现金为王当前房地产的形势与对策房地产智库www.fdc01.com目录chapter.1宏观形势chapter.2房企动作chapter.3上海市场chapter.4应对策略房地产智库www.fdc01.comchapter.1宏观形势房地产智库www.fdc01.com国际经济形势part.1国际经济形势经济形势预判对地产的影响房地产智库www.fdc01.com国际经济形势房地产智库www.fdc01.com国际经济形势美国经济走势美国经济走势（2012）美国房地产市场走势（2012）568.4%5515%14%5550枯荣线13%544512%8.3%534011%10%52359%8.2%51308%7%50枯荣线256%498.1%205%1月2月3月4月5月6月7月1月2月3月4月5月6月7月PMI失业率房价指数房屋销售指数经济复苏受阻，再次出台刺激政策可能性较大从三季度开始，受全球经济疲软拖累，美国失业率再度上升，PMI跌入衰退区间；房地产虽然有所增长，但离50枯荣线仍有很大距离，经济真正复苏遥遥无期大。房地产智库www.fdc01.com国际经济形势欧元区经济走势欧元区经济走势（2010-2012）欧元区经济景气指标走势（2012）5.0%2.0%51974.5%0.0%50954.0%枯荣线3.5%-2.0%49933.0%2.5%-4.0%48912.0%-6.0%47891.5%1.0%-8.0%46870.5%0.0%-10.0%458510Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q11月2月3月4月5月6月7月欧元区GDP增幅德国GDP增幅希腊GDP增幅PMI经济景气指数欧洲经济未见好转迹象，欧债危机仍在持续恶化包括德国在内，欧元区经济持续下滑，且预期仍为负面，尤其是希腊、西班牙、意大利等欧猪国家经济表现仍在持续恶化，投资者信心不断下滑，欧债危机给全球经济带来的风险仍在加剧。房地产智库www.fdc01.com经济形势预判房地产智库www.fdc01.com经济形势预判短期趋势1月26日，美联储有史以来首次设2%通胀目标2月09日，印尼央行降息25基点，5.75%利率为历史新低2月14日，日本宣布进一步扩大量化宽松规模10万亿日元经济衰退的风险刺激全球4月17日，印度央行降息50基点，为三年来首次量化宽松的出现，世界范4月26日，美联储宣布维持当前超宽松货币政策至2014年底围内流动性将大幅增长6月09日，欧元区将为西班牙提供1000亿欧元救助资金6月21日，美联储扭曲操作增2670亿美元至年底6月22日，欧洲首脑同意1200亿欧元经济刺激计划量宽终极版：7月05日，欧洲央行降息，存款利率为0，再融资利率0.75%，为历史新低7月05日，英国央行扩大量化宽松500亿英镑美国QEIII？？？7月11日，巴西央行降息50基点，连续第八次降息，8%利率为历史新低7月12日，韩国央行降息25基点，为三年来首次房地产智库www.fdc01.com经济形势预判长期趋势5月15日，希腊组阁失败将重新举行大选，欧债危机再度恶化恶化5月15日-6月18日，政策真空6月18日，希腊支持救助协议政党赢得选举，出欧可能性骤减好转6月29日，欧盟领导人峰会推出金融机构监管机制7月26日，IMF：援助希腊意愿低再恶化7月27日，保尔森：希腊9月破产可能性大增，退欧风险再近7月27日，穆迪下调德国、荷兰和卢森堡的评级展望至负面8月08日，标普下调希腊评级展望至负面8月08日，花旗：希腊将于2013年1月1日退出欧元区事态发展起起落落，紧缩、援助并未从根本上解决问题，市场对希腊问题仍旧悲观，一度放弃援助，而对紧随希腊的西班希腊病？牙、葡萄牙、意大利问题则表现出恐慌情绪。欧元病？紧缩政策和财政援助不是良方，希腊病其实是欧元病房地产智库www.fdc01.com经济形势预判长期趋势欧元区部分成员国贸易余额（2012）什么是欧元病？200150欧元区的核心问题是过于坚挺的货币给德国以外其他各国的出口带来沉重的压力，并进一步威胁到各100国的国内经济和社会。如果欧元没有决定性的贬值，达到弱势国家的出口50得到显著改善的水平，除德国外的其他经济体就很亿欧元0难复苏，但因强势的德国存在，这是很难实现的。(50)——这一矛盾决定了希腊退出欧元区的概率很大西班牙、葡萄牙、意大利难保不步其后尘(100)1月2月3月4月5月6月欧元区将面临瓦解的风险欧元区德国法国意大利希腊欧债危机最终崩盘并造成全球除德国外，欧元区各国贸易均陷入经济衰退的概率仍然很大困境，包括第二大经济体法国房地产智库www.fdc01.com经济形势预判综合判断短期：全球量化宽松长期：全球经济衰退房地产智库www.fdc01.com国际形势对房地产的影响房地产智库www.fdc01.com对地产的影响政策面时间2010Q4-2011Q12011Q32012Q2经济事件美国QEII，全球量化宽松欧债危机恶化希腊退欧风险加剧欧债问题好转默认地方放松调调控政策国五条新国八条新国五条夭折支持刚需收紧调控控二三线城市限调控口径从欧债危机开始恶化的5月中旬起明显经济形势好，热钱涌入，严购令因欧债危放松，但在警报暂时解除的6月18日再度收紧，政策点评出台限购令压控房价机夭折，8月因欧债危机做出的调整十分明显，也显示欧债危房价初正是转折点机的崩盘是当前唯一可能导致调控放松的事件国际金融风险对中国政府属于不可抗力，一旦出现恶化，必须调动一切资源予以抵御，中国的四大主要政策储备包含严厉的房产调控（另三项为高汇率、高存款准备金和高利率）短期内，房产调控作为抵御金融风险的重要政策储备，只有在国际危机爆发时才会释放，即欧债危机爆发会导致调控放松，反之则放松的可能性极小房地产智库www.fdc01.com对地产的影响政策面（附件：欧债危机与近期政策口径的变化）时间官方媒体口径风险事件4月13日人民日报：房企告别暴利时代，今年可能现降价潮措辞严厉5月09日新华社评扬州奖励购房：政府管房市不要跑偏道5月15日希腊组阁失败，退欧风险大增6月03日新华社：楼市成交回暖并不意味价格反弹6月08日人民日报：降息后房价全面反弹可能性基本不存在言辞明显缓和，以控制预期为主6月17日新华社：新一轮购房潮来袭，不会再次吹高房价6月18日人民日报：楼市回暖速度超预期希腊支持救助协议政党赢得选举，退欧可能性骤减6月19日新华社：开发商刻意误读政策欲再炒高房价7月04日人民日报：楼市已回暖，调控不能松7月04日新华社：对房价变化不可掉以轻心措辞重新严厉，并逐步升级，体现高层对房地产态度的变化7月18日人民日报：靠房地产救经济是饮鸩止渴，放松调控后果很严重7月21日新华社：楼市若有异动调控势必升级7月24日人民日报：楼市若反弹不排除出台储备政策7月27日新华社：中国可能进一步加大楼市调控房地产智库www.fdc01.com对地产的影响市场面上海商品住宅成交走势（2010.7-2011.1）房地产开发企业资金来源走势（2010.6-2011.3）2002000035%5%1901900030%180180004%1701700025%1601600020%3%㎡15015000/万方14014000元15%2%1301300010%12012000110110005%1%100100000%10.0610.0710.0810.0910.1010.1110.1211.0211.030%-5%-10%-1%成交量成交均价房地产资金来源增幅M1环比增幅如危机仅仅表现为恶化，量化宽松会使热限购令2010市场量价齐升钱涌入、房地产市场反弹，即便调控也难量化宽松以遏制房地产智库www.fdc01.com对地产的影响市场面上海商品住宅成交走势（2008.6-2009.3）全国信贷走势（2008.5-2009.12）2501400040%2301300021030%1901200017020%㎡15011000/万方130元10%110100009090000%70508000-10%08.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.12-20%成交量成交均价M1增幅外汇增幅贷款余额增幅如金融危机爆发，则会使社会资金锐减，外汇流失，并带来房地产市场的萧条房地产智库www.fdc01.com小结房地产智库www.fdc01.com国际经济形势小结趋势短期：量化宽松长期：经济衰退国际经济威胁给房地调控政策调控持续或加强调控放松或出台刺激政策产带来的机会是阶段性的；市场萧条，但调控放松会使市场表现成交回暖它酝酿的重大危机是调控中受到遏制的需求释放我们长期战略需要重由于全球量化宽松的背景，随欧债危机最终爆发而来的点关注和准备的风险。房地产市场短期势必呈现回的衰退会使房地产市场真正点评暖态势，但价格能否大幅回探底，危机会引发信贷的萧升还需由房企的资金状况和条并危及房地产的供需两端，市场的价格承受能力决定部分企业会遭到淘汰。房地产智库www.fdc01.com中国经济形势part.2中国经济形势宏观趋势预判对地产的影响房地产智库www.fdc01.com中国经济形势房地产智库www.fdc01.com中国经济形势经济增长走势——增长放缓国民经济增长走势（2010-2012）全国通胀走势（2012）1613%5.0154.012%143.011%132.01210%1.0%万亿元110.09%1月2月3月4月5月6月7月10