莱茵达·三亚田独镇六盘村取地调研报告置高顾问机构2011.10报告目录三亚田独镇六盘村取地调研报告一、拿地背景分析二、三亚房地产市场研究分析三、拿地价格建议1、宏观背景分析1、整体市场分析1、产品售价预测2、三亚房地产投资状况分析2、房产业内人士访谈2、取地价格建议3、项目所在区域分析3、区域土地市场分析4、项目地块分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判宏观背景分析/城市状况分析三亚田独镇六盘村取地调研报告?三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地,凭借其独有的热带滨海气候和滨海资源，三亚房地产市场近年蓬勃发展，展现出良好的发展势头。??三三亚亚位于中位于中国国最南端，北最南端，北纬纬1818度，全年度，全年长长夏无冬，以夏无冬，以热带热带海洋海洋为为主主题题的旅游的旅游资资源丰富；源丰富；??““中中国国只有一只有一个个三三亚亚”，得天”，得天独独厚的地理位置和厚的地理位置和气气候候条条件，每年件，每年吸引全吸引全国国各地乃至世界各地的旅各地乃至世界各地的旅游者；游者；??随随着世界小姐着世界小姐选选美等活美等活动动的召的召开开，旅游，旅游区区建建设设的完善，城市旅的完善，城市旅游游档档次和形象不次和形象不断断提升；提升；??20092009年旅游人年旅游人数达数达到到669669万人万人次次，三，三亚亚已已经经成成为为著名的旅游度著名的旅游度假假圣圣地地宏观背景分析/城市经济分析三亚田独镇六盘村取地调研报告?三亚整体城市经济呈稳步上升的势头，第三产业在整体产业中的比重逐步增加，随着国际旅游岛概念的提出，该比例将会继续上升。??三三亚亚市市GDPGDP增增长长迅速，近三年基本保持在迅速，近三年基本保持在11%11%以以上的增速，高于上的增速，高于国国家基本增家基本增长长水平。水平。20092009年，全年，全市市GDPGDP达达到到174.85174.85亿亿；；??20092009年，三年，三亚亚市人均市人均GDPGDP逐逐渐渐上上涨涨，由，由0505年年1455814558增增长长至至3606536065元，每年一直保元，每年一直保持持两两位位数数增增长长率，快速增率，快速增长长。。??20092009年，三年，三亚亚第三第三产业产业的增加的增加值为值为107.15107.15亿亿元元，占，占总总比比61.28%61.28%，在三，在三产产中逐步上中逐步上涨涨。一、二。一、二产业产业所占比重逐步所占比重逐步减减少；少；宏观背景分析/城市旅游经济分析三亚田独镇六盘村取地调研报告?财富积累下度假成为时尚，三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变。人均停留天数（天）入住率??类类比比国内国内其他旅游城市，三其他旅游城市，三亚经济亚经济1.81.69未来入住率更依更依赖赖于旅游于旅游产业产业，旅游，旅游业业是三是三亚经亚经1.61.45济济的支柱的支柱产业产业，，稳稳步步运运行。行。20092009年年1.391.4全市接待全市接待过过夜游客人夜游客人数数669.05669.05万人万人1.2次，同比增次，同比增长长10.7%10.7%；；以往入住率1月份??高速高速经济经济增增长长下三下三亚亚旅游的旅游的两个现两个现200120032007123456789101112象：象：度假方式11、人均停留天、人均停留天数数上升，市上升，市场场粘性增粘性增升级路径观观光度假光度假休休闲闲度假度假生活度假生活度假强；强；PerCapita$300$1000$3000$5000GDP22、淡旺季的入住率差距、淡旺季的入住率差距缩减缩减，旅游，旅游季季节节性因素弱化；性因素弱化；?旅游是一种奢侈品?旅游是一种选购品?旅游是一种生活方理念理念?观光是旅游的核心?休闲放松是主题式，是生活的必需以上表明，三以上表明，三亚亚正正处处于于观观光度假到休光度假到休闲闲度假，再到生活度假的度假，再到生活度假的转转型期，型期，对对?增长见识，享受视觉?释放压力，舒缓心?体验生活，享受人度假度假愉悦；情，自我调节；生，交际方式；三三亚亚客客户户而言，旅游已而言，旅游已经脱经脱离了奢侈离了奢侈需求需求?感官接触表面感受，?住宿酒店，参与活?旅游置业，生活化品的范品的范畴畴，逐步向一，逐步向一种种生活的常生活的常态态演演“拍照留念”的方式动，融入氛围的度假方式变变；；宏观背景分析/城市规划分析01三亚田独镇六盘村取地调研报告【城市性质】国际性热带海滨风景旅游城市【城市规模】?严格控制规划区内与城市主导功能无关人口的增长。在不破坏环境生态的前提下，鼓励旅游人口和相关配套服务人口的增长。预计到2020年，三亚全市总人口将达到约84万人，其中城镇人口约63.5万人，中心城区人口约46万人，城市建设用地规模约68.8平方公里，市域城镇化水平达到75%左右。预测到2020年，三亚市年接待游客人数将增加到1600万人次。【主城区规划】规划延续原总规沿三亚湾带状布局的结构。但根据主城区建设用地发展需要，必须加快月川新区的建设。因此主城区将形成沿三亚湾带状布局和沿月川路发展的“丁字形”规划结构，将城市空间发展引入腹地。形成“一心、两轴、两节点、五片、多组团”的布局结构。“一心”：旅游服务中心。“两轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴。“两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。“五片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。“多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。在原来规划的金鸡岭公园、狗岭公园、鹿回头公园的基础上，将虎豹岭纳入规划，建成森林公园。宏观背景分析/城市规划分析02三亚田独镇六盘村取地调研报告【规划布局】旧城片：积极疏解旧城，逐步把旧城改造为适应旅游度假需求的“黄金海岸”。控制阳光海岸周边用地，避免改造后周边地区进行大规模开发，破坏了老城区城市文脉和风格。月川片：维持原规划，将行政中心迁至月川，盘活新区土地，为旧城功能疏解提供新的发展空间。荔枝沟结合火车站形成交通服务节点，规划期内应对开发进行控制，避免无序开发建设。鹿回头片：为三亚主要观光景区，要对开发项目的开发强度、体量、高度进行严格控制，避免破坏山体轮廓线。区内要增加绿化，并使之同周边的山体（鹿回头岭、狗岭、虎豹岭）结合起来，扩大鹿回头的旅游容量，改善现有的生态环境。临春片：建成山水国际村，面向世界发展高档居住区。海坡片：规划期内重点建设区。应对房地产开发进行控制，重点发展旅游度假及相关服务。通过二线地的开发弥补现状度假配套服务设施的欠缺，逐步形成功能完善、环境优美的旅游度假片区。南航部队沿三亚湾海滨用地将城市的连续性破坏，应在适当时机按城市功能予以调整。田独组团：要改善环境，通过富有南国特色的植物和建筑，使之成为三亚令人印象深刻的大门和旅游节点。红沙组团：主要发展居住与度假。宏观背景分析/城市规划分析03三亚田独镇六盘村取地调研报告宏观背景分析/城市规划分析04三亚田独镇六盘村取地调研报告宏观背景分析/城市规划分析05三亚田独镇六盘村取地调研报告宏观背景分析/小结三亚田独镇六盘村取地调研报告?海南国际旅游岛，自由贸易区提出实施，加快了三亚国际化进程，且三亚是海南国际旅游岛的试验区及国际旅游岛的排头兵；?三亚的城市地位和功能定位，具有良好的知名度和美誉度，在国内市场有很强的吸引力；?全球经济危机、全国楼市股市的低迷、存款利率下调、通货膨胀严重，使得三亚这种稀缺房产资源更具有保值增值性，更具有担风险能力；?中国经济在相当长时间内保持8%发展，富裕阶层增多，使人们从观光旅游转为休闲度假，未来社会及房地产发展趋势，为三亚提供了源源不断消费群体。报告目录三亚田独镇六盘村取地调研报告一、拿地背景分析二、三亚房地产市场研究分析三、拿地价格建议1、宏观背景分析1、整体市场分析1、产品售价预测2、三亚房地产投资状况分析2、房产业内人士访谈2、取地价格建议3、项目所在区域分析3、区域土地市场分析4、项目地块分析4、亚龙湾区域案例研究5、三亚房地产市场成功经验分析6、三亚房地产市场未来趋势预判三亚房地产投资状况分析/投资状三亚田独镇六盘村取地调研报告况?房地产投资与固定资产投资同步增长，说明三亚市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。三亚02年—09年房地产开发投资占固定资产比例走势图??0909年三年三亚亚房地房地产产投投资额达资额达到到97.8997.89亿亿元，比元，比去去年增加年增加28.5%28.5%，，连续连续三年保持三年保持较较大幅大幅度的增度的增长长；；20012001至至今今年年房地房地产产投投资资始始终终保持高速增保持高速增长长，增，增长长率率多多高于高于固定固定资产资产。。三亚房地产投资状况分析/施竣工面积分析三亚田独镇六盘村取地调研报告?从三亚历年施工面积来看，增长幅度较大，09年的竣工面积出现回归07年的态势。??三三亚亚市市20052005年至年至20092009年房地年房地产产施工施工面面积积增增长较长较快，快，从从0505年不到年不到300300万平方万平方米米增增长长到近到近700700万平方万平方米米，呈，呈现现逐年增逐年增长趋势长趋势，，但但在在0808年受年受金金融融危危机的机的影影响响，，施工施工面面积积有所有所减减少，少，但但是是0909年，市年，市场场回暖回暖的的趋势趋势下，下，施工施工面面积积上上涨涨68%68%；；??20092009年三年三亚亚市市商商品房品房竣竣开开工工面面积为积为80.0380.03万平方万平方米米，