2007.04.26能否在另一种价值体系下，让我们的产品呈现出全然不同的差异气质与消费价值?是否存在另一类人,他们以不同的人生价值理解生活?六七八地产经纪作为本土成熟的专业地产顾问机构，深知与开发商合作过程中自身[前言责任重大，]不敢丝毫懈怠，公司上下无论是案前准备还是案中销售，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。为能给贵公司提供更有价值的参考，本案中我们从威海概况、近年威海土地及房产项目出让、销售，以及项目所在的经济技术开发区房地产走势进行了详细的数据统计分析；并且对本项目的营销作出切实的判断与预期。在此，谨向贵公司给予我们参与项目的机会表示由衷感谢！同时，预祝“馨安苑”项目销售取得圆满成功！目录NO.1格局威海NO.2地产威海NO.3崛起经区NO.4项目分析NO.5项目定位NO.6营销策略NO.7六七八经纪NO.8附：市场调查问卷分析NO.1格局威海a.、概况威海三面环海，与韩国日本隔海相望。总面积5698平方公里，其中市区面积731平方公里，海岸线总长986公里，占中国海岸线的18%；辖环翠区、高新技术产业开发区、经济技术开发区三区和荣成、文登、乳山三市。二、交通威海海陆空交通方便，尤其是海上交通，历来是南北各省贸易和对外通商的重要口岸；威海港、石岛港及投资800亿元正在兴建的张家埠新港均为国家一类口岸，可与世界许多国家及地区直接通航。正在建设的青烟威荣城际铁路为客运专线铁路，途径青岛烟台威海三市，作为我国第一条非省会间城际高速铁路，将实现公交化全天候运行。这条铁路从青岛接入全国高铁网络，有力促进威海融入全国的高铁网络，大大缩短威海到全国各大城市的时空距离。“城铁时代”的来临，势必会让威海进一步成为各房地产商逐鹿掘金的热土，商品房价格未来预期将迅速上涨。三、气候威海为北温带季风型大陆性气候。与我国南方地区的不分四季、常年常绿不同，在这里冬雪、夏雨、秋露、春雷缺一不可，也是四季鲜明主要标志。但由于三面环海，地形复杂，形成了明显的地区性差异：虽属大陆性气候，但具有海洋性气候的特点，具有冬暖、夏凉、春冷、秋温及昼夜温差小、风大、雾多、雨水充沛等特征。威海是中国第一个国家卫生城市、第一个环境保护模范城市群，两次被联合国评为“迪拜改善居住环境最佳范例城市”，2003年荣获“联合国人居奖”。威海还是“欧洲游客最喜爱的中国十大旅游城市之一”。四、经济威海市是中国经济发展最快和最具活力的地区之一，自1987年以来，威海的GDP年均增长18%以上，是“中国综合经济实力50强城市”和“中国投资环境40优城市”，在中国最具竞争力城市中名列27位。威海与世界160多个国家和地区展开了经贸合作，韩国三星电子、三星重工、现代汽车、日本三菱、伊藤忠、日本烟草、比利时贝尔卡特、英国英维斯、德国克虏伯等世界500强企业均已投资威海。按常住人口计算，威海2010年全市人均生产总值达到约80000元，增长12.4%。城市化进程加速和经济快速发展，带来巨大的市场需求，根据发达国际发展经验和研究成果，以美元为基准划为四个发展阶段，今后20-30年是中国房地产重要的战略机遇期，而威海的人均GDP数额远远大于中国的平均水平，已经进入房地产发展平稳期。五、城市职能?中韩经济带的桥头堡?国际性滨海旅游度假地?山东半岛制造业基地组成部分?区域性教育科研中心?适宜人类居住的城市?市域服务业中心城市?全国重要的海洋产业基地。小结威海气候宜人，交通便利，是连接沿海和内地的重要枢纽。青烟威荣城际高速铁路的建设更是有利将威海融入全国高速铁路网。威海经济发展迅速，GDP年增长率保持在12%以上，城镇居民年收入约30000元，是极具消费潜力的城市。2003年荣获“联合国人居奖”，宜居的威海吸引着越来越多的外地人前来就业居住。NO.2地产威海一、威海住宅市场概况2005年至今，是威海房地产迅速发展阶段，开发企业达到400余家，大量吸收外来理念，开发楼盘的品质不断提高，物业服务理念逐渐深入人心。商品房价格有了大幅度提升，市区商品住宅均价从05年的3500元/㎡，迅速达到6000元/㎡以上，海景房旺销，更是达到10000元/㎡以上。1、商品房市场分析（1）2005-2010年威海房地产开发投资分析2005-2010年市区房地产开发投资年均增长34%，投资增长率从2008年达到顶点后，开始逐渐减小，尽管投资绝对总量在持续增加，但可以看出增长速度开始放缓，房地产投资更加理性和企稳。（2）2005-2009年威海市商品房供需情况分析2005-2009年威海房屋竣工面积不断增大，2009年房屋竣工面积达到2005年的2倍。与此同时，商品房的销售面积也在稳定上升，甚至2007年至2009年三年的销售面积大过了竣工面积，房地产市场一派欣欣向荣。（3）2007年至2010年第一季度市区商品房住宅成交量分析市区2007年1月至2010年3月商品房住宅成交量走势呈长期稳步增长趋势，交易比较平稳。除每年淡季的正常波动外，无大的连续数月交易波动区间。2007年1月至2010年3月商品房住宅成交均价走势呈长期稳定趋势，上升趋势不明显。偶尔每个月的价格迅速拉升是因为个别价格较高的楼盘短期放量所致。二、2010年威海市土地成交分析1、2010年土地成交分析2010年威海市共成交商住用地43宗，成交面积3322亩，成交均价100.46万元/亩。2、2007年-2010年土地成交价格分析2007年市区出让土地主要集中于三区核心繁华位置，平均价格较高；2008年至2009年，土地位置开始逐渐偏离核心繁华区，逐步向边缘地块拓展，如工业新区、张村、温泉等地，加上大量的城中村改造，土地成交价格有了大幅度的降低；2010年尽管出让土地的位置依然是大多数为郊区发展，但由于对威海房地产未来发展的预期看好，土地单价与楼面地价有所上涨。环翠区：2010年以前，土地均价在各区处于领先地位，2010年低于市场均价；高区：距离城市核心较近，但存在一定的交通和区域面积局限性，不属于城市未来发展的主方向，土地价格走势不平稳。经区：属于城市发展的主方向，土地价格走势平稳，但均价一直低于市区平均水平，未来发展空间较大。小结：综上分析可以看出，近几年，威海房地产业销售面积及销售均价不断上升。土地方面，出让方面一直是环翠区价格处于较高位置，经区土地成交量一直领先，高区发展受限。从出让地块分布的地理位置来看，城市各区域核心区域内的愈来越少，发展空间未来将会很小，我公司认为：拥有优越的交通，较大的发展空间以及城市未来发展主方向的经区将会成为未来威海房地产市场的增长点。NO.3崛起经区一、经区概况威海经济技术开发区位于威海市区东南部，以长峰、蒿泊为核心区域，也就是三站商业圈（青烟威荣城际铁路威海南站也将设置于此），拥有悦海公园、海上公园等海水浴场。总面积194平方公里，建城区面积37.3平方公里，总人口15.3万人。经区主要以大型化工、出口加工、物流产业、临港产业为发展方向，同时，威海汽车站、火车站、威海新港也位于该区域。二、住宅市场经区房地产开发，在短短几年里得到长足发展，无论是开发规模、房价还是面积都有了较大幅度的提升，未来几年经区仍是威海房地产市场销售的热点区域，是房地产开发与投资的主要板块。待售的项目建筑面积约55万平米，在土地供应方面，2010年待出让的土地位于青岛路两侧12.5万平方米。三、商品房分析从图中不难看出，经区商品房在2009年以前是趋于平缓的，价格一直在4600元/㎡-4900元/㎡上下浮动，而2009-2010年两年的时间，商品房均价从4670元/㎡涨到了5260元/㎡。经区商品房分为普通住宅和海景房两种，海景房因临海且周边配套齐全，价格区间在7500——12000元/㎡，普通住宅价格区间在4000——6400元/㎡，主要建筑形态涵高层、小高层、多层LOFT产品。2009年和2010年是经区商品房高速发展的两年，其销售面积比2007和2008年多出一倍有余。截止到2010年年底，经区商品房销售面积达到53.72万㎡，相比2009年涨幅为12.7%。小结：经区是威海城市未来的发展方向，在火车站、汽车站和即将设站的青烟威荣城际铁路等交通的带动下，日企佳世客购物广场、韩企乐天玛特购物广场先后的开门营业，房价上涨迅速，是城市规划的重点商业区。但该区域人流复杂，也影响了一部分高档客群在该区域置业。NO.4项目分析一、馨安苑项目概况馨安苑小区隶属于长峰旧村改造项目，是威海市经济技术开发区的商业中心腹地，东临海滨路，西为青岛路，南为海峰路，北为平度路，地理位置十分优越，且具备成熟社区特性。威海公园、海上公园、悦海公园、奇石苑四大主题沿海旅游景点公园环绕项目周围，距离海上公园与悦海公园均在10分钟脚程之内。小区总建筑面积32万平方米，容积率1.36，绿化率42.6%，主力户型90-110㎡。整体建筑风格以浅色调为主，色带、涂料及无秞砖修饰，小区内以多层，小高层及高层建筑相结合的整体建筑搭配。贵公司所开发的93#、96#、99#、101#、105#为小高层，共计4.3万平米。二、项目SWOT分析1、优势?交通优势突出，紧靠青岛路与海滨路两大威海主干道；?近海而不靠海，满足了海边游玩的需求，也避免了海风潮气侵蚀的危害；?临近威海汽车站、火车站、青荣城铁威海站，对远近出行极为便利；?周围有十八超市、佳世客、乐天玛特、家居市场、农贸市场，满足居家需求；?幼儿园、长峰小学、皇冠小学、皇冠中学、威海二中环绕，满足子女一站式教育区域优势是本案最大的优势，在推广时应充分挖掘这个优势带来的价值。2、劣势?整个小区开发混乱，各家各自为政，销售口径、价格不统一；?大盘阶段开发的弊端多是需要统一交房，