谨呈：深圳益田集团益田·大运城邦二期营销策略总纲深圳世联益田大运城邦项目组2010年6月本报告是严格保密的。商业机密声明商业机密声明本文本文内内包含的包含的资资料料属属于深于深圳圳世世联联地地产顾问产顾问股股份份有限公司的有限公司的商商业业机密，一旦泄漏，可能被商机密，一旦泄漏，可能被商业竞争业竞争者利用。因此本文者利用。因此本文档内档内容容仅仅限于限于对对深深圳圳世世联联地地产顾问产顾问股股份份有限公司作投有限公司作投标标之用；除此之外之用；除此之外，不得私自，不得私自发发布、使用和布、使用和复复制文制文档档的任何的任何内内容。容。如果深如果深圳圳世世联联地地产顾问产顾问股股份份有限公司有幸和有限公司有幸和贵贵方方签订签订合同合同，，对对本文本文档档中中数数据的据的发发布、使用和布、使用和复复制的制的权权利利将将在以后在以后签订签订的的协协议议中明确中明确说说明。本限制明。本限制条条款不适用于可以款不适用于可以从从其其它它合法渠道得到合法渠道得到对对文中包含文中包含数数据的使用授据的使用授权权的情的情况况。。本报告是严格保密的。回顾本报告是严格保密的。2009年深圳全市新房成交面积649.4万平方米/70074套，前十名楼盘成交近130万平/14370套，占全市30％。第一名楼盘公园大地成交约16.9万平，占全市2.6％。本报告是严格保密的。益田·大运城邦2010年1月10日开盘截至6月1日累计销售11万平米/1076套1期推售面积，二期推售面积215199平方米，共计50万平史上最大年度推售量本报告是严格保密的。ThePast我们一路辉煌，我们气势磅礴！Now我们大盘气势与日俱增，我们大盘影响力持续放大我我们们具具备备成成为为名名盘盘的潜的潜质质本报告是严格保密的。二期目标理解珠三角最热销名盘！第一市第一市场场占有率占有率第一客第一客户户吸吸纳纳量量第一知名度的人第一知名度的人气气王王本报告是严格保密的。围绕目标的解决方案——打破常规、审视全局大大运运城邦城邦战战略制定略制定在一期成功在一期成功运营运营的基的基础础上，以上，以归归零心零心态态，，进进行城邦行城邦战战略再略再审视审视，重，重新提新提炼项炼项目大价目大价值值，建立，建立项项目不可目不可复复制、制、难难以超越的以超越的绝对竞争优势绝对竞争优势城邦城邦战战略分解略分解在在项项目核心定位的指目核心定位的指导导下，下，进进行全方位行全方位战战略布局，以略布局，以大手大手笔笔、大、大气气魄的操魄的操盘盘思路全面思路全面赢战赢战深深圳圳宏宏观观市市场场及一期成交客及一期成交客户户分析分析淡市下市淡市下市场变场变化，成交客化，成交客户户成成为战为战略制略制定定本报告是严格保密的。关键关键指引（指引（见见附件）附件）战略?项目本体审视制?项目核心价值提炼?项目二期定位定本报告是严格保密的。优势劣势一期成交客一期成交客户购买驱动户购买驱动因素因素机会威胁?百万建面一期百万建面一期产产品品龙岗龙岗在售最大的在售最大的楼盘楼盘未未来规划来规划很好很好升升值值潜力巨潜力巨大大?益田品牌益田品牌实实力力益田集益田集团实团实力强大力强大益田假日广益田假日广场场、威斯汀酒店、威斯汀酒店运营运营良好良好?区区域域热热点点楼盘楼盘推广推广节节奏快、力度大奏快、力度大市市场场眼球效眼球效应应强大强大口碑口碑传传播迅速播迅速?深深圳圳配套配套东东莞价格莞价格物有所物有所值值与与周周边楼盘边楼盘享受同等配套享受同等配套价格相价格相对较对较低低?三山一湖三山一湖名校入名校入驻驻私家山道私家山道地地铁铁接接驳驳巴士巴士交通交通规划规划…………深深圳圳看大看大运运大大运运看城看城邦邦本报告是严格保密的。优势劣势一期客一期客户户成交成交难难点点机会威胁?东东莞用地莞用地交易交易费费用高用高交易周期交易周期长长地价成本低地价成本低交通受限交通受限?益田大益田大盘盘持持续开发续开发能力能力市市场动荡场动荡二期能否成功修建二期能否成功修建后期后期发发展如何展如何?未未来规划来规划能否能否实实施到位施到位美好美好蓝图蓝图能否能否兑现兑现未未来来不确定性不确定性?银银行按揭行按揭难难银银行受政策影行受政策影响响，客，客户户按揭受限按揭受限?新政下客新政下客户观户观望情望情绪绪加重加重降价降价风险风险信信贷贷受限受限投投资资客客积极积极性打性打压压…………淡市下淡市下信心比信心比黄黄金重要金重要本报告是严格保密的。优势劣势二期二期现状现状分析分析机会威胁?大运城邦大门落成?北地块外围自行车道修建完毕?东北师范大学附属小学签约?部分商家合作协议陆续洽谈?1000多批业主满意度较高?近万批上门客户积累?社区成熟度提高本报告是严格保密的。二期产品分布图主力户型为75－80平两房/85-97平小三房/120－135平大三房，占80%二期整体景观面较一期更优，产品供应24F26F190190结构更丰富，成为龙岗产品面积段最丰22F190174190富的综合性楼盘25F178879620F8722F33F33F33F1749623F545896128126129126127951789651878785857575747493939621F33F13021F19F19F25F149835881124130839096128126129126127811507975757474939321F19F19F25F29F29F28F8158909898129129129129981291299898988179777774747474757575757777E户型，1房，65-70㎡B户型，3房，85-97㎡A户型，4+1房，180-200㎡本报告是严格保密的。D户型，2房，75-80㎡C户型，3房，120-135㎡优势二期二期产产品分析品分析劣势机会主力户型比例增大，大户型增多威胁具备进一步提升项目档次的无限可能建面215199平?建筑面积约21万与一期总建面接近；总套数2015套?共28栋产品，规模较一期更大，产品结构更丰富180-200平四房176套；126-130平大三房483套?主力户型为90平以下两房/120平左右三房，与一93-96平三房427套期户型相似，比例大幅提升；73-85平大两房720套90.5平两房40套?180-200平大四房首次面世，填补项目大户空白；151平合拼四房66套?公寓103套，比例较一期大幅减少；51-58平公寓103套?90.5平两房40套，不具竞争优势；本报告是严格保密的。?151平拼合户型66套，受新政影响较大。优势劣势二期配套分析二期配套分析机会二期配套更加完善，项目展示面更加丰满威胁客户感受将更强烈官井头水库水上运动场规划体育用地东北师范大学一切为了健康附属小学规划初高中部双湖会所一切为了孩子大运新城·益田假日广场私家登山道大运城邦公交城邦后花园总站本报告是严格保密的。二期二期初判初判?二期较一期大面积产品比例增多，具备项目档次提升的无限可能，但主力户型面积段同质化严重，户型较龙岗中心城项目竞争力弱；?二期较一期配套更加完善，展示面更加丰满，客户感知增强，但目前落地较少，仍需描绘；二期对比一期，虽具备提升档次的无限可能，但独立核心优势不明显，需要重新思考、定义！本报告是严格保密的。世世联联思思考考大二期思考1:将一期、二期融合成50万平米的大二期，将北地块作为一个整体全盘考虑，是否让寻找大盘的大价值！思考2：项目客户群来自全深圳乃至全国，我们的分析应该立足全深圳，在全深圳范围内进行大盘扫描，提龙岗周边辐辐射射关内大深客圳户炼大盘的大价值，寻找与深圳大盘的话语权！本报告是严格保密的。优势劣势放眼全深放眼全深圳圳，，5050万平米在售万平米在售项项目目屈屈指可指可数数机会威胁100100万平米在售万平米在售项项目，大目，大运运城邦城邦是唯是唯一一深深圳圳大大盘盘分布分布图图项项目名目名称称：：益田大益田大运运城邦城邦占地面占地面积积：：3636万平方米万平方米项目名称：华侨城波托菲诺项项目名目名称称：：万金地科第梅五总总陇镇园建建筑筑面面积积项项项：：目名目名目名95.695.6称称称：振：：万平方米万平方米公中业峦园海康大地山城国际谷项目名项称目名：桃源居称：宝能太古城占地面积占地面：80万平方米积：44万平方米占地面占地面积积：：155834200000364600平方米平方米项目名占地面称：水榭春天积：13.6万平方米开发开发周期周期：：占地面55年年5积5期期：平方米占地面项总目名积占地：总称：1.16建：鼎太6.6筑面平方公万积㎡风华：里63八期（平方米奥斯卡）总总建建筑筑面面积积：：540000826600平方米平方米总总建建筑总占地面筑建面面面积积：：积：18044：108万167000万平方米万平方米㎡平方米总建筑面积：530989平方米总总占地建筑开发：总面建21.9积周期筑：面：八万565892积㎡：期42平方米万平方米所所处处周期周期：：开发开发一期，二期一期，二期周期周期：：两488期年月月八即即期将将亮亮相相开发开发项总周期开发周期目名建面：周期所：称：1994处：半10：五42周期年岛万年期（12：六㎡城邦开期（工2002期纯水岸年4月一期8期、所所天开盘处处周期周期）：：八一期期开发周期开发：周期3-5：四年年四所售价格所售价格期：住宅：：住宅：开发周期80008000：三期元元//平，公平，公寓寓90009000元元//所鹅处堡总开发周期一期占地3期，周期：已均所售价格：价香299556：五经：山完38000里期（工：1入㎡期）20000伙2002元/平元年/4平米月一期所售价格所