鲁能三亚湾新城项目整体规划调整补充汇报2007.8.30新城整体规划调整项目工作时间安排如下：工作区间报告结构7/308/018/038/058/078/098/118/138/158/178/29规划梳理区域定位分析案例研究整体规划修正规划布局建议经济测算初步商业的进一步研究开发强度分析进一步的经济测算fdc.21ask.com中管网房地产频道Part.1前阶段成果回顾Part.2商业区案例研究和建议Part.3新城开发强度分析Part.4开发节奏和开发次序Part.5经济测算和前期开发推售建议fdc.21ask.com中管网房地产频道基于对三亚整体市场情况和区域发展趋势的分析，我们对HOK和同济规划提出了调整方向坚持调整的的同济?作为居住度假新城和第二城市中?加强与海披其他片区的协调和心开发功能互补同济?整体开发以度假需求为主，后期?更开放性的社区兼顾常住和养老需求?弱化各片区的客户层级差别，同济?分散度假配套设施多点辐射强调每一组团的多元化HOK同济?高尔夫和游艇等资源再造?顺应三亚旅游和地产市场的快速发展，适当提升开发强度HOK同济?较高品质的开发fdc.21ask.com中管网房地产频道经过整体规划调整，三亚湾新城将被分为6大区域，具体规划如下:BDECAFEDCBA游艇港湾社区高尔夫绿地社区美丽城度假社区常住和养老社区安置区?土地使用?土地使用?土地使用?土地使用?土地使用－中高密度住宅－中低密度住宅为主，游－高尔夫球场、分时－中密度住宅、中高密-中高密度住宅，艇码头附近开发度假酒店度假、低密度住宅度住宅?娱乐设施不会中密度和部分高层公寓?娱乐设施－地区级商业街?配套设施?娱乐设施?娱乐设施－美丽产业?配套设施－教育设施－高尔夫球场、酒店－游艇俱乐部、酒店－教育设施－主题餐饮、特色商街－临海滨海生态公园F娱乐区：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。fdc.21ask.com中管网房地产频道整体规划调整后，项目住宅物业总建设量为336万平米，需要根据未来市场状况对开发强度和开发节奏进行评估新城原控规总开发量预计在182万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为13万M2。调整后的总开发量预计在330万M2左右，若14年开发完毕，年平均开发量为23万M2。若10年开发完毕，数字为33万。35033635333003025025232001822015015131001050500规划调整前规划调整后调整前14年调整后14年调整后10年住宅开发总量比较年均住宅开发量比较单位：万平米资料来源：世联分析fdc.21ask.com中管网房地产频道Part.1前阶段成果回顾Part.2商业区案例研究和建议Part.3新城开发强度分析Part.4开发节奏和开发次序Part.5经济测算和前期开发推售建议fdc.21ask.com中管网房地产频道我们在世界范围内参考了10余个相关案例后，筛选出最符合项目情况的典型案例参考案例典型案例Kaanupali,美国夏威夷Ewa,HawaiiEwa,美国夏威夷NusaDua,印尼巴厘岛LasVegasBlvdKuta,印尼巴厘岛BaliCollection，Sanur,印尼巴厘岛NusaDuaCancun,墨西哥AmeliaIsland,美国佛州SeasideSeaside,美国佛州Grasse,法国Homestead，美国SharmelSheikh，埃及Noosa，澳大利亚度假区商业根据功能定位、辐射范围、业态构成的不同可以分为城市/区域商业集聚地、商娱综合体、高尚商业中心和度假社区商业配套城市/区域商娱综合体商业集聚地高尚商业中心度假社区商业配套1商商娱综娱综合体合体LasVegas&LasVegasBlvd.魅力之都——拉斯维加斯?预计到2008年,到拉斯维加斯的游客人数可达到4200万,房间总数超过15万；?每位游客在购物和餐饮上的消费超过＄300；?对游客进行统计,9%来自世界各地,32%来自南加洲,在拉斯维加斯主办的贸易展览洽谈会是全美国最多,会展场馆面积达900万平方英尺；?拉斯维加斯是全美国发展最快的城市,平均每月有7500人加入到150万逐渐富裕起来的人口中,其中65%的人口每月在旅游景点的餐厅用餐一次；?购物、餐饮和娱乐业已经超过博彩成为拉斯维加斯主要的收入来源。许多零售商都借此机会加入到这种潮流中；VenetianHotel——威尼斯度假酒店LASVEGASSTRIP拉斯维加斯大道与沿路的著名酒店?威尼斯酒店坐落于拉斯维加斯核心，拉斯维加斯大道上的全套房酒店，总投资15亿美元；?总面积超过400万平方英尺（37万平米）具有都市风情的地标性建筑，房间数4049，其中主塔3036间，标准间约65平米，63层大厦共有2000间高级公寓，1000间酒店房间，威尼斯水城1013间；威尼斯度假酒店的五大看点GrandCanalShops魔幻天空、水岸商业与凤尾船凤尾船水岸商业街赌场蜡像馆GondolaRideattheVenetian艺术展馆CasinoMadameTussauds让人忘记现实世界的赌场InteractiveWaxAttraction蜡像馆GuggenheimHermitageMuseum古根漢美术馆水城的休闲娱乐配套设施ThePoolatTheVenetian?120000平方英尺（1.1万平TheBlueManGroupTheatre米）的赌场；泳池戏院?50000平方英尺（0.46万平米）的SPA健身中心；?超过70000平方英尺（0.65万平米）的豪华娱乐场所；?超过15万平方英尺（1.4万平米）的大型综合多功能会展中心；?超过30万平方英尺（2.8万平米）的顶级品牌购物中心,高级餐厅及其他引人入胜的娱乐设施；?1800个座位的世界一流剧院；TaoNightclubs?鸟瞰拉斯维加斯大道全景的“道”夜总会海滩俱乐部；CanyonRanchSpaClubattheVenetianSPA馆酒店娱乐休闲配套位置分布东楼配套道五层健身俱乐部大斯四层夜总会加维三层餐厅斯拉二层商店西楼配套一层商店四层剧院大宴会厅三层会议及会展中心二层酒店大堂商店一层赌场盛大的水岸商业广场?漫步威尼斯水城，悠然的壁画，河道和凤尾船，各式丰盛的美食和意大利口味的小饭馆，以及来自世界各地的巡回演出，处处描绘着威尼斯的风土人情。开阔美丽而令人印象深刻的、迎合高层次消费者的商业中心，凝聚着欧洲明珠威尼斯的璀璨艺术和文化。观光途中更有古根汉美术馆,MadameTusaud’s蜡像馆和CanyonRanch水疗馆等待光临。?商业广场的指标数据?大水岸商业广场建面500000平方英尺（4.65万平米），商家数量逾83家；?有凤尾船上哼唱民谣的船夫相伴的威尼斯运河风情街景长约025英里（0.4千米）；?16家口味鲜美的餐饮店散布在水城的水岸边、美食广场和赌场等各处；水城商业环境的营造?优美而惬意的景致?天花板的油画、泛舟的河道、开阔的视野营造了完美的购物环境，以清澈的河道为向导绕水而行；?当游客畅游在精美的墙面与街灯下，穿梭于店铺之间，几乎可以听见鸟儿在鸣唱，若干条通道汇聚于圣马可广场，徘徊在开阔的广场上，水城的摊主们在小推车里提供各式的玻璃雕像、精致的首饰盒、和其他镌有水城logo的纪念品别致的店铺?一个绝佳的休闲之旅，即便游客只想浏览商店的橱窗也无人打扰，店主殷勤而又礼貌的与客人保持距离?在RipadeMonti可以观赏到各种珍贵而奇特的水栖生命，而在IlPrato，则可以找到让人爱不释手的面具、牵线木偶、华美的相架。每家精致而独具特色的商店构成了整条街的生动和特别水岸商业广场平面图展厅商业广场业态数量统计餐厅专卖店珠宝2410服饰鞋精品店238餐厅停车饭店&特色服务精品店场餐饮酒吧/俱乐部198礼品店艺术馆79威尼斯水城商业区的人行线路?两条观光路线：Foodcourt?①购物区有便捷的人流导向系统，如果游人由商业圣.马可广场与车库相连的入口进入，首先来到的是food广场车court，右转沿河道一直前行将到达圣马可广场，穿库过广场来到河道的对岸，最后来到大厅，这时可以选择回到车库，并沿路逛刚才落下的商店，或者乘电梯下行到赌场；?②如果游客从拉斯维加斯大道来到水城，将首先来到沿水岸的商店，毗邻MadameTussauds蜡像馆，大厅而右边就是圣马可广场，穿行广场左向就再次开始了水城休闲购物之旅。威尼斯水城商业成功运作的市场机会解析外部条件再造资源?1.拉斯维加斯城市魅力?3.异国情调的主题景观举世闻名的庞大赌城，象强力的磁铁般，每天吸引着来主题酒店是酒店产业进入成熟阶段后市场日益细自地球各个角落数以万计的赌客和旅游者，关于拉斯维化的趋势。Venetian以浓厚的文化氛围，独特加斯的广告宣传遍及中国、日本、英国、德国、法国、的建筑风格和新奇的装饰艺术征服了每个初次到意大利、韩国、奥大利亚和世界各地；来的游客；?2.威尼斯水城的区位价值?4.商业气氛的营造许多世界顶尖零售和餐饮品牌都集中在以威尼斯酒店为制造魅力点，将服务项目融入主题，以个性化的中心的三个街区内。整个地区是拉斯维加斯大道上首屈服务取代刻板化的服务，让游客获得体验带来的一指的购物和餐饮聚点；欢乐与精神满足。此外，一流商家的引进也是不可或缺的；商娱综合体特点?商娱综合体的商业依存自身的娱乐设施而存在，辐射范围一般局限于所属娱乐区内，与周围设施、氛围融为一体。?商业的主要客户是前来娱乐的游客，定位高端，商品精美、奢华。?商业本身成为综合体的重要吸引力，构建独特的购物旅游文化，激发、满足顾客奢侈