河景资源对住宅价值贡献专题研究PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn案例选取原则城市特征:北方城市、悠久历史、水资源稀缺河流等级：独特、稀缺区域定位：都市次中心区或近郊新区、发展成熟选取案例案例一：北京温榆河案例二：沈阳浑河研究目的找出河资源对周边住宅价值的贡献本报告是严格保密的。47PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn案例一：北京温榆河本报告是严格保密的。48PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn温榆河位于北京市顺义区西南部，是北京市独特的、具有悠久历史的宝贵资源之一?地理概况：北京市东北部，是大运河的上游，发源于燕山南麓，流经昌平、顺义、朝阳、通州区，全长48公里，流域面积2478平方公里?独特性：是惟一一条发源于北京的河流，北京四大河流之中唯一的内河?历史地位：北京地区最古老、开发最早、最重要的一条天然河道。河流作为运河运输、农田灌溉已有近温榆河顺义段千年的历史温榆河本报告是严格保密的。49PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn温榆河两岸遍布高档住宅区，形成独特的城市中温榆河住宅群特征央别墅区，是整个北京市最宜居的区域之一序号项目名称主力产品类型总价(万）311龙湾别墅独栋＼联排850-120022优山美地独栋＼联排1400-35003滟澜山联排800-13004水木兰亭板楼100-2505丽嘉花园独栋480-8104北京市唯一的CVD、最宜居的居域之一5?中央别墅群，是北京市形成最早，规模最大、与城市关系最密切、发展最为成熟的高档国际化别墅居住区中央别墅群?住宅以别墅为主，总价一般为800-1000万以上，均价达到18000-20000元每平米，同时期顺义区房产均价8000-9000元每平米?温榆河治理工程将会形成更多的绿色生态带，营造一个更为舒适、环境更好的居住地带水木兰亭龙湾别墅本报告是严格保密的。50PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn住宅群随着距离温榆河的增加，价格呈递减趋住宅群价格差势，形成较为明显的价值梯度河资售卖时物业类源等项目均价间型级独栋、2003名都园双拼、16000一线叠加马坡河景2005优山美地独栋23000板块2007优山美地独栋20000价值峰区一线河景老城区独栋、后沙峪中央别墅区2003龙宛双拼、13000叠加价值承接区二线二线河景河景2005观唐独栋20000观唐2007独栋14000?价值峰区：一线河景与无河景、中央别墅区、多为独栋、联排、叠加别墅一线河景对二线河景的溢价为：?价值承接区：无河景、后沙峪版价价价块以北、包括部分马坡及老城值值值15%-23%区，多为高层、小高层、洋房峰承辐?价值辐射区：无河景、包括顺义值接射新城、马坡、老城区板块部分区区区区域、远离中央别墅区本报告是严格保密的。51PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn温榆河的河流自然景观资源以及唯一四季长流的价值贡献——河流景观稀缺性，是中央别墅区价值形成的基本依托清锦源温榆河的水景、生态是顶级别墅追求的共性龙湾别墅?温榆河沿岸为高档别墅区，一线水景基本为顶级别墅区所占据清锦源优山美地?温榆河的水景、绿化、温地以及由此引发的自然、生态的生活名都园别墅概念为成为各个别墅区的核心卖点之一?非邻河的别墅群投巨资在社区莱蒙湖别墅内营造水景，以适应周边邻水氛围滟澜山北京市四河流中唯一四季长流的特点决定了温榆河价值的稀缺性优山美地莱蒙别墅温温榆榆河河水水景景龙湾别墅本报告是严格保密的。52PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn温榆河周边的各种配套设施经过历年完善，不仅价值贡献——公共配套服务了中央别墅区，也促进了区域的成熟温榆河绿色生态走廊温榆河绿色由政府投资15生态走廊亿，目的是为恢13152复温榆河沿岸生3164态环境、促进两71岸经济经长12856河边生态走廊提升了沿岸的生态与居住价值17109休闲配套设施休闲配套设施特点14?高尔夫俱乐部?占地面积大?高档度假村乡村高尔夫俱乐部占地36亩，乡村赛马11?水上乐园场占地26万平米?赛马场?国际化标准设计，追求奢华尊贵?公园?绕温榆河分布，指向CVD的高档客户1.丽京高尔夫俱乐部、2.北京金色河畔高尔夫球会、3.温榆河高尔夫俱乐部、4.北京济堂高尔夫俱乐部、5.北京天竺乡村运动俱乐部、6.绿岛白帆俱乐部、7.香江高尔夫球场、8.顺义别墅区假日俱乐部、9.北京乡村高尔夫球、10.丽高王府俱乐部11.天星调良国际马术14.春晖园温泉度假村、乡村赛马场乡村高尔夫俱乐部俱乐部、12.乡村赛马15.天华洞旅游度假区、场、13.格林马术俱乐16.香江花园、17.望京公部园、大量休闲配套设施的修建，促进了度假区的形成本报告是严格保密的。53PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn温榆河对周边住宅价值的贡献主要通过河景和相总结关配套实现，两者相辅相成、缺一不可河流自然景观以及唯一四季长流的稀缺性，是中河流对住宅景观资源央别墅区价值形成的基本条件价值的贡献完善的配套在提升住宅价值的同时，也促进了区河景配套配套资源资源设施域的成熟温榆河对中央别墅区的贡献主要体现在景观资源稀缺性、周边配套设施的完善性上在价值贡献上：景观资源是基础、配套资源是催化剂前两者是关键点，缺一不可，历史文化需要挖掘本报告是严格保密的。54PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn河流对住宅价值的贡献要结合整个区域的资源条启示件共同发力，在区域成熟发展中逐步实现北京CVD的发展是资源导向型而非政府导向型，是随着区域的成熟逐步发展起来的奥林匹克水上公园落成、新国展中心、空港、区域利好进一步强化地位轻轨、大商场相继落成外拓阶段CV周边休闲度假配套接D成熟氛围形成独特人文基础近完善，近十年时间16累积的成熟别墅氛围年成熟阶段资政府开始投资治理温榆河，周边系列生活配套配套的完善促进了区域发展源与休闲度假设施形成导发展阶段向紧邻首都机场、燕优越的区位条件决定了起点型莎外国使馆特区、模机场高速便捷CVD起步阶段式本报告是严格保密的。55PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn案例二：沈阳浑河本报告是严格保密的。56PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn浑河流经沈阳市东南部，拥有悠久历史，是沈阳市独特而珍贵的水资源之一?地理概况：纵贯辽宁省东部和中部的著名河流，长368公里，流经12个县市，最后注入辽东湾?历史地位：浑河历史文化悠久，早至哺育两岸人民，近至金、清两朝的开国历史，浑河发挥了极大的作用?浑河治理：浑河政府近年来大量投入入力、财力治理浑河，保护浑河生态资源，并于2004年推出《沈阳市浑河开发总体规划》，将浑河纳入到全市城市战略发展的重要地位中?浑南新区概况：是沈阳市老城区延伸发展的新城区，未来城市发展的重点区域之一，总面积为120万平方公里，是一个集现代科技、服务与生态居住为基础的新兴区域浑河风景浑河风景浑河风景本报告是严格保密的。57PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn浑河周边住宅得益于良好的自然环境实现了5500元/㎡的区域均价，远高于全市3600元/㎡的均价，成为新兴的高档住宅区左岸慧晶丽阳馨苑总建面：20万㎡总建面25万㎡均价：4８00元/㎡均价：6800元/㎡最高价：5６00元/㎡最高价：7216元/㎡浦江苑总建面25万㎡富都丽城河畔新城均价：5380元/㎡均价：4300元/㎡均价：7200元/㎡最高价：5600元/㎡最高5300元/㎡最高价：8500元/㎡本报告是严格保密的。58PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn住宅带位置随着距离浑河的增加，价格呈递减趋住宅群价格差势，形成较为明显的价格梯度１．浦江盛景选取物业类项目均价２．红阳上型河城３．左岸慧晶浦江盛景高层9400４．新华国３际公寓红阳·上河城一线河高层景5500２５．沿海赛１珞城左岸慧晶高层6800５６．金地国５际花园10４７８９７．融城时SR国际新城高层4850代８．凤鸣苑沿河赛珞城二线河高层景4600浑河沿岸豪宅板块形成主要依托城市价值与自然资源１０万科新里程金地国际花园高层6200?城市核心区豪宅融城时代高层4130城市核心区豪宅核心价值：城市资源物业类型：高层凤鸣苑无河高层景3400?沿海豪宅带万科新里程高层4800核心资源：城市价值＋沿河自然资源沿河豪宅带物业类型：小高层＋高层一线河景价值＞二线河景＞无河景一线对二线溢价：9%-17%二线对无河溢价：7%-29%本报告是严格保密的。59PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn浑河自然景观资源的稀缺性成为影响周边住宅价价值贡献——河流景观值的直接因素物业类有/无河景均项目溢价型价①浦江盛高层9500/700035.7%景湾②左岸慧高层6800/62009.6%晶143③红阳·上高层5500/400037.5%2河城④上河城高层4000/470014.9%同一社区内，高层有无河景的差价达到９.6%-37.5%一期上河城一期浦江盛景湾红阳上河城左