20102010年贵阳乐湾休闲地产项目总体策划案年贵阳乐湾休闲地产项目总体策划案王志纲工作室2010年3月目录?第一部分大势把握?第二部分项目定位?第三部分功能提升?第四部分品牌策略?第五部分营销策略第一部分大势把握?一、迎接大休闲时代一、迎接大休闲时代?二、贵阳城市新格局二、贵阳城市新格局?三、项目发展新思路三、项目发展新思路一、迎接大休闲时代?21世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社会发展的主旋律之一。?休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔夫运动、星级度假酒店等高端休闲设施开始成为人们关注的焦点。大休闲时代下的贵阳?按照贵阳最新城市规划，其城市定位为：具有典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。贵阳——中国避暑之都贵阳——中国避暑之都─可以看出，贵阳的城市定位还是围绕休闲城市来展可以看出，贵阳的城市定位还是围绕休闲城市来展开。每个城市都有自己的长板，对于贵阳来说最大开。每个城市都有自己的长板，对于贵阳来说最大长板就是“避暑之都”，这是贵阳走向中国乃至世长板就是“避暑之都”，这是贵阳走向中国乃至世界的一张最亮丽名片。界的一张最亮丽名片。冬在三亚避寒冬在三亚避寒夏在贵阳避暑夏在贵阳避暑─海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛，海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛，同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌，，形成“冬在三亚，夏在贵阳”形成“冬在三亚，夏在贵阳”的休闲格局。的休闲格局。休闲生活的特点?（1）代表一种未来生活─休闲生活是未来人们追求的一种理想状态，这是一休闲生活是未来人们追求的一种理想状态，这是一种生态、舒适、时尚的生活方式。种生态、舒适、时尚的生活方式。?（2）体现一种高附加值─休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值。占有，这也决定了休闲地产的高附加值。?（3）预示一个时代方向─休闲产业是休闲产业是2121世纪的朝阳产业，同样休闲地产的开世纪的朝阳产业，同样休闲地产的开发也是潜力巨大。发也是潜力巨大。休闲地产的价值?休闲地产具有较高的附加值。一般来讲，休闲休闲地产具有较高的附加值。一般来讲，休闲地产往往具有几大特点：地产往往具有几大特点：─第一，政府的形象工程和主要窗口工程；第一，政府的形象工程和主要窗口工程；─第二，具有一座城市的鲜明属性和文化特色；第二，具有一座城市的鲜明属性和文化特色；─第三，目标群体面向中高端阶层，既具有居住功能第三，目标群体面向中高端阶层，既具有居住功能又有休闲投资价值。又有休闲投资价值。小结?休闲时代造就休闲生活，休闲城市催生休闲地产。休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值，并由此决定了产品的高端性以及可投资的价值。可以看出，走休闲地产之路，可以避免可以看出，走休闲地产之路，可以避免常规地产的恶性竞争，这不仅顺应时代潮流，常规地产的恶性竞争，这不仅顺应时代潮流，也符合人们对休闲生活的需求。也符合人们对休闲生活的需求。二、贵阳城市新格局?按照《贵阳城市总体规划(2009－2020年)》，提出以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间策略。1、发展方向加快麦架、沙文、扎佐政府政府导导向向发发展展轴轴区域的基础设施建设和产业集聚?综合分析：─贵阳城市正在拉开贵阳城市正在拉开金阳新区北拓乌当片区骨架实现跨越式发骨架实现跨越式发展，在四个发展方展，在四个发展方贵阳向中最有潜力是靠向中最有潜力是靠西联东扩老城政府主导下的金阳政府主导下的金阳以三桥马王庙片区整体以龙洞堡机场改扩建为改造为重点，促进老城契机，打造临空经济区新区，其次就是乌区与金阳新区联系与融为重点，同时推进新天新区，其次就是乌合，城市空间向西与清温泉度假产业发展。当区，主要依托良当区，主要依托良镇连片发展。南延好的资源优势，将好的资源优势，将成为下一个热点区成为下一个热点区推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚域。域。；2、板块解读?按照贵阳目前的城市格局，高新产业区我们将贵阳城高端休闲新城中心度假区市划分为六大老城功能板块，通中心过板块解读，空港经济区（如右图）我生态产们来发现乌当业区价值。六大板块对比分析板块划分依托区域发展引擎发展方向老城中心云岩、南明区老城的教育、文化、商业、商务等配套城市中心综合服务区资源新城中心金阳新区市政府的搬迁和政府力量的全面推动未来大贵阳的新城市中心高端休闲度假乌当片区丰富的温泉资源和良好的区位、生态优贵阳的高端休闲、度区势假、居住区空港经济区龙洞堡片区凭借贵阳机场大力发展空港经济空港物流新城高新产业区沙文组团和新天国家级的高新技术产业区，重点在新兴高新产业集聚区组团战略产业上进行突破生态经济区小河经开区和花依托小河区和花溪区的城市化进程的加生态产业经济聚集区溪快，以生态型产业为核心乌当区：高端休闲度假区?可以看出，在贵阳城市六大板块中，可以看出，在贵阳城市六大板块中，乌当乌当区是区是一个最具一个最具备打备打造休闲度假功能的板块造休闲度假功能的板块；乌当；乌当区区虽虽然目前不是然目前不是土土地价值最大的区地价值最大的区域域，，但但是一定是一定是未来发展是未来发展潜力潜力最大的区最大的区域域。。3、乌当区价值?乌当区将其品牌定位为“黔中秘境，自然乌当——一个充满诗意的林中泉城”，生态自然优势和温泉资源是乌当区的最大亮点。?所以，乌当区作为贵阳的高端休闲度假区并非空穴来风，而是由于乌当先天的交通、资源、区位等多重价值决定的。（1）门户优势?乌当紧靠贵阳机场，贵阳火车东贵阳东站站也位于区内，温温泉大道（原泉大道（原环城快铁、环城环城高速公路水水东东路）路）乌当区高速也穿城而过乐湾项目北京路。东风站北京东东路贵阳中心?乌当区交通便利，战略要冲地位龙洞堡站贵阳火车站未来将开通广州龙洞堡机场明显，是贵阳城、重庆、长沙、成都、昆明环城快速铁路市东部门户。五条高铁干线，打造贵阳的四小时生活圈。钟10分乌当中心15四个小分时钟机场10分钟到中心，，15分钟到机场，4小个到广时州（2）自然优势?在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势：─第一，乌当区地处贵州省最大的温泉带，现有第一，乌当区地处贵州省最大的温泉带，现有3030余余个可开发的温泉点；个可开发的温泉点；─第二，森林覆盖率接近第二，森林覆盖率接近50%50%，冬无严寒、夏无酷暑，冬无严寒、夏无酷暑，旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。，旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。乌当片区生态旅游资源分布本案（3）集散平台?在贵州旅游战略规划中，乌当区地处通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户地位，要主动担当铜仁片区和黔东南片区相关旅游景区的集散功能，这里是一个旅游出发台和回归台。乌当在铜仁片区和黔东南片区的旅游集散功能乌江峡谷-梵净山特色旅游区铜仁片区乌当凯里-镇远综乌当区贵阳合旅游区黎平-从江-榕江综合旅游区荔波综合旅游区黔东南片区项目的战略价值项目在贵阳的地位项目在乌当区的地位10分发展高新科火车物流枢纽到东贵阳技、医药等东站客流枢纽站东站产业功能15分贵阳本案高新区到中乌当城市中心行政生态心20分中心度假地本案到中行政办公中心心，公共服务中心，市民生活贵阳中心机场本案位于贵阳的15分钟生活圈内，占据“自然乌当”的生态度假核心区，天生丽质，是贵阳发展高端休闲项目的最佳区域之一。三、项目发展新思路?1、项目四大优势?（1）规模大─项目占地项目占地50005000亩，在贵阳单个项目规模来说是最大亩，在贵阳单个项目规模来说是最大的，规模优势势必会让项目成为贵阳的新关注焦点的，规模优势势必会让项目成为贵阳的新关注焦点。。?（2）起点高─项目本着高起点定位和高起点的规划，以打造贵阳项目本着高起点定位和高起点的规划，以打造贵阳的新城市客厅为目标，未来将成为贵阳和乌当城市的新城市客厅为目标，未来将成为贵阳和乌当城市发展的重要引擎。发展的重要引擎。?（3）配套全─拥有大规模公建配套设施，包括五星级酒店、高尔拥有大规模公建配套设施，包括五星级酒店、高尔夫球夫球场场、温泉、温泉度假村度假村以以及各及各种大种大型型休闲设施配套休闲设施配套等等。。?（4）生态优─拥有良好的拥有良好的山水山水资源、温泉资源和高尔夫资源，具资源、温泉资源和高尔夫资源，具备备发展高端发展高端度假度假的的条件条件，，渔洞侠渔洞侠和和情情人人谷谷旅游区近旅游区近在在咫尺咫尺。。2、发展思路?思路一：思路一：打打好城市牌好城市牌————对接贵阳对接贵阳战战略，略，承承接接乌当乌当价值价值─对接贵阳对接贵阳提提出的“避暑之都、温泉之城”出的“避暑之都、温泉之城”战略战略，本，本案通过案通过配配置置丰富的高端休闲设施，成为丰富的高端休闲设施，成为外外地人地人进入进入贵州的第一休闲贵州的第一休闲场所场所。。─另外另外，本，本案案还将成为乌当城市发展休闲产业的重要还将成为乌当城市发展休闲产业的重要引擎项目，引擎项目，通过通过本项目的本项目的提升提升乌当区的城市形象。乌当区的城市形象。?思路二：思路二：打打好休闲牌好休闲牌————彰显彰显资源资源优优势，体现项目特势，体现项目特色色─““休闲主休闲主题题”是项目的最大特色和亮点，”是项目的最大特色和亮点，我我们们做做的的一一切切工工作作都要围绕这个主都要围绕这个主题题展开，展开，结合结合项目自项目自身身生生态优势，态优势，通过通过休闲特色避休闲特色避免免常规地产的常规地产的恶恶性性竞争竞争，，走出一走出一条条休闲地产的突破之休闲地产的突破之路路。。?思路三：打好形