市市浙浙场场江江研研慈慈究究溪溪及及市市定定银银位位泰泰报报项项二二戴戴告目零零德德告目零零梁梁XX行行年年——十十一一杭杭月月州州谨谨泛泛呈呈城城前前言言慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.前言PAGE2◎◎本报告的核心问题本报告的核心问题帮助开发商寻找到适合本项目的帮助开发商寻找到适合本项目的市场定位市场定位，，并锁定符合市场定位的并锁定符合市场定位的目标客户群体目标客户群体。。慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.前言PAGE3?项目的市场定位，必须来自于市场项目的市场定位，必须来自于市场;;?预测未来的市场发展，为项目寻找“适者生存”的市场立足点；预测未来的市场发展，为项目寻找“适者生存”的市场立足点；?未来市场的发展在于历史市场的基础、现在市场的状况；未来市场的发展在于历史市场的基础、现在市场的状况；?回顾昨天，研究今天，才能预知明天。回顾昨天，研究今天，才能预知明天。◎◎市场调查、市场研究、市场分析市场调查、市场研究、市场分析，是寻求市场定位的，是寻求市场定位的唯一途经唯一途经。。慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.前言PAGE4?市场案例是反映市场状况的镜子，市场案例可以帮助项目发市场案例是反映市场状况的镜子，市场案例可以帮助项目发现自己存在于市场的基础位置。现自己存在于市场的基础位置。?只有先找到现有市场支撑的基础位置，才能挖掘出适合项目只有先找到现有市场支撑的基础位置，才能挖掘出适合项目的差异化市场定位。的差异化市场定位。?通过差异化的市场定位，项目就可以区别于市场竞争，适合通过差异化的市场定位，项目就可以区别于市场竞争，适合于市场需求，融合于市场发展。于市场需求，融合于市场发展。◎◎从从市场案例市场案例到到基础位置基础位置，从，从基础位置基础位置到到差异化定位差异化定位，这是寻，这是寻找项目市场定位找项目市场定位科学方式科学方式。。慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.前言PAGE5泛城工作逻辑流程泛城工作逻辑流程项目地块及项目地块及可借鉴项目可借鉴项目宏观市场环境调研分析环境调研分析研究分析宏观市场区域环境区域环境研究分析研究分析研究分析调研分析调研分析项目理解项目理解提升项目品质提升项目品质及分析及分析产品细节分析产品细节分析住宅竞争项目住宅竞争项目调研分析调研分析住宅可行性住宅可行性项目市场支撑项目市场支撑项目可发展的项目可发展的锁定目标锁定目标如何进行如何进行市场支撑分析市场支撑分析基础位置分析基础位置分析市场定位市场定位客户群客户群产品塑造产品塑造住宅市场消费住宅市场消费群体调研分析群体调研分析符合目标客户群符合目标客户群如何进行如何进行的住宅定位的住宅定位营销推广营销推广慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.前言PAGE6项目地块及项目地块及可借鉴项目可借鉴项目宏观市场环境调研分析环境调研分析研究分析宏观市场区域环境区域环境研究分析研究分析研究分析调研分析调研分析项目理解项目理解提升项目品质提升项目品质及分析及分析产品细节分析产品细节分析住宅竞争项目住宅竞争项目调研分析调研分析住宅可行性住宅可行性项目市场支撑项目市场支撑项目可发展的项目可发展的锁定目标锁定目标如何进行如何进行市场支撑分析市场支撑分析基础位置分析基础位置分析市场定位市场定位客户群客户群产品塑造产品塑造住宅市场消费住宅市场消费群体调研分析群体调研分析符合目标客户群符合目标客户群如何进行如何进行的住宅定位的住宅定位营销推广营销推广解决核心问题解决核心问题慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.前言PAGE7问题：问题：我们我们到底应该做什么样的产品？到底应该做什么样的产品？宏观市场分析宏观市场分析供应市场分析供应市场分析需求市场分析需求市场分析项目特性分析项目特性分析答案：我们要做——答案：我们要做——““慈溪住宅细节品质新典范——第一居所”慈溪住宅细节品质新典范——第一居所”““FIRSTFIRSTCENTERCENTER””慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.前言PAGE8宏宏观观市市场场分分?????析析慈慈慈慈慈慈慈慈慈慈溪溪溪溪溪溪溪溪溪溪市市市市市市市市市市土土房房宏宏城城概概地地地地观观市市况况市市产产经经规规场场市市济济划划场场慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE9慈溪市位于浙东沿海、杭慈溪市位于浙东沿海、杭州湾南岸，总面积州湾南岸，总面积11541154平方公平方公里，户籍人口里，户籍人口100.87100.87万人，是万人，是宁波大都市的北部中心城市。宁波大都市的北部中心城市。慈溪是知名的全慈溪是知名的全国百强县国百强县（（市市）），在历年的全，在历年的全国百强县国百强县（（市市））中的中的综综合合排排名中名名中名列列前前茅茅。慈溪人。慈溪人善善于经商，于经商，个私民个私民营经济发营经济发达达，，对外贸易活跃对外贸易活跃。。小家电小家电，，轴承轴承、、纺织纺织产产业业块状块状经济在全经济在全国闻国闻名名遐迩遐迩。。慈溪市地理位置慈溪市地理位置图图慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE10宏宏观观市市场场分分?????析析慈慈慈慈慈慈慈慈慈慈溪溪溪溪溪溪溪溪溪溪市市市市市市市市市市土土房房宏宏城城概概地地地地观观市市况况市市产产环环规规场场市市境境划划场场慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE11城市定位城市定位具具有一流有一流创业创业环境环境与优越与优越人居环境，工商人居环境，工商业高度繁荣业高度繁荣的的现现代代化工商名城，化工商名城，长长江江三角洲三角洲南南翼翼工商名城、宁波大都市北工商名城、宁波大都市北部中心城市。部中心城市。慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE12城市城市结构结构一中心、一中心、三条轴三条轴、一基、一基地、地、四片四片生生态绿态绿地地和六片和六片区区。。行政而而本项目位于慈溪中本项目位于慈溪中央央体CBD区域育商商务务区区内内，，紧挨紧挨城市发展城市发展轴轴会核心商业金融区馆线线—慈—慈甬路甬路，，连接连接东面的行东面的行区政政体体育会馆育会馆区及南面的区及南面的办办公公办公酒店区酒店酒店区。区。慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE13宏宏观观市市场场分分?????析析慈慈慈慈慈慈慈慈慈慈溪溪溪溪溪溪溪溪溪溪市市市市市市市市市市土土房房宏宏城城概概地地地地观观市市况况市市产产环环规规场场市市境境划划场场慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE14国民国民经济经济增长增长从从11999988年—年—22004004年慈溪经济年慈溪经济保保持两持两位位数数的的增长增长，预，预计计22005005年慈溪年慈溪经济经济增长也将超增长也将超过过1515%%。。外贸拉动外贸拉动经济经济依然强劲依然强劲，，而投资和而投资和消费消费拉动拉动GDP总量(亿元)慈溪市GDP增长情况GDP增长率(%)增长缓慢增长缓慢。。350.0025.00%受受能能源源、、原材料价格原材料价格过过快上涨快上涨300.0020.00%，，企业物企业物流流成成本、融本、融资成资成本本增加等增加等250.0015.00%因素影响因素影响，，企业利润空间受企业利润空间受到到压缩压缩200.00150.00，，将直接影响将直接影响到本项目部分到本项目部分购购房者房者10.00%100.00的消费能的消费能力力。。5.00%50.000.000.00%1998199920002001200220032004历年慈溪市历年慈溪市GDPGDP增长图增长图慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE15金金融融机构机构存存款款到到22005005年年88月月，，慈溪市慈溪市金金融融机构机构存存款已达款已达到到443232..6666亿元亿元，，超超过过了了以以往任往任何一年的存何一年的存款款总总额额。。慈溪市金融机构存款余额(亿元)主主要要原因之原因之一是慈溪人一是慈溪人减少减少500了投资了投资((包括包括商品房商品房投资投资))。体现。体现400了了慈溪人的客观消费能慈溪人的客观消费能力力，，同时也同时也300金融存款余额说说明明了了目前慈溪目前慈溪金金融融信贷信贷能能力依然力依然200100很强很强。。02002200320042005T8历年慈溪市历年慈溪市金金融融机构机构存存款余额图款余额图慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE16居居民民可支可支配收入配收入22004004年慈溪城年慈溪城镇镇居居民民人人均均可可支支配收入达配收入达到到1166757522元元，，高高于于同期同期宁波市区的宁波市区的1588158822元元，，估计估计目前慈目前慈城镇居民可支配收入(元)溪城溪城镇镇人口中有人口中有至少超至少超过过33.1.122万万20,00013,93116,75215,09615,00010,492的人年的人年收入超收入超过过77万万元元，有，有超超过过11,2628,58010,00062620000人的年人的年收入超收入超过过3300万万元元，，超超8,1125,000过过33.4.4万万农民农民的年的年收入超收入超过过1122万万0元元。。1998199920002001200220032004城镇居民可支配收入(元)历年慈溪市居历年慈溪市居民民可支可支配收入图配收入图慈溪市银泰项目市场研究及定位报告.宏观市场PAGE17城市人口城市人口22004004年年年年末末慈溪市户籍慈溪市户籍人口人口达达到到100.87100.87万，以年万，以年均均2‰2‰的人的人总人口（人）口自口自然增率计算然增率计算，，每每年新年新