办公楼调研报告绿城建筑规划设计管理公司2010年8月一、提纲1、办公楼概述2、国内办公楼调研3、办公楼调研总结1办公楼概述1.1办公楼的定义1.2办公楼的发展和趋势1.3办公楼生态认证1、1办公楼的定义办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“办公楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，办公楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。　　办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，办公楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。　　5A办公楼的定义　　“5A”指的是一个办公楼产品的智能化水平，与办公楼品质有一定关联，但绝对不是划分办公楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个办公楼智能化水平的高低，对办公楼品质有一定的影响，但是绝不能说“5A”级办公楼就是甲级办公楼或者是品质最好的办公楼，因为影响办公楼品质的因素很多，比如办公楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。?办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/㎡以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；?通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌；?楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；?消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；?保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。甲级办公楼的定义　　所谓甲级办公楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将办公楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级办公楼有八大特征：管理国际化、24小时办公楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。超甲级办公楼定义（仲量联行）按照仲量联行的定义，如下标准中满足10项以上就可称之为甲级写字楼甲级办公楼-硬件设施要求目前市场上甲级写字楼硬件设施主要分以下几个方面：1、建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上。2、办公空间：提供可灵活分隔并适应各种变化的办公空间。3、标准层高：室内净高2.7m以上（楼层吊顶后净高）。4、标准承重：楼板承重在2.5KN/㎡以上。5、供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公区域供电容量在80W/㎡以上。6、空调系统：国际知名品牌，四管制风机盘管系统或VAV系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。7、电梯：知名品牌，5分钟运送能力在12%以上，候梯时间不超过30秒钟。8、停车位：每200平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。9、供水系统：24冷热水供应。10、智能化系统：达到5A级标准。甲级办公楼-装修要求1、外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。2、大堂：地面为大理石等天然石材；墙面应为大理石、或高级墙纸等材料；应有吊顶；柱应包大理石、不锈钢等材料。3、电梯厅：采用不锈钢、大理石或木门套高档装饰材料；地面应采用大理石等天然石材。4、走廊：高级地毯或石材地面；高档吸音材料吊顶。5、卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声；设通长石材洗面台，以及面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸；高档防水防潮吊顶；洗面台、面镜部位提高照度；高级瓷砖或石材墙、地面；前室空间能有余度满足使用者理容要求。6、办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆；高档吸音材料吊顶；刷高级乳胶漆；块状胶垫地毯。7、生态空间：高档写字楼内部应有一些绿化生态空间布局，增添写字楼内部景观。甲级办公楼-服务配套要求1、职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅。2、提供多项服务的商务中心。3、多功能厅、会议室。4、邮局、银行、票务中心。5、小型商场、快递服务。6、高效全面的物业管理，拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。7、专业化商务服务，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。超甲级办公楼定义（仲量联行）国际甲级办公楼定义（第一太平戴维斯）衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包公交线路以及轨道交通设施。括公交线路以及轨道交通设施。停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于综合至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供足够的车位提供大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足标准的交付，架空地板、充分的电源供应并的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少配有后备电源，如项目有一定规模的商场，每平方米90Va的电源供应；配有后备电源则需有单独的写字楼入口。；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12平方米有一根电话线并提供平均每20平方米有一根电话线ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。物业管理公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不70%或更高低于为70％，空间少柱。空调4管制空调系统4管制空调系统1.2办公楼发展的趋势更大空间　　目前，大量的顶级写字楼均将大空间的布局作为一个卖点，例如，将大堂挑高从而增加空间的开阔感；尽可能增加楼层的净高，减少办公人员的空间压迫感；提高标准层的单层面积，配合大型跨国企业将整个公司设置在同一楼层的需要，同时配以流动性的空间，便于客户的自由分割。除了在写字楼布局上形成大空间发展的趋势，上海许多新建的顶级写字楼均在原设计标准上不同程度提高了电梯的净高，例如世纪商贸广场的电梯净高达到3米，增加了办公人员乘电梯的舒适程度，迅速提高了写字楼的总体品质。　　人性化设计　　在商务中营造人性化的氛围是写字楼开发商考虑的重点，不仅在产品的设计中融合人性化的元素，还要在物业管理中时时体现人性化。　　写字楼的最终目的是为了大量的公司办公而用。因此，在产品设计的时候就应该从客户的实际需要出发，以人性化的思想指导产品设计，这在目前新建的顶级写字楼设计上已经有所体现。在配套设施的建设方面，许多新建写字楼均考虑到了客户的商业和商务需求，在写字楼主楼边上辅以会展功能，餐饮娱乐功能的裙楼，增强了写字楼的商务概念，提升了写字楼的品质。　　生态化配套　　生态化设计的发展趋势主要体现以下几个方面。一是写字楼新风系统的选择，由于现代人对办公环境的要求随着时代的发展越来越高，经过SARS以后，大量的写字楼客户都关注于写字楼内部的空气质量，因此，新风量的大小将是未来考察顶级写字楼的一个重要标准，目前许多新建的顶级写字楼新风量均达到了30立方米/小时/人。二是关注写字楼外部配套，将写字楼融入周围自然环境中，并尽量以外观和环境形成地标性建筑。三是写字楼细部设计，例如设计独立新风系统等硬件配套，每个办公单位都有独立的清风通道，随时轮换健康空气，在写字楼中设置绿色缓冲带，生态视频系统等缓解办公人员疲劳，提高劳动效率。　智能化系统智能化和人性化结合也是未来写字楼发展的一个趋势，例如设立指纹门禁系统，每个员工指纹进出楼层，员工动向可在写字楼平台网络上体现；例如局域网络为各个公司提供商务信息服务，利用网上点餐等等。电梯等公共空间也更加智能化，如上海的企业天地等写字楼设置了LCD彩色显示屏，提示每层的公司信息，并配有语音提示。　国际化管理人性化体现的第二个方面是写字楼的物业管理，包括对写字楼进行科学的管理，提高周到，安全服务等。人性化的物业管理也越来越成为大型跨国公司选择写字楼的重要标准之一，也是区别顶级写字楼和甲级写字楼的标准之一。许多新建的写字楼均聘请了专业的物业公司进行管理，并提出了24小时人性化服务，并开始注重写字楼的保养和维修问题。上海汇亚大厦配置了24小时专业服务前台以及专供驾驶员使用的等候大厅等，将人性化体现的淋漓尽致。存量的写字楼也可以通过在建成之后不断改进写字楼布局设计，从而满足人性化的顶级写字楼品质要求。　1.3办公楼生态认证主要的绿色建筑认证系统主要有美国的LEED认证系统、英国的BREEAM认证系统、多国GBC(GreenBuildingChallenge)、日本的CASBEE认证系统等LEEDLEED是“LeadershipinEnergy&；EnvironmentalDesign”的缩写，意思是“能源和环境设计先锋奖”，由美国绿色建筑协会（USGreenBuildingCouncil）设计制定并管理。它是一个评价绿色建筑的工具，其宗旨是：在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。目的是：规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。简单来说，它是一个以“得