润一江渝北农业园区项目前期定位策划思考协卓置业2010.8.4面对一块平坦得拥有无限发挥空间的地块，协作置业对本次沟通，更强调的是一种“思考”，而非一次“提案”……思考甲方：从商服、市场用地，到计划变更为综合用地；从餐饮服务、专业市场，到60%的商业，40%的住宅……我们首先在思考甲方，发展商的本质核心理念是什么……思考区域：现代农业园区，北部新区腹地，5年前的一句“重庆向北”，以及现在喷薄而出的两江新区，存留下来什么，又带来哪些未来……思考项目：6：4的商业、住宅比例，超过20万㎡的商业体量，在此区域如何定位，如何存活与持续经营，这远比住宅更有难度与挑战……先从最近的热点话题说起……两江新区两江新区是什么？两江新区，中国第三个副省级新区。两江新区，中国经济增长第四极。两江新区，成渝经济带的基石。两江新区，东部沿海产业转移的第一平台。两江新区，开启重庆的下一个30年。两江新区，再造一个重庆城。10大功能区江北嘴：中央商务区。寸滩：保税港物流功能区。鱼嘴、复盛：现代物流功能区。北部新区：保持现状（工业和居住）。两路组团：现代商贸服务功能区。龙兴、石船：先进制造功能区。悦来：会展功能区。蔡家：高技术产业功能区。水土、复兴：生态产业功能区。木耳、古路：出口加工功能区。然后，再来说说润一江渝北农业园区项目的位置……从项目用地指标进行分析，项目住宅部分可涵盖别墅、洋房、小高层等多种物业形态；商业部分，可涵盖社区商业、集中式商业等并存的业态。区域已面市和未来项目中，也同样多种物业形态并存。因此，对于各物业形态发展趋势、未来几年中竞争形势的变化、客户组成的变化等动态研究至关重要、新城模式概念?新城的概念源于英国，最初的主要目的是为了疏解大都市人口，建设一个“既能生活又能工作的、平衡的和独立自足的新城”，即新城应为其居民提供商店、学校、电影院、公共交通等一切必要设施，并有相当数量的就业机会。之后，新城概念逐渐发展，强调新城充满机会和选择自由、交通方便、多样化、吸引人且有充分的物质设施。近一个世纪的时间里，世界上的一些大城市纷纷建设了自己的卫星城。世界上一些成熟的卫星城特别强调卫星城要具备居住、工作、休憩、交通四大功能，同时还要求应从人的需求出发点来建设卫星城。总之，新城的思想是建立在通过建设小城市来疏解大城市的基础之上。新城的概念强调相对独立性，并对涌入大城市的人口起到一定的截流作用。新城与传统城市区域发展曲线对比分析日趋没落：随着新区项目关注度逐渐提高，传统区项目老旧，关注度cognitive逐渐走低。区域复兴：大规模城市重建项目进驻，原住民迁出，高支付力人群占据城市核心资源，与之相应的城市各类配套实现更新换代，老城注入没落阶段重新建设及提升阶段新活力；传统城区区域引爆新城稳定：随着基础配套逐步落实的关键性，与人口进驻，新城规划实现，进事件城市入成熟阶段，区域价值重获稳步提新城升。快速崛起新城发展阶段趋于稳定初期实现：阶段前期-先期项目客户入住，整体基础配套尚不完善；快速崛起：政府规划利好time阶段中期—基本配套逐步完善，区引导，市场放量集中，成域价值依然处于认知阶段；阶段后为置业关注焦点；期—区域配套完善快速期，城市发展进入快车道，区域价值逐渐得到认同。本项目所在区域目前处于发展前期，项目将跨越发展阶新城新城发发展展阶阶段价段价值值成成长规长规律律段的前中两个时期。?阶段前期，更多是基础设施的配套，以及对周围资均价新城楼盘均价增幅源的整合和利用，楼盘价格较低；中期比前期楼盘均价涨幅约40%后期比中期楼盘均?价涨幅约10%～3～4年后，进入“阶20%段中期。此时，随着交通设施的完善，大型学校开办，配套有了质的预计2012年提升，但多属于生活必预计2016年需设施，缺乏个性，此区域目前阶段时楼盘开盘属于井喷期；少年期比婴儿期楼盘均价涨幅约40%约需3～4年约需4年发展阶段前期中期后期?约4年后，即进入阶段后期，大型交通前期中期后期设施进一步完善，不基础配套污水处理、周围配套整合等地铁、高速路开通等道路体系完善仅拥有商场、影城、个性商业街，五星级公共配套中小学、医院、公园、超市大型、国际性学校开办，大型商场、影城、大型公园，特色商业酒店、歌剧院、综合等基础设施商业街等街等度假度假区也建立并完善，这使得同期楼高端生活－少量星级酒店、主题公园五星级酒店，高档商场、高端娱乐配套设施盘均价比少年期上涨约10%～20%。代表楼盘楼盘较少，且均价较低楼盘出现数量突然增多，均价高品质楼盘增加，均价比少年期涨约比婴儿期上涨40%幅10%－20％，进一步提升区域档次本项目资源分析—城市规划资源本项目资源分析—交通配套资源本项目资源分析—其他资源本项目整体定位前提—超越本项目整体定位?根据项目开发模式和战略，建议本项目定位为:从城市定位、区域规划、地块自身条件等多方面分析，地块具备了高档居住区，未来国际商务中心、休闲娱乐中心、商业中心四大顶级城市功能。在区域中具备标志性地位的，具备40万方规模的涵盖商业中心、公寓和高尚住宅的多功能中央社区。主力客户定位：区域以渝北为主，预计在80%以上；B地块定位以首次置业刚性需求为主，预计在60%以上；年龄以26-40岁为主，预计在60%以上；消费模式以基本生活型消费为主；学历较高；多为第三产业中的职员；两口之家和有未成年子女的三口之家为主；注重交通配套；超市、医院和公交车站为其配套首选；网络成为其了解信息的主要渠道。地块定位：普通居住区档次定位：中高档物业形态定位：点式高层+社区商业开发阶段：初期阶段配套定位：按照“先必需，再形象，后提升”的原则，建议在B地块商业中优先完成至少超市、药房、诊所、洗衣店、茶楼、中餐等必需的配置；并设立项目公交车站或建立业主交通车系统。丰富小区健身配套。地块定位：高档居住区D地块定位档次定位：普通住宅中高档+高端居住高档物业形态定位：区域商业+花园洋房+别墅开发阶段：中期阶段别墅客户定位：渝北不再占据最大比例；工作区域覆洋房客户定位：渝北不再占据最大比例；年龄以26-40岁盖较广；年龄以30-50岁为主，预计在60%以上；消为主，预计在60%以上；消费模式以享受型消费为主；家费模式以享受型消费为主；家庭年收入在150万以上庭年收入在50万以上；学历较高；多为两江新区企业中，学历较高；多为私企老板或两江新区企业高管或政高级职员和公务员；三口之家为主，部分三代同堂；对于府官员；三口之家为主，部分三代同堂；对于配套的配套的档次要求提高，教育资源、医疗资源和购物中心将档次要求提高，教育资源、医疗资源和购物中心将是是其考虑置业的重要原因之一。其考虑置业的重要原因之一。A、C地块定位地块定位：商业中心+商务中心档次定位：高档物业形态定位：商业中心+五星级酒店+写字楼+公寓开发阶段：后期阶段我们出发的原点：?谁能说五年以后的这个地方不具备成为城市中心的能力？?谁能说五年后这里的人们不需要这样的建筑？?谁能说五年后这里的人们不需要这样的生活？？?既然没有人能理性地说清楚五年后的城市，为什么我们不能用现在的感性规划一个属于未来的生活？“三里屯Village”位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，由两部分组成，共占地逾5.3万平方米，总楼面面积超过17.2万平方米。此项目由19座充满创意的时尚建筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店。“三里屯Village”把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都北京的国际时尚中心。三里屯Village是一个开放式购物区，由19栋低密度的建筑组成。这里有四栋钻石型建筑，由于建筑风格、外观、建筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示品牌形象，这是一些Shopping?Mall很难提供的。品牌形象店、专卖店、直营店集中地时尚聚会举办地北京时尚新地标建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面），总建筑面积约70万平方米。建外SOHO被媒体称为北京"最时尚的生活橱窗"，由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成。建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。建外SOHO商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。随着各座楼宇的陆续入住，已有数百家公司进驻，居住、工作、休闲、消费融为一体，建外SOHO已成长为繁华热闹的都市生活中心。建外SOHO所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式。《时代》杂志上曾这样评价："SOHO的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代"。我的做法就是把建外SOHO做成开放的，把一条条街穿插到建筑中去。我说建外SOHO不是街区，是强调它不是一个封闭的、单调的住宅区。它是一个有住家、有店铺、有办公的一个功能混合的场所。我想要一个建筑成为一个城市元素或细胞。和建筑有关联，不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。建筑可以是一个房子，一座低成本、多用途的租赁建筑，一个商业设施，一所剧院，或是艺术博物馆。只要是建筑，不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。一个是细胞的建筑也许是一栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。?——山本理显我们称之为面向未来的定位这是一种全新的商业模式，完全不同于传统商业，其更强调突出的建筑和空间的设计感，以及商家之经营特色，以为消费者带来全新的消费体验，进而创造更多的主动消费人流。因为这些商业，让项目超越了纯居住的层面；因为