、小楼盘多、多层多，导致价格上不去2、多层、小高层受欢迎，高层销售难度加大3、随着耀江文景苑、香樟绿城、香水湾、中山城等规模项目一期进入交楼并实景出现，再加上市场对工程要求的提高，新开规模项目的入市要求将更加提高4、整个市场营销水平上了台阶，楼盘竞争已变成综合因素的竞争竞争更全面芝山商业地产市场综合总结：现有业态：步行街、专业市场、大型超市、批发市场、传统街铺、个性小店并行发展，基本商业业态日趋完善。横向发展较充分竖向发展有空间农贸市场传统街铺专业市场超市集中性零散商业步行街商业中心业态空白：现代主题购物商城因此新政加息房产税来临及楼市竟争加剧之下我们何去何从如何在同质化竞争的环境下做到本项目脱颖而出，创造利润最大化，创造佳绩！是我们上诚机构和盛德地产共同的目标！第二部分项目本体分析知己知彼方能常胜项目地块区位分析（一）本项目新城区次商圈双城核心区项目处于老商业区与新城区交汇处，地段优越，随着永老城区商圈州大道的拉通，势必成为新的居家投资热点，而老城区因为道路窄，车流量大，居家购物环境不理想项目所处城市发展位置（二）从城市总体规划和交通规划分析地块本项目项目SWTO分析（三）优势价值地段优越双城核心区新城中央核位于永州大道龙头位置心圈临街面宽利于规划设计临一中大学教育资源和人文资源厚重城短板规模：规模适中，但受容积率和地块特征限制，园林景观卖点难有吸引，对比周区域几个项目，如耀江，香樟绿城等园林绿化吸引力不强潜力路桥拉通良好的发展潜力，优越的自身条件本项目必须是一个高附加值、高利润回报项目本体分析总结本项目地块位处联城大道核心位置，城市主道交汇之地，周边各项配套完善，发展潜力空间大，但项目同样面临地块小，地价高，造成项目的价值利润点和难点在商业部分，住宅部分去化难度不高第三部分我们的思路思路决定出路如何利润最大化项目定位建议及操作模式选择定位创造价值（一）跳出项目看项目站在城市运营和这个城市缺什么的高度去考虑时代广场时代广场项目能给城市带来什么？---解决项目做什么的问题在有所高度的同时也要具备对项目地块自身分析和消费习贯,购买力以及周边城市规划和交通等因素意向定位方案1常规住宅项目价值点中式或欧式建筑风格定位市场差异化不明显意向定位方案2高端住宅+投资性产权式酒店+现代商业综合体我们推荐方案价值点新区龙头、永州首席城市综合体差异化明显规划设计创造价值（二）相同的地块，不同的开发商理念，不同的团队参与，所产生的价值也不一样，因此项目地块前期规划十分重要规划设计创造价值（意向设计方案1）规划创造价值（意向设计方案2）规划创造价值（意向设计方案3）根据我们近10年商业地产操盘经验，项目除了解决准确市场定位和良好商业建筑规划设计外，一个项目要实现高回报销售还远远不够的，这还需要创新的操作模式操作模式创造价值（三）创新模式如何实现项目住宅商业利润最大化？非常规操作正常模式下实现目标面临的挑战？常规操作常规模式住宅面临的挑战1.零陵高层电梯房（25F以上）在整体市场以小高层和多层为主力市场的情况下，如何解决销售价格问题。2.零陵楼市价格还未整体突破均价2000元的竞争，而高层的成本没有竞争优势；3.已有高层项目（翰林苑、中山城）在现楼没有建好时，销售一直停滞不前，给开发商带来很大资金压力。4、主要对手中山城“东门一号公馆”的地段、工程进度、销售时间比本项目有优势的情况下，势必抢夺客户资源。如何突破零陵高层销售去化率慢的问题常规模式商业面临的挑战1.该地段尚未形成成熟商圈，底商空置率比较高。2.在商圈未形成时，价格和销售很难走高。3.整个零陵商业有趋于饱和状态，包括圣世阳光、BOBO新天地等商业街一直没有做旺，多达4条步行街区----现在的步行街已变成-----不行街了如何解决本地段商圈不成熟影响销售的问题商业整租整售常规模式面临的挑战一、价格挑战一楼市场价格参考1、奥海云天预计成交平均价格：临街门面：8000元/平方米内街门面：4100元/平方米二楼上商业难以销售周边心海岸商铺基本上处于有价无市状况如通常模式下本案商业一楼较高成交价预计临街门面：10000元/平方米次街门面：5000元/平方米三、商业二至三楼四楼租售之比面临挑战1、售价水平在二楼租金25元/平方米/月都难以达到的水平下，售价达到6500市场已经难以接受2、整租整售商家难以招商，销售率难以保证,会出现推后几年,周边临街项目商业情况就如此.总结分析：按照正常的操作模式（无论选择规划设计方案1或2/3）一、住宅：价格只能水涨船高、一支独秀难度大；销售速度也受工程进度影响。二、商业：现阶段总体价格走高难度很大。我们选择创新非常规模式考虑到项目与城中其他同规模楼盘相比，如按传统模式操作，定位做传统住宅项目操作，会使项目在、环境、配套等方面没有优势可言，客户心理距离远，同时造成和市面上的高层产品同叠，没有差异化，商业销售难，项目利润也会有所降低采用非常规创造卖点、创造价值非常规使利润最大化？项目产品规划支撑：高端住宅+现代商业+投资性星级产权酒店给商业项目转换成-永州首个城市综合体侧重卖地段和“未来价值”，以新区城市综合体规划出现，既吻合新区未来的发展大势，同时以新区龙头形象出现，提升项目的区域价值附加值和建立项目形象高度主炒项目首席城市综合体，借品牌超市和百货入驻，提升项目地块价值，达到高价成功销售商