呈：昆瑞地产西二西二环环路地路地块项块项目目发发展思路展思路2012年9月项目基础分析项目界定区域市场分析项目定位项目规划项目财务分析相关城市整体的宏观市场、商业及其他物业市场、规划等环节，是解决项目发展战略及市场定位的基础性分析i项目基础分析?城市依托?宏观经济研究?城市规划研究?城市商业研究?其他关联性市场研究昆明地处中国西南，云南省会，是国内知名的旅游休闲城市，规划中未来的泛亚中心城市?昆明地处云贵高原中部，云南省省会城市，全省唯一特大城市，中国著名历史文化名城和优秀旅游城市。辖主城四区两县市，南部三县及北部五县，主城人口324万人；?滇池造就的北纬25度上的“春城”奇迹，年接待游客近3000万人次，旅游景点众多，是云南旅游的重要集散地，旅游业是城市发展的重要支柱产业之一；?昆明着力实施以东南亚、南亚为重点的全方位开放战略强化云南在中国-东盟自由贸易区建设中的桥头堡作用，带来城市及城市商业发展的强大机遇。昆明的城市区位、战略地位、城市规划、外向型经济合作对项目打造而言，很给力！?所谓融入世界看昆明：昆明作为东盟10+1自由贸易经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作的交会点之一，是我国面向东南亚和南亚的桥头堡，在我国国家安全战略、西南地区面对东南亚、南亚大通道建设中发挥重要作用；?所谓放眼全国看昆明：昆明地处“东联黔贵通沿海，北经川渝进中原”的独特区位，是国家提升与周边国家合作能力，建设陆路对外通道的重要支点，是对外开放门户城市；?所谓立足全省看昆明：昆明市云南省政治、军事、文化、教育、科技、信息、物流中心和交通枢纽，是全省人力资源和智力资源的富集区、先进生产力的密集区域，是滇中城市群的核心城市。昆明市全省和滇中地区的唯一特大型城市，有强大的辐射力合带动力，引领滇中，带动全省。?区域性国际化城市是昆明国际化的定位昆明城市定位及规划发展，使城市商业从单中心向多中心转变，城市化提速带来机遇的同时，促使商业时尚度的快速提升??城市时尚度的提升主要表现在商业消费的时尚度和城市服务功能的国际化城市消费特征：时尚、品质、休闲等主题性城市商业消费需求为主要特征，项目商业发展应契合城市商业特质任何项目的商业发展均无法脱离特定城市环境！昆明消费市场而言：时尚度略昆明人：消费意识较强，观念差，但时尚消费需求明显；旅并不保守，但时尚度略差游城市特征则同时决定了休闲、消费特征娱乐、餐饮消费等主题消费需求旺盛消费趋向：休闲、时尚、主题、特色、都市感向往品质、时尚、休闲消费态度－敢于消费、乐于消费，是西南城市的主要特征，而昆明则在城市化进程当中越趋明显消费特点－作为旅游城市，其对时尚化消费、现代都市向往、主题性消费的需求明显增强消费意识－品质化消费和时尚型消费成为向往，消费的主题性和休闲化明显任何项目的商业发展均无法脱离特定城市环境！消费意识－品质化消费和时尚型消费成为向往，消费的主题性和休闲化明显现代都市共同的消费文化，即：“休闲是意识、时尚是追求、品质是价值”【宏观经济背景】经济概况：宏观经济条件整体发展态势良好，为城市商业发展提供了持续增长的消费基础和潜力昆明GDP增长情况昆明常住人口情况300016.0%700635.00643.2014%608.57615.20619.33623.90630.0012.8%12.7%14.0%600250012.0%11.1%12.3%12.5%12.0%487.52494.81500.79502.9210.3%12.0%50020009.2%1808.658.5%1605.392120.37250010.0%40015001405.058.0%3001207.291061.55942.146.0%2001000814.01673.06730.084.0%1005002.0%02001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年00.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年常住人口(万人)GDP(亿元)增长率（%）昆明城镇居民人均可支配收入昆明社会消费品零售总额400045.00%40.00%35.00%300030.00%25.00%20.00%200015.00%10.00%10005.00%0.00%-5.00%0-10.00%20012002200320042005200620072008200920102011年年年年年年年年年年年社会消费品零售总额(亿元)265.3293328.4370.5514.5484.2569.4700.7864.610603000-9-同比增长10.7510.4512.0912.8038.88-5.8917.7823.0623.4022.6020%迅猛发展的房地产市场在改善城市居民居住环境的同时，推动昆明向品质化、国际化城市发展，从而影响包括商业的方方面面昆明固定资产投资情况昆明市房地产开发投资额情况大干快上的经济政策特别是城中村改造，使昆明未来城市走向增加了诸多不可预见的情形，而由于国内信息一贯的不透明，具体影响难以预测?昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。按照昆明主城区每盘龙区年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积；五华区?昆明336个城中村中，位于二环以外的有265个，涉及城中村土地面积达84000亩左右；一环至二环区域的城中村有51个，涉及城中村土地约5900亩，平均每村占地面积约为116亩；一环以内的城中村仅有22个，涉及城中村土地面积约625亩，平均每村占地约为31.25亩。区域城中村数量占地面积涉及人口（个）（亩）官渡区盘龙区6719182.24200784西山区官渡区10330000220000五华区519794153000西山区11520864.43247040合计33679840.67820824城中村改造集中区域.随着城中村项目的推进，商业物业的放量在推动城市商业向多中心化发展的同时，加快推动城市商业产业升级，为国际时尚品牌、大型连锁性品牌商家和新型业态进驻昆明市场提供契机12【城市规划及政策影响】13未来昆明城市发展：多中心、国际化、大都市?减轻老城区的负荷量,缓解老城区的压力。昆明正在以多中心单核心的规划路线向周边发展，通过在多个远郊片区做大体量商业的方式，来满足和完善各个片区的生活需求和配套功能；?从卫星城建设的角度来看，它的发展正是依托其区位和交通优势在逐渐，通过自身的特色产业带动周边产业的崛起和周边片区的发展；?由昆明、玉溪、曲靖组成大的城市圈，扩大城市发展范围。城市郊区的发展就满足了三个需求：城市产业转移的需求、高房价下置业的需求和资源性开发建设的需求。昆明城市功能已经组团化、区域化，项目所属的泛西市区高新板块，其商业的发展特征是市场化、低端化、配套化?从城市区位的演变来看，本项目处于西市区。?从2007-2008年，在二环边首次出现城市副中心开泛北市始，到2010年，昆明格局开始重新规划。主城区区规划为未来的城市金融商业中心、杨家片区规划为省级行政办公区、呈贡规划为市级行政办公区和教泛西市育区、巫家坝规划为城市商业金融次中心。昆明城市功能已区经组团化、区域化；?项目所属的泛西市区，区域属性决定商业发展趋向于品质化、档次化、功能化。轨道交通在改善城市交通模式和推动生活方式变迁的同时，将极大改变城市商业的发展模式，以此推动城市时尚度的提升并为沿线项目带来更广泛人流从目前轻轨的规划情况来看，通过城市轻轨能够完全实现南北方向和东西方向的交通贯联，特别对南北方向的交通便捷性的改进力度最大；据规划，未来1小时都市圈的范围内，可以由昆明市老城区最北端的北市区到达呈贡大学城；远景城市规模昆明市中心城人口规模（万人）468规划线线路长度功能层次高峰小时断面客系统规模网（km)流（万人次/h)1号线34基本骨架线3.79大运量地铁2号线22.4基本骨架线3.26大运量地铁3号线19.1基本骨架线2.22中运量轻轨4号线42.9内部填充线2.07中运量轻轨5号线17.6内部填充线2.05中运量轻轨机场线26.6内部填充线0.59中低运量轻轨合计162.6——作为所谓的发展限制区，片区商业发展受到一定程度的制约，滇池片区商业发展将突出特色、休闲、主题等较强主题性。区域特征决定了商业气质二环路内形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域北市区—发展引导区昆明北部城市教育、东市区—发展促进区文化、商务的副中心形成城市东部的铁路和城市向北的对外交、公路对外交通的枢通枢纽，烟草、光机纽，以现代工业、主电产业以及中高级住题公园及住宅建设为宅区集中的区域主，是绿色生态屏障南市区—发展限制区形成以体育休闲、旅西市区--发展优化区游度假、生活居住、形成以传统工业结构行政办公和对外交通优化、高新技术产业等各种功能集中的地、旅游度假、生活居区住功能为主综合功能地区新产业规划促使置业群体出现区域性聚集的特征，而伴随这一生活轨迹的变化，区域性生活圈层逐渐形成；从区域性生活圈层的未来发展看，西市区将主要由高新产业人群、家庭群体等构成，其群体具备鲜明的生活化消费特征。北市区生活圈技术产业人员聚集东市区生活圈服务人员和游客聚集西市区生活圈南市区生活圈工业产业人员聚集服务人员和游客聚集【城市商业研究】城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式的区域商业中心，商业区域