COMMUNICATIONINTERGRATEDMARKETING回灯谨呈：滁州嘉宇置业领导·滁州嘉宇万豪名苑thewinebackAdd营销诊断&物业发展lighttorestartthe报告feastIMCCOMMUNICATION上海万憬不动产机构2012-06-03《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net我们遇到什么问题？我们的竞争对手在哪里？我们如何调整？我们如何执行？调整后能否增加利益？《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net一、我们遇到什么问题？?规划设计?推广概念?营销行为?现场包装?营销人员《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net一、规划设计1、总体规划外立面体现的档次不足建筑风格与定位保持一致，这在后面的住宅定位与产品规划建议中，稍加阐述。产品形态不丰富，仅限于住宅和商业两大产品，且两类产品关联性不强，难以形成客源互补、需求互补。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2、住宅户型配比大户型比例较大，在现阶段的市场环境下，可能会拉长销售周期，并造成大户型积压。目前的现状就是一个例证。户型面积80-87㎡98㎡118-122㎡125㎡除5、13号楼外，其1、5号楼中间套除13号楼外，其他楼层分布13号楼他楼层均有少量分布（每层2套）楼栋均有大量分布共计518套，前期共313套，前期推出共68套，前期68共34套，前期0户型套数1、3、5号楼共41套（1、3号楼）套（1、5号楼）套116套户型比例33%8%55%4%此外，围挡上所出现的“80—245㎡尊荣华宅”，以及滁房网所出现的166、200、245㎡户型，如此大的户型来自哪里？是不是底商面积？我们相信，上述户型也是参考了市场，通过对利润、对推广、对销售的综合考量而得出来的结论。但是，现状摆在这里，问题出在哪里？针对户型，我们将在市场分析与产品规划建议的板块里加以论证，并提出合理化建议。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net3、住宅户型设计?功能分区方面，缺乏实用性。餐厅区面积过大，造成面积浪费；卫生间没有做到干湿分离，在牺牲一点客餐厅面积的情况下，完全可以增加卫生间与厨房的面积以及实用性。?住宅公摊过大，是制约销售的重要因素本项目采用两梯三户的建筑格局，虽然增加了居住舒适度，但也增加了公摊（公摊达到了20-24%），得房率低，对客户而言不超值，对项目自身而言也减少了利润。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net4、商业建筑设计?据建筑规划设计图，沿街独立商业的进深只有12米，集中式商业的进深只有19米。建筑设计极不符合正常标准，对商业销售造成诸多困难。?商业的建筑形式不统一，可能会造成销售模式的多样化，增加了营销复杂度倒在其次，重要的是，增加了统一经营和统一管理的难度。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net二、推广概念1、前期推广的形象定位有点低，且概念模糊。?天长西路商业步行街升级版，“升级”本质上是模仿，没有创新，致使商业形象难以拔高。本项目的宣传口号泰鑫现代城的宣传口号?五年赚一铺——有种效仿泰鑫现代城五年返租37%的意味，但概念模糊，尚不清楚五年赚一铺是否采用返租模式，且为多少回报。?第五大道的概念，源自于美国曼哈顿大街，本质上是商务中心与商业中心的综合体。将此概念生搬硬套，往往使项目自身失去创新价值，不利于品牌创立和口碑宣传。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net三、营销行为1、早期营销行为2011年中秋，项目2011年12月25日：预约阶段，举办月一期开盘，在售住宅饼品尝会，送双节1、3#80.03-122.7㎡大礼；；商铺25-242㎡。一次性付款98折，按揭99折；2011年12月18日，滁州中心商圈投资峰会暨嘉宇·2012年1月30日万豪名苑第五大道，丰田汽车展销会品牌签约会；在第五大道举行；《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net自项目开盘至今，在营销渠道上至少存在三个问题：一、常规的优惠幅度2012年2月13日-3月8日前购买3#，均可享受365元/㎡装太小，没有拉大一次修基金优惠，并领取羽绒被一床。在售住宅1、3#83-122.7㎡一性付款与按揭付款的次性付款99折；优惠差额。2012年3月底，在售住宅1、3#楼82.99-123.64m?；最高赠送二、节点活动、主题15㎡左右，现一次性付款98折，按揭99折；活动太少，暖场性不够，在关键时刻没能2012年4月9日起，团购活动开启。抓住营销良机。三、没有考虑到老客户的带动效用，缺乏对老带新政策的支持。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net2、近期团购2012年4月9日-5月9日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/㎡；21-40套，奖励158元/㎡；41-60套，奖励188元/㎡；60套以上，奖励218元/㎡。在售住宅7#80-125㎡，1、3#楼82.99-123.64m?；最高赠送15㎡左右，现一次性付款98折，按揭99折。2012年4月9日-6月8日，交纳2万元申购可参加团购：10-20套，奖励128元/㎡；21-40套，奖励158元/㎡；41-60套，奖励188元/㎡；60套以上，奖励218元/㎡。从5月9日延长到6月8日，很可能说明了团购政策没有在预期的时间内发挥应有的效益。另一方面，团购政策虽然优惠幅度较大，但成交周期较长，难以实现速销。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net3、商业招商前期招商已经启动宣传，且已举办过大型的品牌签约活动，但迄今没有成果。贵司的初衷是借此来炒热项目，同时又在寻找最佳的定位与招商之路。本案的定位与招商必须整合多种因素，不能视为简单的营销行为，以避免定位、招商与销售发生脱节。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net4、关于价格?价格定位?低价促销本项目正在推出的5号楼，其销售价格的排布大致如下：2、3层5400—5500元/平4—17层4500—4900元/平18层5300元/平两端偏高，不合常规，不知是否有意而为之虽然是折后价格，但降低了住宅档次《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net四、现场包装现有的广告包装未能体现项目的目标形象，在很大程度上制约了项目销售；现场的广告宣传未能全面铺开，广告载体单一。由于市政管道开挖，最具形象面的丰乐最具展示面的天长西路没有广告画面，丰乐大道与天长大道显得脏乱差，不利于项目价值与品如围挡、道旗等。西路没有本项目牌价值提升。1、3、5、7号楼已封顶或接近封顶，的精神堡垒，售但在楼梯上未发现宣传挂幅。不知是忽楼部门外也没有丰乐大道围挡的销售信息模糊，且未能视了楼体巨幅的作用，还是工程部或市广告桁架。体现项目的形象与档次。容不允许。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net五、营销、招商人员1、销售人员：热情度不高，未能做到规范接待，未能准确把握客户心理。2、招商人员：对招商定位、业态落位、经营模式、招商进度语焉不详，对商业招商的信心不足。《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net我们梳理了项目五类10余种现象，通过整改这些问题，可以让项目有起色吗？我们的回答是肯定的。核心问题：产品未能面向市场找准客群那我们的市场定位是什么？《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net?滁州市商业中心、步行行业老大非行业老大，中大规模市场街沿线及周边，由于地理位置的独特性和历史成因，理领导者挑战者所当然的成为领导者（以泰泰鑫宇业鑫为代表）?最先进入市场?后期陆续进入中心市场区?中心城区另一大开发商?垄断价格中心区?改变游戏规则宇业地产抢