淄博大泰置业二棉项目战略发展报告2010年7月房地产综合代理服务机构前言：创富地产顾问多年住宅项目操作感悟1有限供给引导需求诠释：房地产市场是有限供给的，客户的有些需求是需要我们加以引导的2房地产价格是基于客户感知价值诠释：价格的基础是产品力的打造，而价格的实现则是需要通过营销让客户感知到产品的价值点，尤其是品质住宅产品3我们专注于通过市场和客户研究指导项目操作诠释：创富地产顾问是一家以土地及房地产项目的前期市场调研、可行性分析、项目比较定位策划，房地产项目区域战略营销，房地产项目全案策划代理，项目整合策划、品牌战略营销为主的专业公司，公司密切关注市场，通过多年系统的调研，积累了大量对市场和客户的丰富资料房地产综合代理服务机构思想架构本项目之于企业意义本项目之于企业意义项目属性界定项目属性界定开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析宏观环境分析宏观环境分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析SWOTSWOT分析分析案例借鉴案例借鉴项目发展战略项目发展战略房地产综合代理服务机构大泰置业项目展示大泰景苑：项目位于共青团东路，儿童公园东侧，总建筑面积约5万㎡，由7栋多层住宅组成。房地产综合代理服务机构大泰置业项目展示芳邻美域：目位于张店区共青团东路34#，建筑面积6013㎡，总共四层。房地产综合代理服务机构淄博大泰置业公司背景：淄博大泰置业有限公司成立于2006年初，注册资本人民币1000万元，具有四级房地产开发资质。公司目前在职人员30多人，其中大专以上人员达到22人，12人具有房地产行业中级职称及助理工程师称号，是一支势力雄厚、技术先进、经验丰富的房地产行业生力军。发展机遇：大泰置业通过对大泰景苑和芳邻美域项目的成功操作，积累了成功经验，锻炼了公司团队，为成为专业的地产商迈出了坚实的一步。现阶段大泰置业面临如何提升企业品牌影响力的问题。我们认为首先必须通过精品项目的打造来塑造公司品牌实力，二棉项目的运作，为大泰置业提供了发展的机遇。房地产综合代理服务机构站位大泰公司战略高度，我们对本项目的思考二棉项目企业战略解读大泰房地产开发实力的大泰公司进军淄博品质一次重要展示大泰房地产品牌影响力地产开发的示范之作的一次塑造房地产综合代理服务机构思想架构本项目之于企业意义本项目之于企业意义项目属性界定项目属性界定开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析宏观环境分析宏观环境分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析SWOTSWOT分析分析案例借鉴案例借鉴项目发展战略项目发展战略房地产综合代理服务机构区域属性：项目隶属淄博市老城区西段，同时又是新老城区的结合部，区域特征明显。北部片区??西部西部、、北部迅速北部迅速发展发展并并趋趋于成于成熟熟，南，南部物流部物流中心中心逐逐步步形形成，东成，东部紧部紧邻邻老老城城区，区，配套完善配套完善。。淄博新区中心城区??本案本案处处在中心区新城市在中心区新城市发展的核心地段。发展的核心地段。东部片区南部片区房地产综合代理服务机构城市关系：距离核心商圈2公里，距离小义乌2公里，车站4.6公里。小义乌济青高速银座商圈火车站房地产综合代理服务机构交通状况：项目紧邻西六路与共青团路，交通可达性及便利性良好，但是由于西六路分布齐赛科技城等专业市场，交通略显拥挤。西人民路六路共青团路共世西青纪六路路团路人民路房地产综合代理服务机构周边配套：配套完善，涵盖购物、文化教育、医疗卫生、银行等，行政单位分布密集，丰富了区位的高端形象。6配套1公里生活圈⑴银座95银座商城五里桥店，富尔玛家具广场⑵富尔玛家具购物场所、中关村科技城、齐赛科技城212⑶中关村张店七中、剑桥学校中、区实验中学1文化教育⑷齐赛、西六路小学、职业学院、电视大学41316⑸张店七中医疗卫生淄博二棉医院、协和医院113⑹剑桥中学14⑺区实验中学市国土资源局、市卫生局、市水利局行政单位、张店区行政服务大厅、计划生育服⑻西六路小学务站、市规划局108⑼职业学院7银行服务齐商银行、农业银行、中国银行⑽电视大学⑾二棉医院宾馆如家快捷酒店⑿协和医院⒀齐商银行⒁农业银行⒂中国银行⒃如家快捷酒店房地产综合代理服务机构项目属性：一期占地面积50亩，地块方正，地势平坦，规划建设6栋11层小高层住宅及一栋配套用房，目前为二棉仓库。房地产综合代理服务机构项目属性界定：城市新老城区结合部，作为老城区为数不多的优质地块，开发潜力大，具备一定强势资源的大型住宅项目。区域属性价值地段位于中心区新城市发展的核心地带，项目周边名校林立，配套完善，客户认可度高，地段核心价值凸显。中高端项目聚集区附近分布的楼盘素质为淄博最具代表性的中高端项目，区域项目开发的可塑性强。项目属性优质大型项目项目总占地150亩，一期开发50亩，规划建设6栋11层小高层。项目位置佳周边紧邻齐赛和中关村，具有较强的商业人气；周边分布较多的居住社区，居住人气旺盛。房地产综合代理服务机构思想架构本项目之于企业意义本项目之于企业意义项目属性界定项目属性界定开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析宏观环境分析宏观环境分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析SWOTSWOT分析分析案例借鉴案例借鉴项目发展战略项目发展战略房地产综合代理服务机构发展目标：开发品质楼盘，提升企业美誉度、知名度，实现利润最大化。?战略目标：大泰置业品牌与实力的一次重要展示；大泰置业投身中品质住宅开发的关键实践项目；打造大泰置业第一个的精品项目，树立企业美誉度客户目标与知名度。?经济目标：在区域竞争市场塑造独有的核心价值，实现利润最大化。?风险目标：规避政策性风险，控制开发销售风险。房地产综合代理服务机构核心问题分析我们想要什么？我们有什么？（针对目标的规范（针对现状的实证分析）分析）?战略目标：设立样板小区?经验、技术：大泰置业依托大泰景苑等及提升企业市场美誉度与知项目的成功开发，积累了住宅产品开发名度经验?经济目标：价格突破及利?区域：城市发展的核心区域，区域配套润最大化资源齐全。核心问题是什么？?风险目标：风险控制?项目：城市中心大型地块，展示性有限。问题1：在项目现有的区域背景及自身条件下，采用何种发展策略实现市场知名度及美誉度，并实现利润最大化？问题2：项目的核心竞争力应该如何打造？问题3：大泰置业如何跻身品质开发商行列？房地产综合代理服务机构思想架构本项目之于企业意义本项目之于企业意义项目属性界定项目属性界定开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析宏观环境分析宏观环境分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析区域房地产市场分析区域房地产市场分析SWOTSWOT分析分析案例借鉴案例借鉴项目发展战略项目发展战略房地产综合代理服务机构?房地产政策环境房地产综合代理服务机构地产政策：地产政策逐步收紧，金融管制愈加严厉。（09年底以来主要地产政策一览）个人住房转让营业税免征时限由2年恢复为5年五部委新政打击囤地抄底，拿地首付不得低于50%国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国资委要求78家非地产主业央企15天退出方案银监会：银行不得对投机投资购房贷款住建部：加强保障房建设，遏止房价过快上涨国务院常委会：二套房首付比例不得超过50%，三套禁止贷款住建部：购房严格实名制，未获销售许可开发商不得收取定金政策对市场的影响状况银监会：二套房以住房套数界定，不再以贷款为准09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06房地产综合代理服务机构淄博市房产政策：政策落地缓慢，市场影响较小。贷款政策：营业税优惠取消政策：预售管制政策：影响本地的主近期各大驻淄银行执行二手房交易不超过5年，未取得预售许可的房地产要政策“认房又认贷”的二套房需根据交易差额征收营业企业禁止以预定、排号等界定及贷款政策。税。形式收取定金。?贷款政策影响：工行、建行率先执行最近贷款政策，其余银行也已迅速执行，对单位房改善群体、外地但未能提供1年以上纳税证明或社会养老保险证明等群体产生了较大的影响；?营业税优惠取消政策影响：政策执行后，二手房成交量出现明显下滑，客户咨询量迅速减少；?预售管制政策：房管局等部门展开暗访工作，部分楼盘取消开盘前诚意金收取，但是多数楼盘仍沿用之前操盘手段，对本地市场影响有限。房地产综合代理服务机构?新政下的全国房地产市场状况房地产综合代理服务机构全国房地产市场呈现“价格出现松动，投资持续上升”的两极格局。在近期的调控政策影响下，全国主要城市房价同比、环比双双出现下滑态势，但房地产投资仍保持两位数的增长，表明政策性住房供应量加大，调控政策的作用正在逐步显现。房地产综合代理服务机构房产新政总结?外向度越高成交量降幅越大；以刚性需求为主的城市受新政影响较小；?市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大；市中心区的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可；?首次置业需求比例上升，改善型、投资投机型需求比例受到抑制；?商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小；?调控的力度较强，范围扩大。房地产综合代理服务机构?新政下的淄博房地产市场状况房地产综合代理服务机构新建住宅销售涨幅呈现回落态势，但同比仍保持两位数增长。近两年上半年新建住宅销售涨幅对比图?从新建住宅销售涨幅上来200%150%163%看，环比呈现回落态势。100%37%受天气以及各楼盘推盘数50%5%15%-32%0%20%量的影响，7月份仍将继-50%-5%-7%12%-73%续呈现低迷状态。但是与-100%2月3月