xxx广场---（商业板块）营销策划方案---[框]一、池州市场分析架二、客户群体分析三、产品定位四、商业运作方式五、推广方式六、价格策略池州市场分析关键词：中东部承接转移、城市竞争力提升、提速发展池州的印象池州概述（一）地理位置池州市位于中国安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要的滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分。（二）历史沿革池州市有两千多年的建县史。唐代以来多为州、军、路、府治之地（府治称池州）。公元前109年设石城县，三国名将黄盖曾任石城长。公元599年易名为秋浦县。公元926年，梁昭明太子萧统在城西编纂《昭明文选》期间，食贵口鳜鱼，盛赞“水好鱼美”，封为“贵池”，遂改秋浦县为贵池县。1949年4月县境解放后，贵池县属皖南区池州专区。2001年地改市，池州地区改为池州市，同时改贵池市为贵池区，属池州市。（三）人口、面积池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，总面积8272平方公里，总人口156万，其中，2005年主城区城市现状人口约25万人，主城区建成区面积达19.6平方公里。（四）历史文化池州文化积淀深厚。自唐武德四年（公元621年）设立州府建制以来，池州已有1380多年历史，其间人文荟萃，佳话频传。唐代大诗人李白曾经三上九华、五游秋浦，写下了数十首赞美池州山水的不朽诗篇；晚唐诗人杜牧在任池州刺史时写下的《清明》诗，被后人称作千古绝唱，也使池州杏花村名播青史、蜚声中外；此外，还有陶渊明、白居易、苏轼、王安石、包拯、文天祥、岳飞、朱熹、陆游、李清照等许多文人雅士也曾徜徉在池州山水之间，留下了数千首脍炙人口的诗作，被称作“千载诗人地”。以佛教文化为特色的九华山，千百年来，古刹林立，飞阁流丹，香烟缭绕，修持佛法，享有“莲花佛国”之称。始于母系社会的贵池傩戏被誉为“戏剧活化石”。（六）社会经济近年来，池州市通过大力实施开放型经济带动战略，加速调整产业结构，地方经济得到了快速健康发展。2009年池州经济发展“各项主要指标全省靠前”。全市经济发展达到一个平稳而提速的阶段。1、经济高速增长，稳定性进一步增强2、三次产业发展良好，协调性进一步改善3、“三驾马车”并驾齐驱，投资需求主导作用进一步加大（投资、消费、出口）4、三大收入显著提高，经济运行的质量进一步提升5、资金供给充足，保障水平进一步提高综述：随着国务院2010年1月正式批复《皖江城市带承接产业转移示范区规划》后，作为国家首个批复的国家级承接产业转移示范区，皖江城市带各城市都在进行全面的引资，探索中部地区承接产业转移的新途径和新模式。池州紧邻苏、浙、沪等东部沿海经济发达地区，位于泛长三角腹地，处于皖江经济带之中，是承东启西、呼南应北的江南肱股之地。池州此次抓住承接产业转移的机遇，准确定位，力争实现经济发展与环境保护双赢。同时为了增加城市竞争力，调整城市产业结构，增加池州商贸容量，提速池州商业发展，三产兴市，以旅游业为龙头，扩大和深入推进池州商业经济的发展，而这一政府的举措是池州商业发展的机遇也是商业发展的必然趋势。与周边城市比较池州市与周边城市主要经济指标比较一览表城年末人土地面地区生人均地区生产社会消费品财政收第三产业人均财政城市居民农村居民在岗职市口（万积（平产总值总值（元）零售总额入（亿增加值收入（亿人均可支人均纯收工年平人）方公（亿（亿元）元）（亿元）元）配收入入（元）均工资里）元）（元）（元）池156.38272110.2737839.711.743.97527882294014041州芜226.93317400.718065120.767.5157.529929629399316450湖安605.515398429.67331145.638.2163.66318396261112051庆马鞍125.61686371.33000164.361.1113.3489111935451123993山铜72.21113182.12585442.224.363.333719524335415800陵宣273.612323251.5957285.921.3102.57797959315714901城巢453.19394301.9713690.619.3114.94257968291912881湖合455.77035853.619225324.4130.9418.429079684320719000肥通过池州与周边城市的比较，我们得到池州社会消费品零售总额在全省中处于下游，第三产业相对较滞后，人均收入位于尾端，这说明了池州的第三产业还属于一个未完全开发阶段，未来扩大市场的容量和份额空间很大，这是一个历史性的机遇。池州市与周边城市社会消费品零售总额比较（单位：亿元）350324.4300250200145.6150120.785.990.610064.339.742.2500池州芜湖安庆马鞍山铜陵宣城巢湖合肥在皖江城镇带中池州的社会消费品零售总额偏低，与合肥市、安庆市、芜湖市相比，有着较大的差距。池州市与周边城市三次产业中三产从业人员所占比例比较（单位：%）3533.531.331.33028.6272523.223.520.420151050池州芜湖安庆马鞍山铜陵宣城巢湖合肥该项指标池州市在所有城市中是最低的，从一定程度上反映了池州市商业潜力尚未充分发挥，有待挖掘。综述：池州是一个具有浓厚地域特色的城市，在安徽11个城市中，整体城市的经济实力比较弱，而为了承接长三角产业转移，形成具有池州特色的现代产业体系，池州市政府明确了以旅游业为龙头，大力发展第三产业，最大程度上挖掘城市发展潜力，配合池州独特的自然环境优势，形成池州特色的产业经济，相信在不久的将来，池州必将发挥着越来越大的作用，池州的商业经济必将进入一个全面提速的时代。城市商业发展史与商业现状分析1、池州的商业发展史池州商业源远流长。据载，自唐武德四年始建至宋元明代以来，所辖各县均设有茶馆，并有大宗丝、纸、笔、竹、木及竹木制品、水产品等商品销往全国各地，甚至南洋。1992年，全区仅商业局系统内的国有商业网点397个，营业面积10．5万平方米，仓储7.6万平方米，当年销售3.8亿元，库存0.72亿元，实现利税768万元。十一届三中全会以后，特别是池州地区复建以后，党和政府鼓励和推动各种成分的商业，特别是个私商业快速发展，使商业格局发生巨大变化，促进了消费的平稳增长、市场建设步伐加快、商业企业竞争力增强以及餐饮、旅馆服务业的迅速发展。商业网点遍布城乡，市场繁荣，购销两旺。随着国家确定了皖江城市带的战略发展，2009年政府着力发展旅游商贸切实壮大第三产业规模，城市商业发展全面提速。2、商业网点的分布现状根据实地调查，池州市区的商业网点大多数分布在十字街口（长江路与秋浦路交叉口）、南门及其周边区域，且多沿街布置，秋浦路、长江中路等城市道路两侧网点密布。池州市区现拥有中型零售网点共8家，分别为：池州商之都、池州商场、三星百货、烟柳园商场、东华东超市、东华东购物城、东华东华联超市加盟店、世纪联华超市九华路店还有正在建设中的若干商业主要以写字楼为主；目前，乐购正式入驻长江东路商业项目。相对而言，老城区板块目前随着城市的发展，正在自发的调整其布局和业态，而新区也逐步正在建设各种商业项目，真个池州商业布局正处在一个历史调整期和转折期。（这恰恰是本项目一个机遇）3、商业中心的发育情况池州市区的规模不大，新区也均以近几年新建为主，目前池州的商业中心主要位于十字街口及周边地区。在该商业中心及其周围分布有池州商场、东华东超市、东华东购物城、众力百货、杏村商业街等目前池州市区最具集聚能力的商业网点。但同时应看到，市区的其它网点多处于无序的散布状态，占道经营现象严重，有待规划加以整合与正确引导。4、各类商业业态发展情况自上世纪九十年代末期开始，池州市逐渐出现了综合型超市、连锁店、专卖店、家具中心等新兴零售商业业态，尤其是一批深入社区、体现便民利民功能的小超市和便利店发展较快。总体概括，各类商业业态发展情况分别如下：大型超市、仓储式会员店、大型专业店等业态目前在池州尚未出现；百货店以中小型为主，分布于商业中心；中型超市共有四处，分布于城区内；专卖店、专业店多分布于商业中心；小型超市、食杂店、便利店、折扣店等散布于各小区内；家居建材商店位于清风路南侧。5、现状存在主要问题杏村街商业街的改造，国丰商城、华联超市的建设，都一一成为池州商业蓬勃发展的标志，随着池州市民生活水平的提高、池州交通条件的大力改善、池州旅游业的日益兴旺，池州市商业发展前景颇佳，势头良好，但同时应清醒认识到目前存在的一些问题：1）、市区商业网点结构体系不明确。目前的池州城市格局尚未成型，商业处于快速发展期，随着城市新组团的不断形成，池州市主城区迫切需要一个适度超前、层次分明、布局合理的网点结构体系规划以指导城市的商业网点建设。2）、商业网点分布不均匀，城市板块网点比列数据相差较大，随着新区建设速度的日益加快，商业设施配套滞后的矛盾已比较突出。3）、现状商业网点整体层次偏低，多数网点沿道路两侧布置，存在小、散、乱的状况。业态结构不合理，零售业态与批发业态、小型网点与大中型网点未能形成明显的层次与错位。新型业态种类少、比例低，难以起到市域商业中心城市的作用。4）、政府调控力度不足，目前市区商业网点的投资主体多来自非国有部门，投资具有自发性和盲目性，商业网点建设存在低水平重复建设的现象。作为我省重要的旅游城市，以旅促商，即围绕旅游服务而布局特色商业网点仍有待加强。6、未来商业发展趋势?一体化、有序化方向发展?商业竞争态势