高新區黃河路項目操盤全案策劃提案“予人玫瑰手留余香”報告二○一一年八月1www.fdc01.com房地产智库写在前面的话：项目能否成功，其实取决于我们的态度和方式。2www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我们对黄河路的想法超前半步赢3www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库前期检视从对前期市场开始，现在——对黄河路项目来一次透视——此时的刻薄，其实是为了面市的从容。4www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1项目背景研究2宏观环境研判3包头楼市研判4项目地块研究5关于项目定位6项目规划建议7项目营销策略55www.fdc01.com房地产智库项目属性界定之于包头市城市副中心（高新区）意味着什么？对外——为全国一流特色高新区赋予“灵魂”；为自治区塑造“唯一高、新典范”；为包头实现“高价值的峰值”。对内——实现开发利润最大化，培养高素质人才及精英团队，打造另一种非程式化开发模式的成功新路。6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目属性界定黄河路项目成就高新区商业、商务新高度□外围区域市场成熟——随着城市发展的需要，外围市场项目和区域的配合度提升，项目自身和生活配套环境将不断改善，其将逐渐成为市场的主角。□国家级高新区价值抬头——始终稀缺，无法复制，拥有最强最广泛吸引力的城市价值将在有开发基础的项目上再次彰显，其市场的顶端效应再度放大。7www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目价值判断核心价值定位……核心价值定位——着眼全自治区的占位高度！决定区域发展的未来；代言包头，成为高新区又一亮点□区域的使命和区域的定位使得城市更新价值是我们的第一价值□对高新区的价值发现也要求本项目打造新的标杆项目□区域定位要求我们必须站在一定的高度重塑商业、商务、生活配套及设施□大量特有资源，使我们最终成为为高新区形象和灵魂的稀缺项目88www.fdc01.com房地产智库项目使命理想金界观点99www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1项目背景研究2宏观环境研判3包头楼市研判战略高度看包头产业布局看包头4项目地块研究宏观经济看包头5关于项目定位城市规划看包头6项目规划建议商圈现状看包头7项目营销策略1010www.fdc01.com房地产智库战略高度看包头上升国家战略的“呼-包-鄂”城市群经济圈◎金三角GDP总量、地方财政收入等10项重要经济指标蒙古国内蒙古自治区总量均占到内蒙古的一半以上；人均GDP、人均收入已包头达到沿海发达地区水平。◎打通城际高速公路环线，呼和浩特鄂尔多斯山河北京实现金三角“2小时经济圈”陕西西北宁夏。◎新建或改造三市之间的城积极稳定的区域合作，立足晋陕蒙宁，逐步发展成为国家级城镇群际铁路线，打造金三角的“1，成为东北亚联系外蒙、中亚、日韩，服务京津冀、华中、华南的小时经济圈”。国际级能源中心。1111www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库战略高度看包头一城一把号，同吹一个调——差异化的城市定位，唱响金三角经济的时代强音p鄂尔多斯：建一个与世界城市p呼和浩特：大力提升城市品位，打建设接轨的现代化新城。依托资造历史文化名城。自治区政治、经源优势，加快要素聚集，建设内济、文化、科技、教育和金融中心的蒙古重要的能源和化工基地。功能，建设现代化首府城市。p包头：依托具有前瞻性的城市规划，打造宜人居住的国家生态园林城市。发挥工业基础较好的优势，建设中西部地区经济强市——内蒙古的经济中心城市。一体化发展的“呼-包-鄂”，差异化的城市角色定位；包头市的经济发展模式，未来的发展潜力较高，将成为（一直处于）城市群经济排头兵。1212www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库产业布局看包头区域产业特征鲜明，第二产业优势明显北郊装备制造业板块——北p区域产业特征鲜明：河西钢铁板块重和一机公司——包钢生态全市第二产业形成五大板工业园区城市行政与商务中心块、六大产业基地格局，分布于包头外围；西南郊重化工东河铝业板块——国家生态中部高新技术产中部以青山区和昆区是全板块——神华工业示范园区业板块——稀土煤化工、电力高新区市行政、商务中心、金融和东方稀铝中心。包头产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于青山和昆区。1313www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库产业布局看包头产业布局及城市格局决定了——包头75%的常住人口分布在市区。（主要集中于青昆两区）◎城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、核心商务区人均年收入3-5万北部装备制造业人公务员、高科技类企业员均年收入3-5万产业工收入水平良好。西部钢铁、煤化工、住区◎近年新兴消费人群主要由电力产业基地居人均年收入4-5万区当地公务员、钢铁、煤化居住稀土高新区人均年收入工等工业企业员工、科研4万骨干及私营业主构成。本包案主要的本地客群主要会呼鄂面对这类客群。14www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观经济看包头经济总量排名内蒙第一，经济辐射力强?包头矿产资源丰富，稀土储量居世界之最，占全国稀土储量的91.6%，占世界已探明储量的54.2%；?矿产资源的分布：全市各类矿山企业均分布在市区周围大青山中和边远地区；?看好包头未来发展——鄂尔多斯的房地产发展较为迅速，但根基却相对较差。包头?看好包头的教育——文化就是来，鄂尔多斯呼和浩特鄂尔多斯的文化发展和迅速发展的经济相差甚远，而包头却相反，投资房地产一举可两得也是鄂市投资者的条件之一15www.fdc01.comwww.fdc01.com。房地产智库房地产智库宏观经济看包头历年生产总值节节攀升?2010包头市经济增长稳定年度2005年2006年2007年2008年2009年2010年生产总值（亿、快速，经济运行的质量84910121277176021002400元）明显提高，全市生产、收入水平及消费能力均得到提高。?预计2011年全市经济发展将再创新高：工业、服务业水平将进一步提升，汽车等高档消费、房地产需求购买力将进一步提高；投资热情高涨。1616www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库城市规划看包头总体规划发展目标：经济强市、产业基地、枢纽城市、宜居城市城市定位：是我国重要的工业基地，京津呼包银经济带重要的中心城市，内蒙古自治区的经济中心。城市布局：“一市两城、多组团、多中心”，突出山、城、河、绿的城市格局特色。1717www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商圈现状看包头以“包百”商圈为首的四大传统商圈并存?包头商业布局为“四区两中娜琳商厦商圈心”。四区指的是昆区、青包百大楼商圈山区、东河区、九原区；两中心指以昆区包百大楼为中神华购物中心商圈心的商圈和以青山区娜林商东河商贸大厦商圈厦为中心的商圈；?两个副中心：以昆区神华购物中心为中心的商圈辐射全市大型商场多都集中在昆区包百商圈，商业竞争激烈。而高新区和东河区商贸大厦为作为同等重要的商业副中心，缺乏大型商场的分布，商业分中心的商圈；布不平衡。1818www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商圈现状看包头作为包头唯一的城市级商业中心，包百商圈的地位无可撼动?包百商圈商业营业面积约100万金荣商厦王府井包百大楼为一购物广场平米，其中中高档大型百货5家、商业步行街1个，沿街店铺数东方明珠百家，日客流量可达10万人次包百时代泰富百货，年销售收入30亿元以上。商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况王府井百货2.3万㎡现代百货时尚、中高收入者联营扣点销售状况良好包百大楼2.5万㎡传统百货中高收入者联营扣点一般收入购物的去处。泰富时尚0.8万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况一般包百时代3.2万㎡流行百货时尚年轻租金销售状况一般金荣商厦3万㎡小商品市场全客层租金平均150元/㎡物业持有，销售一般1919www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库商圈现状看包头娜琳商圈消费群体主要以青山区为主，辐射昆区、东河区。?以娜林步行街为中心，形成以文化路、幸福路为界包百青山超神华青山一彩虹超宝林商市百市厦限的新商圈。同利家王府井?娜琳商圈由文化路和幸福电路形成的“十”字形状，是娜琳步行九星国街一个集购物、休闲、娱乐际、餐饮消费为一体的城市商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况娜琳广场2.2万现代百货时尚中高收入者联营扣点销售状况良好副中心商圈。（王府井）㎡1.5万流行百货一般收入者租金3-7元/㎡.良好?主要商业业态有百货、超宝林商厦㎡天市、专业店及餐饮、娱乐光彩商场1万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况良好1.6万流行百货一般收入者租金2-5元/㎡.销售状况一般红房子商城。㎡天20凯莱购物广1.2万流行百货时尚年轻20租金2-5元/㎡.良好www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库场㎡天娜林步行街3万㎡小商品市场全客层租金5-15元/㎡.良好天商圈现状看包头神华购物中心周边已经形成综合性的中高档消费商圈；餐饮业比较繁荣，集中了众多知名品牌神华亿佰商场经营状况营业面积63000㎡日营业额40-50万开业时间2002年神华亿佰购物中心是集购物、美食、休闲、娱乐以神华购物中心为中心周边已形成丰富的餐饮