别墅市场研究报告市场部分市场研究竞品分布东渡海派青城板块代表项目绿地世纪城城西板块景瑞曦城青枫壹号绿地世纪城新北板块东渡海派青城景瑞曦城青枫1号本案市中心?本案位于市区，较竞品项目更接近市中心，位于勤业北路和劳动西路交汇处，属城市别墅性质。市场研究竞品概况项目概况2期案名绿地世纪城开发商常州祁华房地产开发有限公司钟楼龙城大道、联排别墅别墅总3项目位置龙江路交汇处，4.6万方期建毗邻飞龙居住区?别墅类别独栋别墅、联排别墅、双拼别墅1期装修状开盘日期2009.12毛坯况均价11000元/平方米产品联排别墅280平米交房日期2010.12?绿地世纪城一期于2009年6月开盘，截止至2010年6月已全部去化。未来三期联排别墅，总共大约50套左右，推出时间、房型、价格未知。市场研究竞品概况项目概况案名东渡·海派青城2期开发商东渡国际集团有限公司常州市新北区薛前两批联排别墅总项目位置家镇奥园路东侧5.9万方建、顺园路以西别墅类别联排别墅1.3期联排装修状开盘日期2009.12毛坯况均价10000元/平方米产品联排别墅116平方米交房日期2010.12?东渡海派青城第二批总共120套,于4月17日推出，截止至6月，还剩下4套未去化，第三批总共150套预计第四季度推出。市场研究竞品概况项目概况案名青枫壹号开发商江苏百兴、常州金新房产公司香樟路与玉龙路别墅总项目位置交汇处、青枫公5.1万方建园往西300米1期别墅类别联排别墅、双拼别墅2期装修状开盘日期2010.3毛坯况联排13000元/平方米均价双拼19000元/平方米联排别墅280平方米产品双拼别墅400平方米交房日期2011?1期共计88套别墅房源已经基本售罄。2期共计71套别墅房源，具体推盘计划未定。市场研究竞品概况项目概况案名景瑞曦城英郡开发商上海景瑞地产钟楼区星港大道别墅总项目位置4.2万方玫瑰路口建别墅类别联排别墅装修状第一组团开盘日期2010.6毛坯况均价11700元/平方米产品联排别墅211平方米交房日期2011?项目目前推出第一组团别墅，共42套联排别墅，目前去化19套，剩余23套。市场研究竞品数据总表别墅主力别墅主力案名公开时间总量去化容积率绿化率建筑类别建筑风格别墅均价面积总价独栋联排绿地世纪联排280联排3082009.124.6万方2.7万方2.350%双拼美式11000元/城平米万联排平米联排东渡海派联排116联排1162009.125.9万方2.6万方0.838%联排英式10000元/青城平米万平米联排13000元/联排280联排364平米双拼平米万青枫壹号2010.310万方2.2万方1.140%地中海双拼联排双拼400双拼76019000元/平米万平米联排联排211联排247景瑞曦城2010.64.2万方0.45万方2.530%联排英式11700元/平米万平米市场研究别墅外立面案名别墅建筑类别别墅建筑风格别墅外立面立面图独栋石材面砖为主绿地世纪城双拼美式，少量涂料为联排辅面砖为主，石东渡海派青城联排英式材、涂料为辅双拼涂料为主，石青枫壹号地中海联排材为辅涂料为主，石景瑞曦城联排英式材为辅?竞品项目外观里面多采用石材加涂料或者石材、涂料、面砖的组合,提升项目档次；建筑风格多采用欧式风格。市场研究别墅外立面绿地世纪城外立面效果图东渡海派青城立面图市场研究别墅外立面青枫壹号立面效果图景瑞曦城立面效果图市场研究景观研究案名别墅建筑类别绿化率景观设计公司景观诉求独栋绿地世纪城双拼50%香港玉琪璘景观堂花园式园林景观联排东渡海派青城联排38%上海捷奥景观公司蔷薇藤篱,文艺田园双拼青枫壹号40%重庆英才西班牙生态联排景瑞曦城联排30%HWA安琦道尔45亩台地式中央园林?竞品项目绿化率处于30%以上，景观风格多贴合建筑风格，使别墅和景观相得益彰。市场研究景观研究绿地世纪城社区效果图东渡海派青城社区实景图市场研究景观研究青枫壹号社区效果图景瑞曦城英郡效果图市场研究房型展示绿地世纪城地下室一层二层三层联排280平米市场研究房型展示东渡海派青城地下室1层2层3层联排116平米市场研究房型展示青枫壹号联排280平米市场研究房型展示景瑞曦城1F-1F3F2F联排211平米市场研究卖点研究案名项目卖点绿地世纪城高品质、纯美式、国际化印象社区。东渡海派青城京沪高铁站点附近，英式管家服务，低密度、生态艺墅青枫壹号常州首创西班牙生态独院别墅景瑞曦城交通便利，青枫公园旁，45亩台地式中央花园空中园林，产品线丰富?竞品项目卖点多集中于异域风情的宣导。市场研究附加值研究案名别墅建筑类别地下室面积车位花园面积花园朝向露台面积会所配套赠送面积总计独栋60平米地上车位绿地世纪城双拼30平米南北20平米/50平米（不赠送）（不赠送）联排东渡海派青城联排15-18平米赠送地下车库30平米南10平米风尚精英会所55-58平米双拼青枫壹号120平米赠送地下车位35平米南北25平米无180平米联排景瑞曦城联排26平米赠送地下车位50平米南北74平米/150平米?竞品项目别墅附加值高，大多做到南北花园，赠送面积总计最低达到50平米，其中青枫壹号和景瑞曦城英郡更是达到150平米以上。市场研究层高研究案名地下室层高一层层高二层层高三层层高绿地世纪城2.8米4米3米3-6米（坡顶）东渡海派青城2.2米6米（餐厅挑高）2.9米2.9米青枫壹号2.8米3.6米（客厅挑高）3米3米景瑞曦城3.2米4.1米（客厅挑高）3.2米3.2米?竞品项目地下室层高最低达到2.2米，最高达到3.2米；其中地上部分标准层高2.9-4米，挑高最低3.6米，最高达到6米。市场研究营销研究案名售楼处位置售楼处内部设置销售人员素质景观示范区样板房常州市龙城大道、绿地世纪城简单、大气较好有，大气有龙江路交口西南常州市新北区薛家东渡海派青城镇顺园新村190大气、奢华较好有，大气有号香樟路和玉龙路交青枫壹号简单、大气一般无有汇处钟楼区星港大道与景瑞曦城简约，大气较好有，大气有玫瑰路交叉口?竞品项目售楼处除海派青城外，均简单、大气；并且大多进行了景观和样板房展示。市场研究主力面积案名100以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上绿地世纪地上面积城东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城联排双拼单位：平方米?竞品项目联排别墅主力面积多集中于201-300平米面积段。市场研究销售总价案名100以下101-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451以上绿地世纪城东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城联排双拼单位：万元?竞品项目别墅总价分布范围较广，最低116万，最高364万。市场研究销售单价9001-10001-11001-12001-13001-9000以下14000以上案名1000011000120001300014000绿地世纪城东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城联排双拼单位：元/平方米?竞品项目城西板块销售单价达到11000-13000元/平米的水平,而绿地世纪城和东渡海派青城的销售单价相对较低,达到1000-11000元/平米。市场研究销售单价（以地上面积计算）9001-10001-11001-12001-13001-9000以下14000以上案名1000011000120001300014000绿地世纪城东渡海派青城青枫壹号景瑞曦城联排双拼单位：元/平方米?以地上面积计算销售单价，绿地世纪城达到14000元/平米，而其他项目销售单价没有变化，主要由于绿地世纪城不赠送地下室；其他项目均赠送地下室，地下室不计入销售面积。市场研究竞品项目剩余量分析案名别墅总建已推量已售量未推量余量月均去化绿地世纪城4.6万方3.0万方2.7万方1.6万方1.9万方14套/月东渡海派青城5.9万方5.9万方2.6万方03.3万方26套/月青枫壹号5.1万方2.6万方2.2万方2.5万方2.9万方19套/月19套/月景瑞曦城4.2万方0.9万方0.4万方3.3万方3.8万方(6.23开盘)合计19.8万方12.4万方7.9万方7.4万方11.9万方67套/月?竞品项目中海派青城、青枫壹号、景瑞曦城去化成绩较好,得益于项目的高附加值,赠送面积高达150平米以上，而海派青城由于主力面积较小，得到较好的去化;另外,竞品项目剩余体量较大，余量占别墅总量的60%，未来竞争日趋激烈。绿地世纪城截止7.25去化98套（09年12月开盘）东渡海派青城截止7.25去化199套（09年12月开盘）青枫壹号截止7.25去化76套（10年3月开盘）景瑞曦城截止7.25去化19套（10年6月开盘）市场研究总结?别墅建筑风格多采用欧式风格,其中英式风格居多。?竞品项目中青枫壹号和景瑞曦城借助高附加值，赠送面积达到150平米以上，取得了相对较好的去化成绩，月均去化量达到4400平米/月以上。?竞品项目除绿地世纪城外地下室均为赠送，主要为了提高附加值带动去化量的增长。?竞品项目剩余体量较大，达到别墅体量的60%，以月均去化总量计算，需7个月左右的去化时间。?项目竞品多以联排别墅为主，且联排别墅面积集中于201-300平米面积段；销售单价为10000-13000元/平米的价格段,总价处于116万-364万的价格段。?项目竞品绿化率处于30%以上的水平，景观风格多贴合建筑风格，使之相得益彰。?竞品项目外立面多采用面砖、涂料、石材，其中面砖和石材所占比例较多，用以提升别墅档次。?竞品项目别墅地上部分标准层高3米左右，大多采用了挑空，挑空部分高度为3.6-6米不等。?竞品项目大多进行了景观和样板房展示。?别墅市场竞争日趋激烈，优秀的产品塑造和服